用一句话概述在烟台买房的注意事项，那一定是——能力范围内，买的！
“能力范围”，指的是你自己包括整个家庭所能筹集的首付、所能承担的月供。
“”，指地段、品质、户型等多方面，或者更直白的说，最贵的。
自1998年房改、中国商品房市场启动，已经足足21年，房地产开发已经进入很成熟的阶段。开发商拿地、建房、销售定价都有全套成熟的流程和丰富的实操经验，再加上互联网蓬勃发展、打破信息壁垒，所以现状就是：商品房的价格，与其价值的吻合程度相当高。同一个城市内，“”=“最贵”。
“能力范围内，买的！”这个定律，不管是否适合其他城市，但一定适合烟台这个城市。
原因1.烟台的房价值横向上处于低位
原因2.烟台商品房未来面临流通上的压力
先说点。
要将烟台的房价在做横向对比，那就一定要先说说烟台在城市中的排名。
烟台的GDP排名大家都知道，一直是在20名左右。但是烟台只是GDP高吗？非也！
2019年6月24日，中国社科院（财经院）与经济日报社在北京共同发布“中国社会科学院（财经院）创新工程重大成果《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》”。烟台今年进入宜居竞争力榜单50强，排名第34位；在可持续竞争力50强榜单中 ，烟台排名第24位； 在综合经济竞争力50强中，烟台排名第39名； 今年增加的宜商竞争力50强中，烟台排名第23位。
烟台市目前整体1.1万元左右的成交均价，不同区域8000-14000元/平的成交均价，在排名领先的城市之中，值来看，尚处于低位。
2017年初开启的这轮房价上涨，烟台虽然在涨幅上不逊于其他城市，但是因为房价基数低，所以在增涨的值上，远低于其他城市。
在经历了更大程度的房价上涨的北京、上海、青岛、济南这些外地来烟台置业人群眼中，烟台的房价，并不高。
小房近期接触到外地来烟置业者，需求的房屋总价、房屋面积也远高于往年，高总价、大户型的优质房源，是他们的心仪之选。
购房者对房屋价值的认知已经有变。买房不是越便宜越好，能否顺畅变现、能否合理增值才是最重要的。
在一定程度内，越贵的房子以后越值钱，也更容易变现。
这就说到了第二点，“烟台商品房未来面临流通上的压力”。
烟台还有大量待开发区域，未来商品房还会不断入市。而中国的人口已经进入存量时代，新建商品房很大程度上影响二手房市场的活跃。烟台很多中介公司、经纪人，主要的精力已经放在了销售新房而不是二手房上面。
这种情况下，城市核心区域的优质楼盘，未来在流通上更有保障。原因有三方面：
，烟台城市格局已经初定、核心区域有限，未来的发展是“拓展”而非“迁移”，就算整个城市新房二手房加起来是“供大于求”，核心区域的优质房源也会是“供不应求”，并且因为土地开发殆尽而更早一步进入“存量房时代”，想买房只能买二手房。
第二，房地产开发水平是不断提高的，这也是人们为什么更愿意买新房的一大原因。目前处于城市房产前5%的高价高品质楼盘，是通过“抢跑”而在纵向上领先于同期楼盘，即使与五年、十年以后推出的新楼盘平均水平相比，也不会逊色，并且很可能因抢占了核心区域的土地而更有优势。
第三，2017年初开始经过了一年半的上涨之后，烟台房价自2018年下半年开始已经维稳。在房价不断上涨的时候，在新楼盘不断涌现的区域买房增值更快——因为随着新盘开盘，新房房价节节攀升，二手房价格也在水涨船高。
但是当房价维稳的时候，在已经发展成熟的核心区域买房，未来的流通与变现更有保障——因为房源供应量少，二手房销售压力低。
本文作者：房天下 王木木
王木木2019-06-27 13:10:23
