谈老旧小区改造——“旧改”代替不了“棚改”，烟台棚改仍是重点

（作者：房天下 王木木）“旧改”一词，目前已有两个涵义：

一、旧村改造的简称。在烟台，这个涵义的“旧改”多数情况下通“棚改”，例：北上坊旧改项目即为北上坊棚改项目。

二、老旧小区改造简称。关于怎么定义“老旧小区”，老旧小区改造包括哪些方面，木木为您找到了2017年2月印发的《山东省老旧住宅小区整治改造导则（试行）》。——1.2 本《导则》所称老旧住宅小区，是指城镇和工矿区中1995年前建成投入使用、配套设施较差、群众整治改造意愿强烈的住宅小区（组团、楼院），小区须位于城镇建成区内国有土地上，住宅为多层以上楼房，且主体建筑基本完好（不含危旧房），未列入未来10年内棚户区改造、征收拆迁、重大项目建设等计划。（来源：山东省住房和城乡建设厅 ）

棚改与老旧小区改造，是“二选一”的关系。未列入未来10年内棚户区改造的小区，才有可能纳入老旧小区改造。或者说，老旧小区改造的项目，至少十年内不会进行拆迁。

虽然今年关于老旧小区改造的“声音”特别大，但是老旧小区改造并不是新事物。“2016、2017年两年时间，烟台市先后完成了213个老旧小区的整治改造，受益居民达19万人，累计完成投资约3.8亿元。2018年，烟台争取省级奖补资金6806万元，对243个老旧小区、630.7万平方米、7.2万户进行整治改造。其中，烟台市区共有37个小区列入改造名单，涉及超过3.2万户。”（摘自胶东在线2018年9月报道）

今年关于老旧小区改造的“声音”特别大，体现在两方面：

一是2019年3月两会上的《政府工作报告》，对棚改与老旧小区改造均有提及，前者简略，后者具体——“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。继续推进地下综合管廊建设。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。”（来源：新华社）

二是2019年6月19日召开的国务院常务会议，定了3件大事，其中件就是老旧小区改造——部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件；确定提前完成农村电网改造升级任务的措施，助力乡村振兴；要求巩固提高农村饮水安全水平，支持脱贫攻坚、保障基本民生。（来源：中国政府网）

会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。会议确定，一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。（来源：中国政府网）

在木木看来，棚改VS老旧小区改造，有共同的目标（保障群众居住需求、提升群众幸福指数），又有区别。

一、老旧小区改造涉及面较窄，棚改涉及面更广

老旧小区改造，涉及的面比较窄，简单来说就是政府跟居民。

棚改是“拆旧房、建新房”，涉及面更广，除了政府、棚改居民、开发商，还有拆旧建新过程中，多建的“商品房”的购房客户。

二、棚改，尤其是货币化棚改，大概率会带来房价上涨。

原因有以下几方面：

1、新小区环境更好、居住品质更高，很多时候还会有修路、配建幼儿园、小学、配建商业等，这些都是本小区以及周边小区的房价上涨利好。

2、货币化棚改，给市面上带来了更多的“钱”。不管是给房票（房票只能用于买房），还是给现金（那也在拿来买房，不然住哪儿呢），结果都是一样的。就跟政府放松信货政策会带来房价上涨一样，市面上“钱”多了，购买力增强了，房价才能涨得起来。巧妇难为无米之炊，货币化棚改带来的“钱”，就是用于下锅的“米”（例：芝罘区棚改：融资+房票兑付的安置方式 可凭房票自由选购商品住房；《烟台市福山区棚户区改造房票安置实施办法》房票限定在福山区范围内使用。只可用于抵扣购房款。）。

3、棚改，尤其是货币化棚改，给市面带来了强刚需。房子拆了，住哪儿呢？实物安置棚改（给房子），对有存款的人来说，尚且要考虑一下是不是买套现房搬进去，更别说货币化棚改了。

从结果看，棚改会带来房价全面的上涨，不止是待改造小区与其周边小区，还包括因为购买力增强、购房人群增多带来的全面的房价上涨，老旧小区改造对房产的增值，则比较局限于被改造小区。

虽然2019年以来，各媒体对棚改“唱衰”之风已久，但是就木木搜集的相关报道，2019年烟台各区棚改并没有停。

• 莱山区2019年工作思路——棚改仍是重点 剩余10个村拆迁全部完成：莱山全面打好旧村改造攻坚战，集中优势力量攻坚初家区片改造，指挥部强化统一领导，区级领导带头一线调度，确保年内剩余的10个村拆迁任务全部完成。同时，全力加快土地招拍挂、安置房建设等进度。

• 福山区清洋街道2019年2月发布东北关、兴华庄、夹河岛、宋家疃、御花园等棚改扫尾与遗留问题化解时间表。

• 芝罘区：近年来，城市棚户区改造从开发商眼里的“香菜饽饽”变成了“烫手山芋”。面对困境，芝罘区抓住体制机制创新这个关键，积极探索“整体协调、相互融合、一体推进”的工作路径，走出了一条高质量棚改发展之路。目前，全区已启动67个棚改项目，其中27个全面完成、40个正在推进，29个因历史遗留问题停滞的项目全部拿出解决方案、19个实现重启，2020年底前将全部完成现有棚改任务、1.8万户棚户区居民住上新家 。（芝罘湾畔2019年6月报道）

总结：“旧改”代替不了“棚改”，烟台棚改仍是重点。

如果说棚改与往年比有什么变化，那就是烟台已经经历了从实物安置、到100%货币化棚改、再到实物安置的一个“轮回”。

正在征求意见的烟台海上世界项目（会西街区片）住宅房屋征收与补偿方案，提供了实行房屋产权调换或货币补偿方式两种选择。

2018年-2019年，福山区已经出让了多宗全部住宅建面都用来建安置房的土地，基本上都由通元摘得。