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烟台房价越来越高,刚需还有上车机会吗?

王木木 2019-06-18 08:25:58

上周天,木木的一篇文章《比烟台房价上涨更可怕的事情正在发生...》关注度特别的高,也引发了很多人的焦虑,以及对烟台房价的非议。


那篇文章是围绕烟台新楼盘产品现状(户型变大,小户型几乎绝迹)展开,另外从供给端以及需求端两方面探讨其原因。


供给端方面,有政策上“9070政策”取消的原因,


也有房价上涨影响到土地价格上涨,开发商成本明显提高,要通过大户型高端产品提高溢价率的原因。


补充一下,在木木看来,最近一年多烟台土地价格明显上涨,有一定可能性,还跟棚改还贷有关系。

2017—2019年,烟台市执行山东省下达的三年棚改计划

2017年10月的胶东在线的一篇新闻中提到棚改与贷款的关系“中央和省市为棚改提供了好多优惠政策,其中我们体会的优惠政策就是银行给我们地方政府的独资企业提供低息的长期的贷款,有了这个贷款,就使一些原来不具有市场改造价值的村居有了改造的可能。”


棚改有低息贷款,但是这个钱,总归是要还的,“据福山区棚改办测算,目前部分城中村的拆迁成本一亩地将近伍佰万元整,而土地出让只能达到一半,剩下的一半还是需要政府承办”。那么,当棚改的低息贷款进入还款期后,是否要从新出让的商品房土地出让金里面出这笔钱呢?

一方面烟台房价上涨,开发商获利空间变大,另一方面较高的土地出让金,会缓解棚改还贷压力,所以,木木才说——最近一年多烟台土地价格明显上涨,有一定可能性,跟棚改还贷有关系

如果是这样的话,开发商的获地成本上去了,可能就下不来了,相应的,房价也很难再下来。

木木在2012年买房的时候,那时候还是中间户小户型单价贵、打头户大户型单价便宜,最近几年却已经变了。

烟台最近一两年供应的新盘,户型变大,第二产品高端。比如大户型,就出了不少两梯两户(一梯一户)的产品。

的确,从去年下半年开始,烟台在售楼盘的报价,基本上都是维稳,很少有楼盘有明显、大幅度的上涨。

之后新开盘的这些楼盘,单价确实更高一些,但是产品设计得也要更高端,所以也说得过去。

从表面上看,烟台的新房价格维稳。

但是,具体到你能买的楼盘,当新盘供应以改善、大户型为主的时候,买房需要付出的总价必然大幅度提升

至于烟台的新盘供应为何变成以改善、大户型为主的态势,木木的文章里,既从供给端做了分析,也从需求端做了分析。

简单来说就是,购房意愿强烈、资金实力雄厚的那波人,他们的需求是改善、大户型。


但是,总有一些人,他们不是不想买房,而是现在的房价,真的买不起了,即使单价可以接受,总价也付不起。木木跟看房团的时候,就遇到过这样的网友。

所以就回到了本文的主题——烟台房价越来越高,刚需还有上车机会吗?

木木前文最后,给出了五条建议,分别是买新盘90多平、老盘剩余小户型、二手房、共有产权房,以及公寓。

伴随“新盘改善化”,“刚需公寓化”或许也是一种出路,就是对资金实力不足或者对抗新婚姻法的婚前置业的客户来说,买一套公寓来给自己安家。

木木有两位同事,多年前在逸城山色买了两居室,印象中是不到50万总价、不到10万首付,把家里为其准备结婚买车的钱要出来,就差不多了。

但是现在,这个价格,是很难买到住宅了,公寓还有一些比较好的选择。

烟台最近新出的公寓产品,不光在价格上可以让你回到多年前的住宅价格,有的在户型上,也并不逊色于住宅。

说起公寓,固有印象中方方正正的塔楼,不通透,什么朝向都有。

但是烟台现在的公寓新盘,已经做到了跟住宅很像的“板式”结构——扁扁的一片,只有南北这一个朝向。

示例楼盘:魔卡LOFT(3栋“扁扁的”板式结构楼,为公寓)

甚至户型上,也能做到南北通透(南向大大的采光面,然后北向也有窗户)

还实现了买一层送一层。

示例楼盘:魔卡LOFT

买一层送一层(只有一层计建面),对购房者特别合算,原因在于,这种房源,开发商的土地成本低,所以总价上比两层都要计建面的复式户型低得多(按建筑面积测算出来的楼面价,是政府出让土地的时候,定价参考之一,所以建面低,土地成本低,房价就可以做低一些)

以魔卡LOFT作为示例楼盘,是因为刚刚结束的住博会,公寓楼盘中只有他是参展并且有户型模型展,解决了木木关于公寓如何做到南北通透的困惑。

图:南向采光面(上下两层都有窗户)

图:北向采光面(下层为走廊,上层有北窗)

这个楼盘的位置是在港城西大街与魁玉南路交汇处。


公寓后续交易的税确实高一些,但如果真作为婚前置业的话,反正我是不会卖掉婚前个人名下房产的。

本文作者:王木木(为文章原创性负责/欢迎关注王木木的房产圈)

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