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以下内容是基于木木楼盘更新以及楼盘新闻实践，总结出来的。如有不准确之处，欢迎交流。
本期主题：烟台土地出让、楼盘建设的“两对数”
关于楼盘的用地面积和建设规模（也叫建筑面积），目前各有一大一小两个数，大家要注意不要混淆。
下面以天泰学府壹号这个纯新盘为例说一下，顺便为您解释为什么有时候自己用公式算的容积率，比开发商给的要高。
用地面积的两个数，分别是总用地面积，以及可建设用地面积，前者等于后者再加上城市道路及绿化面积。开发商在摘牌土地的时候，缴纳出让金获得的是“可建设用地面积”，也叫“使用权面积”。用于容积率计算的，也是“可建设用地面积”。
下图，天泰学府壹号的《建设用地规划许可证》，将两个用地面积数值分别做了说明——规划总用地面积119833平方米，其中可建设用地面积约81847平方米。
要注意，虽然烟台市规划局官网在公示用地规划许可证的时候，规划总用地面积指的是大的这个数，但在其他地方，以及楼盘自身介绍的时候，规划总用地面积，也常会指代小的那个数（可建设用地面积）。多数情况下，大家获知的楼盘占地面积，都是小的那个数“可建设用地面积”。
建设规模/建筑面积两个数，分别是总建筑面积以及地上总建筑面积，前者等于后者再加地下总建筑面积（小棚、车库等）。开发商在摘牌土地的时候，规划指标限制的是“地上总建筑面积”，用于容积率计算的，也是“地上总建筑面积”。
总建筑面积（含地下）这个数在市面上流传得多一些，大家如果用这个数，除以楼盘占地面积，发现得出的容积率比开发商告知的要高，那也不必担心，这种情况很可能就是因为您得知的那个建筑面积，是含了地下建面的，而容积率计算，是不含地下建面。
下图，天泰学府壹号的指标，将两个建筑面积数值分别做了说明——总建筑面积280187.8平方米，地上205364平方米。
地下建设的小棚、车库等，对开发商来说投入大、低，所以政府现在是规定建设要求多少（烟台现在住宅的地下车位一般是每百平建面不少于1.0个），而不是规定建设多少。这一点，跟住宅用地规定了容积率上限，工业用地却只规定容积率下限，有相似的道理。
容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积，也就是两个稍小一点的数值相除。
对上述案例的天泰学府壹号来说，就是205364除以81847，结果是2.509，与公示指标完全一致。
至于房天下网站楼盘详情页，现在的“占地面积”与“建筑面积”字段，指代哪个数的都有，并没有明确区分开来。
最后附送另一个指标的解释“绿化率”。绿化率一词，虽然现在市面上广为流传，但是已经不是一个规范的指标。取而代之的是“绿地率”，开发商摘地、过规划、拿证件，政府对其明确限制的是“绿地率”，也就是说，每一个地块，都有一个明确的绿地率，是写在项目规划文件里的。
至于绿化率，并非一个硬性规划指标。市面上流传的楼盘绿化率数字，很多时候指的是绿地率，但也有一些项目给的绿化率数字，是大于绿地率的。而BAIDU绿化率的解释就会发现，绿化率大于绿地率是很正常的。
本文作者：王木木（欢迎关注木木的房产圈）
王木木2019-06-15 11:26:21
