木木的原创新闻栏目《小房说房》，本篇为您说地段。

“决定房地产价值的因素,是地段,第二是地段,第三还是地段!” 几十年来,李嘉诚这句话被房地产业界奉为金科玉律。 那么，到底什么是地段。

一、住宅与商业产品对地段的要求不一样

1.商业产品对地段的要求既简单又苛刻，要繁华、要人流量，更有所谓“金角银边”的说法，即使同一条街上，对应的人流动线不一样，商铺的价值就会拉开很大差距。

2.出租型的公寓，要求附近有大学、旅游景点、写字楼，离得越近越好。

3.住宅产品来说，地段的分析更复杂一些。

二、自住、短期炒作、中长期持有，对地段的要求不一样

地段说起来，无非是交通与配套两方面，交通又分公共交通与自驾交通，配套又分教育、医疗、商业、娱乐休闲等。但是要注意的是，不管是交通还是配套，都随着城市建设而不断完善的，既看现在，又看未来。

从动态变化的角度，自住、短期炒作、中长期持有，对地段的要求就有差异。

都知道要买地段好的楼盘，但是地段好的楼盘，价格也高。所以如果房子考虑以后出手的话，最重要的是买入、卖出期间，地段价值的增长值，而不是买入的时候，地段价值的值。

而对自住者来说，除了个别情况，市面上的好楼盘，主要都是在期房的时候进行销售。

从开盘到交房，需要2-3年的情况很常见，所以要看2-3年以后的交通、配套情况。

以莱山区在售楼盘万科翡翠大道为例，2018年12月首次开盘，预计2021年7月底首批交房，期间相隔了两年多。

这两年多的时间，将有这些配套完全兑现或者初揭面纱：学院路路北的烟台山医院正在建设，烟台山医院周边有商业用地将在2019年挂牌出让；此外，万科翡翠大道西南角，规划新建莱山区第六小学。

下图：万科翡翠大道鸟瞰效果图

三、地段，有性，也有个人相对性，不能人云亦云

这方面的考虑，主要是针对自住为主的购房需求。

以小房为例，当时买二套的时候，真心想买一套顶楼的，原因就是小房本人，对居住安静的要求格外苛刻，很不喜欢楼上有小孩子跑来跑去制造噪音。只是，因为这套房主要不是用于自己住，而是考虑以后出手，所以买的是90多平的小面积，第二没有买顶楼，小房是被这句话说服的——“你喜欢顶楼，但是多数人是不喜欢的”。

但是，如果是自住，如果顶楼的价格明显低于其他楼层，小房一定会买顶楼，因为别人在意的缺点而你不在意，那就是在省钱。

地段同理，十全十美的地段，价格自然低不了，但是，如果你是用于自住，那么与分析楼盘相比，更重要的是分析自己与家人的需求，抛弃次要需求，抓住主要需求，以此来谋求性价比。从前面说的地段要素中的公共交通、自驾交通、教育、医疗、商业、娱乐休闲等，找自己最在意的，满足居住需求；无视那些对自己来说并不重要的缺点，并承认这些缺点已经已经在房价当中减掉了。

还是说回万科翡翠大道的地段，N年前，小房在其对面买了房，原因很简单：1.靠着烟台山医院新院。2.这套房，父母以后来烟台可能会住，上了年纪的人，离医院近，做个检查什么的也方便，不至于因为懒怠动弹，无视身体发出的健康警告。

下图：站在万科翡翠大道的位置拍向路对面在建的烟台山医院新院

四、如果想省心，认准品牌楼盘去买就对了

与买二手房相比，买新房格外省心，买品牌楼盘的新房格外省心。万科这样的品牌房企，对楼盘的定价是基于充分的市场研判与产品分析，而不是像二手房或者不正规房企那样，定价随机性大、购房者不留心的话容易被坑。

小房去过万科的很多楼盘现场，售楼处里面都会进行“不利因素公示”，并且说明，这些不利因素已经在房价中有体现。

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万科翡翠大道是500强万科集团深耕港城十载之后的革新力作。项目位于莱山城市中轴观海路与学院路交汇处，三公里范围内政务、商务、商业、文体、医疗配套资源优越。

项目借鉴曼哈顿城市中轴第五大道与中央公园的完美共生理念，升级翡翠系匠心精工品质为项目加冕，打造城市繁华里、公园静谧中的国际精英生活方式。

自售区共27栋，11栋高层（7栋34F，4栋29F）与16栋小高层（18层）。高层95、125㎡一梯两户，两个单元。小高层中的11栋140㎡一梯两户，两个单元。

1号楼加推在即，29层，2个单元，95㎡、125㎡户型。目前可做诚意登记。

万科翡翠大道都会生活馆（新售楼处）已于5月19日焕新启幕，位于莱山区观海路与学院路交汇处的项目现场。