这种“现房”要警惕，小心被坑！

原创｜王木木的房产圈

一、房产证需要先“办大证”再“分小证”

烟台市不动产登记中心在解答网友问题的时候，提到：

1. 开发企业给您办理不动产证，是办理转移登记，需开发企业申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（办大证）后才能给业主办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（分小证）。

2. 不动产登记实行依申请登记，无法强制任何单位、个人进行不动产登记。

 二、“大证”与预售证是什么关系

烟台房产交易网上，公示的一些预售证，是没有预售证号的，大家发现了吗？

木木就这个问题咨询烟台房产交易网的时候得知，预售证是有有效期的，到期后，开发商有两个选择：1.直接办下来大证，以现房销售；2.重新办理预售证、进行续期。

没有预售证号的，一部分就是因为原预售证已经到期了。

预售证的有效期，往年都是具体到某一天，但是近年新发的预售证，很多就直接写“至竣工验收备案日”。

三、下大证后，买一手房也要多交3%，但是交得并不冤

办下来大证以后销售的一手房，购房者支付房款里面，有3%的税。

木木从开发商手里买的一套现房，就是这样子的。

还是在交契税的时候察觉端倪——契税是按房款的97%为基数计算的（因为不可能给税再征税）。

但是，买这种办下来大证的现房，确实比较放心，这3%的税，交得并不冤枉。1.花钱买放心。2.这点钱不是单独拿出来的，而是放在房款里面一起支付，七成走了贷款，体现在首付里就很少了。

四、期房现房各有各有好，要警惕的是这种“现房”

上述办下来大证的现房，有额外的税负，但是也有他的优点。

买期房的话，一方面同等情况下更便宜，另一方面如果是品牌开发商、信得过的房企，要买新房也许只能买期房：房子都是在期房阶段销售完毕，到了现房阶段基本只余二手房；在不动产登记证的办理上，一些品牌房企还是挺让人放心的。

需要警惕的是这种“现房”：从期房阶段开始销售，到现在已经建成交付，但是之前的业主还没有拿到不动产登记证。你现在去买，是按期房走贷款手续。

木木分享：怎么判断是按期房还是现房走贷款手续：期房，以购房合同办贷款；现房，银行拿到业主的不动产登记证，才会放贷。

按期房走手续的现房，就是还没有办“大证”的，税负上确实会省钱，也可以即买即住，但是购房者必须要弄明白背后的原因，小心掉坑。

——从期房卖成了现房，N多年一直没办证的，要小心；开盘就是现房，房企口碑也比较好的，更加靠谱。