住宅按套内面积交易，全面解读与后续追踪

2019年2月15日，住房和城乡建设部官方网站发布关于38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

其中《住宅项目规范（征求意见稿）》备受关注，尤其是“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条。

4月10日，意见反馈截止时间已经过去近一个月，木木在住房和城乡建设部官方网站，尚未发现正式发文等相关后续。

各家媒体，也没有后续消息报出。

到底是否会实行，将怎样实行，还是未知之数。

将当时木木的解读新闻奉上，可以与今日早些时候发出的《烟台买房之公摊的秘密，选什么户型才省钱，少吃亏！》结合在一起看。

房天下解读：38项住建领域国标征求意见，"取消公摊"别高兴得太早！

《住宅项目规范（征求意见稿）》有三项要求引起了广泛关注，房天下为您试作分析：

1.住宅建筑应以套内使用面积进行交易

《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

据悉，这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

背景：新华社曾于2018年8月发表评论《买100平米房子只得70平米，"公摊面积"让我们很受伤！》

房天下小知识：当我们说起具体某套房子的时候，会涉及三个面积“建筑面积”、“使用面积”、“公摊面积”。建筑面积=使用面积+公摊面积，公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。一般来说，楼层越高、电梯数越多、同一层户数越多，公摊面积越大。公寓公摊>高层住宅>小高层>无电梯多层。

房天下观点：房屋由套内面积来进行交易，影响广泛而深远，绝不是简单一句“以后买房不用为公摊面积买单”可以概括，更不能高兴得太早。

• 首先，从最上游的土地市场来看，土地招拍挂的时候，就会规定出相关指标：容积率、地上建筑面积等，容积率是以地上建筑面积为分母（而不是以购房实得使用面积为分母）、除以土地使用权面积得出。

• 而土地拍卖中的地上建筑面积，则与具体每套房子建筑面积是同一系列（地上建面为所有住宅建面、公建建面、商业建面等之和），土地楼面地价（土地总价/地上总建面），是预估住宅销售单价的重要参考。

• 其次，公摊“有罪”吗？不是！在房天下看来，有罪的是虚报公摊，是买房跟交付时差异巨大，而公摊本身，是必须存在的。在同等类型的建筑中，公摊大的，某些情况下品质感跟舒适度会更强、房子更值钱（比如同样是18层两梯四户的高层，A的一层做了大堂，B的一层是住宅，前者公摊大，但是居住品质感更强，更有尊崇感）。

• 第三，从按建面交易转变为按套内面积交易，单价变化巨大，不同物业类型的单价变化差异大（比如你会发现大高层的单价贵了好多，无电梯的房子单价变化幅度小一些），而总价则是要受开发商成本、市场形势、市场预期、供求关系、信贷、政策等多方面影响，不会被计价方式的变化带来很大影响。

• 第四，大家在工作的时候都有体会，工作跟着考核走，KPI指标直接影响所有人的工作重点。在房天下看来，当房屋由套内面积来进行交易之后，开发商在公摊上面支付的成本不能被房价隐形COVER（比如上面那个例子，靠增大公摊来提升品质，以前在单价不变的情况下也能COVER掉，以后只能提高单价、降低价格方面的竞争力），对开发商来说，建筑设计、营销推广方面都将面临新的挑战，对购房者来说，除了看单价，对建筑细节（梯户比、楼道设计、大堂设计）也必须有充分的了解，并选择遵守承诺的靠谱的开发商。毕竟，房子虽然便宜了，但谁也不希望生活在所有公共活动空间都卡着最逼仄标准的楼栋里。

2.四层楼以上应安装电梯

• 《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

• 具体而言，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米，轿厢门净宽不应小于0.90米。

• 小知识：目前的要求是7层及以上必须安装电梯，所以市面上不管是老房还是5层6层的新楼盘，都有很多没有安装电梯。而是否达到7层，在过去也成为多层与小高层的分界线。烟台在售的新楼盘中，6层及以下的楼栋，有部分有电梯，也有部分没有电梯。

• 背景：2018年以来，多层老楼安装电梯的事情在政府补贴的情况下，在各地展开，烟台也已有成功安装完毕的居民楼。

• 房天下观点：一方面给老楼加装电梯，另一方面从新建住宅规范方面，把安装电梯的层数要求降到4层及以上，这才是一件完整的事情，不可能一边儿解决问题、一边产出问题（无电梯多层）。而4层的要求，将涵盖所有的多层，以后普通住宅包括花园洋房、叠拼别墅将全部是带电梯的产品，不带电梯的将只有别墅以及一些特殊的产品。

3.新建住宅要全装修交付

• 《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

• 同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

• 同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。比如块材地板，要求“表面平整、缝格均匀平直”等。

• 房天下观点：全装修交付是大势所趋，万科、恒大、富力等品牌开发商在这方面已经践行多年（万科在烟台近几年的楼盘，恒大富力在烟台的楼盘，都是带装修）。对购房者来说是好事儿，除了省时省力性价比高之外，装修房的特点决定了开发商在做前期设计的时候，就要想到房子的每一个细节局部的用处，会让房子程度的符合人体工学、符合使用习惯，避免出现建筑不合理导致装修的时候怎么改都不合适的情况。

• 另一方面，伴随被政策“限价”销售的房子进入交付期（比如区域二手房价格2万，新房要求必须1.5万销售，买到净赚），一些问题也暴露了出来（个别开发商将装修作为回避限价、获取溢价的手段，用装修成本与售价的差值来补贴房价）。对购房者来说能做的，一方面选择靠谱的品牌开发商，另一方面调整自己的心理预期、在购房的时候要多方面权衡考虑，将所有可能支付的成本都核算进去。

• 如果您最终还是对带装修房源不放心的话，那就抓紧时间，在市面上在售的毛坯新房中选一套吧，以后可能就没有了。

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