住建局官网本周重新刊登《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知（烟建住房2017-34号）》
▶小编解读
一、三种情况 三种基准值 总之就是限制涨价：
1、2017年之前获过预售的项目，2016年获预售房源的成交备案价格为基准，通知下发后再拿预售的房源销售均价不能超过上述基准值5%。比如某楼盘多期开发，2016年的平均备案价是1万元/平，那么通知下发后，今年再拿预售房源的销售均价不能超过10500元/平。
2、2017年之前没有获过预售，通知下发前有过2017年的预售并且有过合同备案，那么就是以之前这批房源的备案价为基准，通知下发后，再拿预售房源的销售均价不能超过基准值。
3、通知下发前没有获过预售的项目，也有一个基准值，是根据有参考意义的其他楼盘的价格得来的，项目在通知下发后拿预售房源的销售均价不能超过基准值。
上面3条，是限制开发商，从上游对房价进行控制。接下来，通知还对新房流通过程中一些“漏洞”进行了堵截——限制“炒房”，通知发布后1年内原则上停止网签备案撤销，特殊情况严格甄别。
这个措施所要堵截的炒房漏洞，至少有三种情况：
1、开发商先以虚假的合同做网签，营造房子紧俏的紧张气质，后续通过撤销或改签，将房子拿出来再度涨价销售。
2、开发商以虚假的合同做网签，以此骗取银行贷款（也就是首付30%之外的，银行放贷的那70%房款）。
3、炒房者先网签再撤销或更名，买主买到的是一手房，以此来规避二手房交易的限制（比如较高的税费）。
▶严格备案撤销才是重点：烟台并非首次限价！
这并非烟台次出台“限价政策”。2011年，同样是在调控的大背景下，烟台住建局8月2日出台《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知同样规定商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。
时隔6年的这两个政策，有何相似与不同之处？一起看一下
一、关于“限价”的规定 新出台的政策与2011年“雷同”
下图：上半部分为2011年的规定，下半部分为2017年的规定：
二、叫停“网签备案撤销”才是本次政策的重点。
对比2011与2017年政策会发现，关于1年内原则上停止网签备案撤销才是本次政策的重点，与往年政策的真正不同之处！
▶新政15天真实观察楼盘预售审批已无“虚报高价”政府限价要动真格
一直监控烟台房产交易网楼盘获预售证情况的房天下小编，今天发现一个大大的变化：新政出台后，新获预售的这些楼盘，房源申报价格，居然不再是过去几年“远高于实际成交价”，而是非常接近、非常可信了！
数据来源：烟台房产交易网 房天下网站
关于“申报价格”，前情回顾：烟台房产交易网上，每套获预售正常在售以及已售的房源，均有一个价格，即“一房一价”。5年前小编买房的时候，这个价格还是“备案价格”——真实的、与房屋合同一模一样的成交总价。但是近些年忘了从哪一天开始，真实的价格消失了，“备案价格”变成“申报价格”——一个远高出实际的单价。
政府出手限房价，政策脉络：7月26日省政府发文“加强新建商品房销售监管。全面推进新建商品房销售价格申报制度，营造公开、透明的房地产市场价格秩序，合理定价、一房一价、一套一标”，8月3日烟台住建局官网公示红头文件《关于进一步规范商品房预售价格和撤销合同备案管理的通知》限制楼盘涨价，8月15日最终版的十二条新政出台“实施预售审批限价政策”，3种情况限价涨幅不超过5%-15%。
真的会“限”么？小编曾质疑：上述政策刚出台时，小编并未对“限价”有过多的重视，原因就在于1.2011年烟台就出台过与8.3政府公示文件近乎雷同的“限价”政策；2.限的是“预售申报价格”，还是“实际成交价格”（前者本身就比后者高出许多，限也是假的）呢？——直至8.15十二条新政将限价政策细化重申，小编略有正视，但仍有疑虑。现在，事实摆在面前——自8月16日政府官网上将十二条新政公示出来之后，再获预售的所有楼盘，其“申报价格”居然都非常接近售楼处的报价。真实的价格，又回来了！而这一点，虽然不代表“限价”真正能落到实处，但至少，是一个前提条件、非常重要的一步！
政策出台后，预售申报价格被“挤掉水份”的典型楼盘——中海国际社区，7月底获预售的房源申报价格为2.3-2.9万/平、实际开盘均价为1-1.6万/平（高端洋房产品）；时隔1月再获预售房源的申报价格为7200-9200/平，开盘预计均价为8000/平以上（刚需高层产品）。
王木木2017-09-15 07:01:20
