小房说房第七篇

标题释义：TOP50，小高层

烟台TOP50楼盘，指本月至今（3月1日-26日）烟台楼盘房天下400来电量TOP50，位列烟台新房楼盘前13%。

真正小高层，指10-11层的楼栋。

房天下分析：目前烟台市面上的新房住宅产品（不含别墅），可以大体分为这几类：5-6层的不带电梯多层、5-8层的带电梯花园洋房、10-11层的小高层，以及再往上的高层。高层又常见16-18层、20余层、30-33层几种。

近年来，16-18层的楼栋也常被宣传为小高层，真正的小高层只好加码宣传为电梯洋房。

本文还是采用最传统的定义，也就是以11层为界，超过11层的都算高层。

因为这个界线跟建筑设计规范相关。

根据上方展示的规范（建设部颁发的《GB50352-2005 民用建筑设计通则》）我们可以得知，只要不超过11层，就可以做真正一梯两户，电梯不对北向采光造成影响。而只要超过了11层，除非做两梯两户，否则中间户基本都会存在纯南向、或者北向房间需要通过连廊采光的情况。

当然，11层的楼栋，偶尔会出现一梯三户的情况，目前烟台县市区还有几个，市区的新房基本没有这种情况了。

为什么把10-11层产品单独拎出来说？

1.在户型设计上，10-11层产品与更低楼层的电梯花园洋房完全是同一套标准。

虽然是小高层，但完全是电梯花园洋房的户型标准——所有窗户朝外，真正南北通透，不存在中间户吃掉了边户南向采光面的问题；户型方正，不存在中间户的存在导致边户户型出现缺角的问题。并且，因为走廊更短以及一些结构上的原因，公摊会比高层更低一些。

2.在价格上，10-11层产品比更低楼层的电梯花园洋房明显要低（介于电梯洋房与高层之间）

数据：TOP50楼盘只有8家有真正的小高层

房天下统计2019年3月份烟台楼盘TOP50，其中除蓬莱市有蓬莱碧桂园二期这一个楼盘上榜外，烟台六区至少4个楼盘上榜。具体包括：牟平、高新区各4个，福山区7个，莱山区9个，开发区12个，芝罘区13个。

房天下对这50个楼盘的在售待售产品分析后发现，10-11层的产品居然相当稀缺，只有8个、占比的16%楼盘有此类产品在售或者待售。

小高层，被“高低搭配”漏掉的产品

烟台楼盘现在也在流行“高低搭配”，但是小房对上述50个热门楼盘分析后发现：多数楼盘，要么是6-8层的电梯洋房搭配18层及以上的高层；要么索性最低18层起步，再搭配20多、30多层的高层。10-11层的产品还真是少见。

个别区域，热盘中此类产品直接挂零

TOP50楼盘中，高新、牟平区在10-11层的产品上直接挂零，开发区只有8%的楼盘有，芝罘、福山、莱山区比例略高，但也没有超过1/3。

TOP50楼盘中，只有他们目前有10-11层的产品——

福山区：宏锦万花城（即将发售）

开发区：海信波尔多小镇（在售）

莱山区：万光中华城、鲁商公馆、天泰城（均在售）

芝罘区：山居郦城（抵账房）、山语城（在售）、逸城山色（在售）

芝罘区万科西雅图亦有极少量房源在售，11层洋房。

接下来小房将在上面这些楼盘中，选择两个有代表性的在售项目，带您详细了解一下他的户型跟价格。

万花城目前有3栋10层产品

万花城，福山区热门楼盘中，只有他有小高层产品（正在加推的52#53#55#，楼高10层）。

这三栋楼3月12日的工程进展图如下（房天下实拍）：

关于怎么通过楼栋外立面粗估户型好坏

对了，关于楼栋户型好不好，其实除了看户型图，直接看楼栋外立面也能看出来。外在形态是内部结构的体现。

小房教您一句话——住宅的楼栋，越“丑”越好。

比如上面万花城的3栋楼，非常明显的，特别扁平、没有花哨、很“丑”的一大块板。

这样丑的楼，才叫板楼。采光面平行，房间与房间之间互不影响采光；内部结构方正，没有不好利用的拐角、异形。

目前正在认筹，很快就开盘

售楼处消息：这三栋楼，一梯两户，只有两个户型，面积是105㎡、117㎡，南北通透，户型方正，公摊仅有17%-18%左右。

这三栋楼总共只有100套，现在认筹交3万抵5万。样板间计划这个月对外开放。很快就开盘了。

价格的话，均价9500元/平。

讲真，福山区的价格已经完全上来了，目前住宅整体成交均价在8500-9000之间，考虑到万花城在福海路北段的好位置以及双学区的优势，10层小高层这个价格还是挺靠谱的。

105平户型数据分享

105平户型，3室2厅2卫，三开间朝南（客厅、次卧、主卧）。

北边设备平台宽1.2米长4.2米是完全赠送的面积。

南向大客厅开间4米，外阳台长度达到了7米，整个阳台算一半的建筑面积（赠送6平）。

主卧开间达3.2米，带独立卫生间。

借这个户型，小房再跟大家分享一些东西。

这个户型的南北比例大家注意到了吧？南向比北向还要宽一点。

要知道，早些年，高层边户普遍的缺陷是南向采光面被中间户吃掉一块，有的110多平的户型甚至只有南向两开间。

近些年好些了，好一点的高层边户也能做到南向与北向宽度一致、没有缺角。

但是万花城的这个105平户型，南向的宽度甚至比北向的还要大一点。

以小房的经验判断，能做到这一点的，只有这几种产品：两梯两户大平层、多层电梯花园洋房、小高层。

这三类当中，小高层的价格是同等情况下最低的。

117平户型赏析

117平，4室2厅2卫，3向朝南。

这个户型最大的优点，就是让人可以用约110万总价（以9500的均价计算）买到四居室了，真正是一步到位。

上面105平户型的优点，117平的户型都有，包括大阳台、采光佳、北向赠送面积等。

海信波尔多小镇，在房天下网站的开发区楼盘中，热度长期保持第一、第二。

开发区热门楼盘中，只有他有小高层产品。

价格也非常合适。

很巧，也是均价9500元/平。

可以说相当有吸引力了。

对了，11层的楼栋，事实上是这个项目最高的楼栋，楼层数更低的电梯洋房，占的比例也相当之高，这个项目整体是一个非常低密的社区。

户型面积段很丰富，随便挑两个给大家看一下（122平的南向四开间相当震撼了）。

3月中旬刚刚加推了三栋楼，现在去看还是挺合适的。

海信波尔多小镇位于开发区深圳大街1号（秦山路以东、深圳大街以北），已经售罄交付的依云小镇西侧。

目前有210、213公交直接可以到达小区门口；项目紧邻5A旅游景区，随着后期酒城的开放和游客的增加，公交线路会越来越多。

开车的话，房天下地图测距：从海信波尔多小镇售楼处位置开到开发区主干道北京南路（烟汕线），总长869米——起步即达。

给烟台年轻人的买房建议

1、经济实力允许的话，年轻人在婚前各自以首套房首付比例跟利率买一套房，是很合适的。可以一套考虑学区、一套考虑居住及上班。

2、感情基础深厚的话，把两家的钱凑在一起一步到位买个各方面都满意的房子也不错。户型面积也可以买大一点。因为后期再搬家的话真的很麻烦，还要涉及到孩子的落户、上学接送、芝罘区上小学前需要落户满几年、孩子的朋友圈要重新融入等问题。

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