中国好的两家房地产公司 为什么钱都花不出去了？

房天下  2016-08-28 07:01

[摘要] 这1年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转公司，都是非常尴尬的：三四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，账算不过来。

8月22日，万科、中海这两家中国具标杆意义的房地产公司，在同一日召开了上半年的业绩发布会。

  这两家公司，是中国好的两家房地产公司。一家规模大，世界500强。一家能赚钱，净利率多年全行业。

  具体卖了多少房子，赚了多少钱，我不关心，每年都是同样的套路。我关心的是两组数据：两家买地的金额和持有的货币资金。

  截至6月底，万科的有息负债为914.6亿，净负债率14.18%，处于很低的水平。

  而中海更是恐怖，过去10多年来，次出现了现金流为正的情况，持有现金超过了1100亿港元。

  看这上半年的数据，你大的感受是什么？

  中国好的两家房地产公司，钱都花不出去。

  万科一直认为：每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%，是一个比较恰当的比例。过去5年，万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准，大概都保持在下限40%左右。

  但是，按照40%这个标准，万科今年上半年的买地款应该在700多亿，现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元，也只花了一半。

  卖了房子，赚了钱，赚了海量的钱，却没有再继续投资，都趴在账上，当活期存款（继续加剧M1和M2的剪刀差啊）。

  是不想花钱？

  是花不出去。

  因为，想买的地太贵，不敢买。能买到的地卖不掉，还是不敢买。

  这1年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转公司，都是非常尴尬的：三四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，账算不过来。冒然杀进去，你买下的可能不是一个巨大的财富，而是一个巨大的包袱。

  话说到这里，一个很有讽刺性的场面出现了。我们去年底开始高调推行房地产的去库存，期望尤其是三四线城市的房子能够赶快卖掉，拉动经济增长。但是现在三个季度过去了，三四线城市的库存还在去，一二线城市的地价房价倒是涨得不像话了。资本没有一如期望的流入三四线城市帮助加快去库存，反而掉转头全部杀向了一二线。

  结果就是：三四线的房子也还是卖不出去，地也还是卖不出去。而一二线的城市，房子涨的普通人买不起了，地也涨的开发商不敢买了。

  所以，你别看2016年上半年，地王那么多。但是真正大型的房地产上市公司，并不怎么激进拿地。万科、中海基本都被迫撤离了一二线城市的土地公开市场，每一场土地招拍挂，他们都会“积极参与”，但也都“重在参与”。

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