[摘要] “很多时候即使土地价格很贵，但是我们也到了不得不买土地的时候，即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低，但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓(化名)告诉《第一财经日报》记者。
“很多时候即使土地价格很贵，但是我们也到了不得不买土地的时候，即便我们拿到这个土地的价格可能导致项目利润很低，但是为了公司正常运作我们也需要拿地。”华东某房企参与拿地策划的负责人张斓(化名)告诉《财经日报》记者。
“对于一个预算只有150万的年轻人，在上海买一套刚需的楼盘非常困难，上海已经很少有小户型适合我们。”购房者林伟(化名)一提起买房就会习惯性吐槽。
今年以来，上海土地价格上涨较快，很多时候土地楼板价格已经和周围的房价相当，而这也是导致上海的房价不断上涨的重要因素。对于很多像林伟这样的首次置业刚需者而言，买房的门槛也不断抬升，这些工薪阶层的80后甚至90后们正面临买房难的问题。
土地供应转向了，房企的压力能缓解吗
《财经日报》记者注意到，也有房企虽然总部已经在上海但是由于土地价格较高其在上海竟然没有一块土地。多名房企土地部门人士都向记者表示，虽然目前土地价格很贵，但是不得不拿地，否则公司没有土地开发已经不能运作下去。
今年9月末，上海的土地拍卖会现场，滨江集团&平安集团联合体以总价34.65亿竞得上海宝山区大场镇一宗宅地，其成交楼面价28755元/平方米，溢价率91.7%。上述土地是上海宝山区的纯宅地，包括万科、龙湖、招商、九龙仓、中粮等其余14家竞争对手参与拍卖。值得一提的是，在土地总价为19亿时，滨江平安联合体直接跳价11亿至30亿。
而在9月中旬的拍卖会上，上海则共计拍卖了3块土地，金额约78亿，值得一提的是其溢价率均超过了100%。其中，青浦区赵巷镇嘉松中路东侧纯宅地被旭辉&上海建工联合体以26.16亿元摘得，溢价率114.9%，楼板价22122元/平方米，单价首破2万。保利地产则花费41亿元获得宝山大场宅地，地块溢价率107.22%，楼板价22314元/平方米。首创置业以10.98亿的价格获得淀山湖新城宅地，溢价率103.87%，楼板价17324元/平方米。
同策咨询此前的一份报告显示，2011年上海市住宅用地计划供应量为1200公顷，2012、2013年该数值为1000公顷，2014年为700公顷，供应量持续收缩。而新鲜出炉的上海2015年供地计划显示，商品住宅建设用地供应计划面积为400~600公顷，其中还包含了保障房，实际供应的商品住宅用地就更少。从上述数据可以看出，上海的土地供应在不断减少。
对于张斓而言也有很烦恼的地方，其公司总部在上海但是项目所剩无几。今年第四季度他的任务就是无论如何都需要拿下土地，这个价值不是财务意义，而是公司战略意义。同时让张斓感到紧张的是还有更多的房企希望把总部搬到上海，这些房企也将和他们一样展开竞争。
另一位知名房企内部人士这样向记者吐槽：“之前我们也打算参与火车站北广场土地的拍卖，即使我们把该项目的所有可以想得到的成本摊到整个城市公司的成本里面去，并调用城市公司的资源去满足这个潜在项目的需求，结果我们发现我们的价格还是比竞争对手低。”
张斓和所有房企拿地的负责人一样，感受到了深深的压力。但是近日这个情况似乎开始悄然变化，新江湾城的土地已经开始了这个变化。
10月12日，上海市规划和土地资源管理局(下称“规土局”)网站发布公告称，原定于本月14日下午进行拍卖的上海杨浦区N091104单元C1-02(D7)地块中止出让。资料显示，该地块出让总面积为13.2万平方米，容积率为1.125，为住宅用地，地块的挂牌起始价40.1725亿元，楼板价2.7万/平方米。彼时，《财经日报》记者采访多名业内权威人士预计，如果拍卖上述土地楼板价预计将超过4万/平方米。
四天过后，上述地块再度在上海规土局挂牌，起始总价为40.1725亿元。和此前相比，重新挂牌的新江湾地块中，大幅度增加了中小户型的比例以及保障房的配比，要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，套数不得少于412套(以审定的方案为准)。此外，该地块还被要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。
业内普遍认为，上述土地的出让条件调整和近期上海市领导提出上海房地产存在的两大结构问题有关。今年10月，上海市委书记韩正表示，上海房地产市场有两大结构性问题：办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。
一般而言，开发中高端户型的利润率比小户型的利润率要高，因此开发商都会选择做一些改善类的产品，这样也无形增加了土地的价格，而上述的改变，或许会对土地价格有所降温。而上述土地也要求增加中小户型的比例，那么上海的中小户型目前究竟是什么情况呢?
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