[摘要] 房屋赠与是指一方（赠与人）自愿把自己所有的房屋无偿赠与他人（受赠人），他人愿意接受的民事法律行为。房屋赠与的双方当事人应订立书面合同。限购背景下，房屋赠与可以躲避限购吗？房屋赠与需缴纳哪些税款？被赠与的房屋还可以再转卖吗？本报为您一一解析这些问题。
“假赠与”过户 暗藏风险多
现实中，有些购房者想通过“假赠与真买卖”的方式过户，已达到规避营业税和个人所得税的目的。
但事实上，如果双方不符合可以免征税的三种情况，受赠人需要缴纳的个税税率非常高，购房人反而得不偿失。其次，对于赠与的房产，银行一般会认定受赠方免费接受赠与的行为，没有实际交易产生，因此也不能办理按揭贷款；而对原房主来说，买方可能会在公证后以无偿赠与为由拒付房款，隐藏巨大风险。
因此，在房产过户中，买卖是操作较为便捷和安全的方式。一般来说，假赠与一般都会签订“阴阳合同”，在过户时走的是赠与程序，实际上则为买卖行为，私下签订了买卖协议。由于赠与合同是“阳合同”，是法律承认的合同，买卖合同是“阴合同”，法律不予承认。一旦购房人抵赖，拒绝给卖方支付房款，卖方将会有巨大损失。而对于受赠方来讲，日后再出售时还是要多缴纳税费。
案例解析
1.有抵押的房产能否赠与？
《物权法》百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
根据以上规定，处于抵押期间的财产要转让所有权是有条件的，要经抵押权人同意。
案例：王女士与丈夫准备离婚，两人共有一套商品房，并且还没有还完贷款，还处于银行抵押期间，两人已经协商好将房屋赠与给已成年的儿子。王女士如果要办理上述房屋的赠与合同公证，应该先取得银行的同意书或还清全部贷款再办理赠与合同的公证。
但如果王女士确实未能取得银行同意，也暂时无法短期偿还全部贷款，依然坚持要办理赠与合同的公证，公证处通常也可以办理赠与合同公证，但必须在合同中附加抵押权人同意或还清全部贷款的生效条件。
2.房屋赠与能否躲避限购？
有些人目前已拥有多套住房，在限购政策下，想采取“赠一买一”的方式腾出购房名额。但事实上，这种方式的成本很高，赠与房产日后出售要缴交易额20%的个人所得税，赠与房产只有给直系亲属才能免个税和营业税。
案例：张先生和王小姐婚前双方各有一套房，婚前两人购买的都是一居室的小户型。
结婚后，一居室则显得有些局促，于是两人想买一套两居室改善居住条件。但按现行的限购政策，房屋数量以家庭为单位，张先生和王小姐家庭拥有两套住房，已不具有购房资格。
二人手中有足够的资金并出于资产保值增值的考虑，不愿先卖一套再买新房，便将其中一套房赠与其父母。这样既可以不卖房，又可以省下很多过户的费用。但前提条件是其父母必须具有买房资格。根据现行政策，只要是过户，必须是有购房资格的人才能过户到自己的名下。
3.房屋赠与能否逃避债务？
有些债务人为了逃避债务，将房产赠与他人，并以身无分文为由拒绝偿还债务。对此，法院将认定为赠与行为无效。
案例：2009年，姬女士成功打赢了一场官司，法院判决雷某向姬女士偿还借款共计20余万元。判决生效后，雷某以没有偿还能力为由拒绝履行判决。此时，姬女士发现，雷某早在一个月前就以买卖形式将自己的房屋无偿转让给了雷某的父亲。
姬女士认为，雷某在拖欠债权人较大数额借款的情况下，将涉案房屋无偿赠与他人，雷某通过恶意转移财产达到逃避偿还借款的义务。由此，姬女士提起了撤销权之诉，请求法院撤销雷某的房屋赠与合同。
经法院审理认为，雷某以明显低价转让财产，又未收取对价，对债权人造成了损害，故撤销此次赠与行为。
4.过户后能否撤销赠与？
根据规定，在房屋产权没有发生转移之前，赠与人有权撤销赠与。经过公证的赠与不可以撤销；房屋产权已发生转移，也无权撤回赠与；具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同不可以撤销赠与。
案例：苏大爷将与老伴所有的5间房屋中的2间赠与给了大儿子，其余3间赠与给了小儿子。并与两个儿子办理了房屋所有权转移手续。
此后，苏大爷与小儿媳妇发生矛盾，提出到大儿子家居住。大儿子以分家时有约定为由，拒绝二老到自己家。
于是，苏大爷起诉到法院，要求大儿子及儿媳腾房，把房子还给自己。但法院认为，苏大爷所立的分家单属于赠与合同。
既然房屋的所有权已经发生了转移，因此房子归两个儿子所有。苏大爷要求大儿子返还房屋的请求不能得到法院的支持。
贴士
房屋赠与常见形式
1.夫妻离婚时将房屋赠与子女
2.夫妻离婚时一方将婚前财产赠与配偶
3.父母将房屋赠与子女或者他人（区别于遗赠扶养协议）
4.公民将房产赠与福利机构
房屋赠与办理流程
1.房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。
2.赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。
3.符合免营业税条件的赠与双方，必须向税务机关办理免税申请。申请免税时，须提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书,抚养关系或者赡养关系公证书,或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。
4.缴纳契税和印花税。
5.办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。
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