[摘要] 以严历限购为代表的楼市调控，自8月以来有明确加码的倾向，受政策影响，市场上不符合条件的购房者，被明确政策条文排除在外。济、青两市限购以来楼市成交明显下滑。由于市场前景并不明朗，开发企业普遍看空后市，房地产开发的前段———土地市场，居住用地已从2009年、2010年多家企业竞抢、土地多倍溢价成交的火爆。
以严历限购为代表的楼市调控，自8月以来有明确加码的倾向，受政策影响，市场上不符合条件的购房者，被明确政策条文排除在外。济、青两市限购以来楼市成交明显下滑。由于市场前景并不明朗，开发企业普遍看空后市，房地产开发的前段———土地市场，居住用地已从2009年、2010年多家企业竞抢、土地多倍溢价成交的火爆态势急转直下，底价成交甚至流拍成为两地土地市场的交易常态。
山东济南楼面地价回落青岛三成土地流拍
在2009年和2010年，济南土地市场竞争极为激烈，现场拍卖过程中，企业轮番举牌，土地价格也一路飙升。2009年底祝舜路一块约210亩的建设用地招拍挂，8家开发企业轮番举牌超过100次，最后以18亿天价成交，成交价格为底价的3倍，楼面地价已 过5000元。而一家本土开发企业依据济南国土部门披露信息整理的济南土地挂牌信息资料显示，从2011年1月28日到7月13日，济南成交的居住建筑土地中，绝大部分成交的土地以底价成交，招拍挂中两倍以上溢价的几乎没有出现过。该企业负责人介绍，在最近一阶段的土地竞拍中，参与竞拍的开发企业数量明显减少，不少地块仅有一两家企业参与，多家企业争抢一块土地的情景很难见到。
在刚刚完成的8月调查月报中，山东的调查公司之一山东世联怡高称，8月济南土地市场供应和成交均有所上涨，但“拍卖现场表现平淡”。这种平淡，在9月初继续延续，根据济南国土部门公示信息，9月5日的一次土地拍卖中，两块居住用地和一块商业金融用地也均以底价成交。
同时，根据国家的土地限价政策，济南土地拍卖过程中，也有不少土地因为报价超过限价而中止交易。业内人士认为，这对于土地市场由热转冷也起到抑制作用。
由于多数土地以底价成交，济南居住用地楼面地价上涨趋势受到明显抑制。到7月13日，济南已成交的居住用地中，绝大部分地块的楼面地价在1300元/平米到2300元/平米间。而与之相比，2009、2010年成交的土地，楼面地价超过4000元/平米的住宅项目比比皆是。
山东另一限购城市青岛的土地市场与济南大致相仿，根据山东世联怡高对青岛土地市场的统计调查，自3月份以后，青岛的土地市场表现就十分冷淡，其中7月份青岛仅有4宗土地成交，环比下滑58.2%，其中只有两宗为居住用地。调查人员对记者称，底价成交和流拍也是青岛土地市场当前交易常态，有近三成土地，推出后因无人竞价而流拍，土地市场交易已进入历史低谷。
开发商主攻存量房看空后市拿地谨慎
在分析受限城市土地转冷的原因时，山东中原的投资顾问总监薄夫利称，土地市场是楼市的最前段，楼市成交受政策压制而出现下滑，市场的存量房激增，开发企业主要压力为消化存量房，自然无暇顾及新项目。而此外，由于到目前，以限购为主要手段的调控没有丝毫放松迹象，开发企业对后市成交也不看好，因此拿地方面自然更加趋于谨慎。而同时，国家乃至地方层面出台的土地限价也在一定程度上抑制了土地成交的意愿。
采访中，一家房企的负责人透露了这样一个细节，前不久，国土部门主动找上门来，商谈一块土地的出让问题。而此前，这家企业曾反复找到国土部门“做工作”，要求尽快将这块土地挂牌转让，在这位负责人的印象中，“国土部门主动上门从没有发生过”。负责人称，这显然说明“土地市场成交的确不容乐观，职能部门也在想尽一切办法，确保列入供应计划的土地顺利转让。”
根据山东济南国土部门3月发布的信息，年内济南将有超过920公顷土地用于城镇住宅建设，业内人士称，到目前为止，济南还有相当一部分土地没有挂牌，而受到严厉政策调控，尚未进入市场的土地成交也存在一定难度，业内人士因此预计到年底前济南和青岛的土地市场的持续走冷不会得到改观。(张璐)
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