[摘要] 连续出台的政策累积，可能使地产商资产负债表恶化，从而倒逼房价走势出现拐点。
“五一”假期，房地产市场的紧缩调控预期没有丝毫缓解。
5月2日晚间，人民银行宣布，从5月10日开始上调存款准备金率0.5个百分点，再度从银行回收约3000亿元的资金，市场对资金从紧的预期迅速升温。
一位刚和人民银行沟通完的国有银行人士大呼意外：“此前央行下调公开市场操作利率,已经使机构对加息的预期降到了年内点，我们都认为人民银行不会在假期杀‘回马枪’的。”
据其透露，央行此举因流动性再度回升而起。尽管此前已采取各种紧缩政策，4月新增信贷仍重又冲高至约6800亿元。
过度宽松的货币供给被看做是房价非理性上涨的重要推手。这些投资投机性资金，通过银行个人按揭、开发贷款、股票市场、债券、信托、地产基金等路径涌入地产业。在铸就地产业资金高杠杆率的同时，孵化出新一轮资产泡沫。
相对于存款准备金率乃至利率、汇率等宏观调控手段的审慎态度，决策层行业干预的政策显得更为凌厉。4月17日，“新国十条”（《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）对房地产重拳出击，其中信贷紧缩政策已触及地产业资金要害。
据《财经》记者了解，地产企业的其他融资渠道，尽管没有遭遇政策限令，但也在操作层面受到挤压：信托融资被监管层提示风险，股本融资受到监管政策和市场情绪的双重夹击，票据融资窗口越来越昂贵。地产融资盛宴已近尾声。
这些措施的要义在于开发商资金运作“去杠杆化”，其共同“药效”是快速消耗地产公司现金流。假以时日，连续出台的政策累积，其效果很可能使地产商的资产负债表恶化，从而倒逼未来房价走势出现拐点。
5月5日，中国土地储备量的恒大地产（03333.HK）在一季度业绩发布会上宣布，即日起，对所有在售楼盘进行8.5折促销，成为今年家高调扛起降价大旗的上市房企。
恒大地产是个案还是房价掉头向下的“领头羊”？毕竟，与三年前遭遇政策调控时相比，如今的地产企业有着更为充裕的现金流，这使得监管层与地产企业在此轮调控中的博弈更为复杂。
逼出来的新政
房贷新政突袭，令原本大展拳脚的银行个人贷款部门措手不及。
4月15日下午5时许，国务院发布遏制部分城市房价过快上涨的常务会议纪要，要求银行大幅提高房贷门槛，将二套房首付从四成提高至五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并大幅提高第三套房的首付款比例和利率水平。这远远超过银行风控的需要。
“这次的房贷新政是逼出来的。”多位金融界资深人士对房贷新政表示惊讶，亦认为在预料之中。因为一季度陆续公布的房地产调整政策，并没有遏制住房价与房地产贷款比翼齐飞的势头。
国务院早在1月10日就出台了调控房地产市场的“国十一条”，提出加大差别化信贷政策执行力度，降低房地产供需杠杆，抑制投机和投资性购房需求。随后，2月和3月，银监会亦三令五申，要求二套房贷款首付比例不得低于40％，对投资性购房要风险定价、严格审查。同时，首套房贷款利率由7折调整为8折至8.5折。
但是，在城商行和基层银行等监管薄弱区，直到4月依旧不少银行还在发放首付两成、利率七折的个人住房贷款。此外，不少银行通过松紧不一的二套房认定标准，给多套购房者提供便利优惠，利用价格优势扩大市场。
根据权威部门统计，一季度房地产贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3％。同期，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7％，海口、三亚房价涨幅超过50％、温州、金华、广州超过20％。
银行对于房贷业务的商业定位与宏观调控的政策目标的差异，促使“国十一条”执行力度大打折扣。这种分歧，在“新国十条”的执行中仍难以避免。
4月15日，听闻“一刀切”信贷新政的银行人士在电话里对《财经》记者大呼惊讶。个人按揭贷款属于银行优质资产，能给银行带来长期稳定，不良率在1％左右，低于银行贷款不良率平均水平。因此颇受银行青睐。
根据人民银行统计，去年9.59万亿元天量新增贷款中，个人购房贷款占14.6％，增量是2008年的5倍。今年一季度，个人购房贷款新增额达到5227亿元，季末余额同比增长53.4％，占新增贷款比例32.5％。
此番政策强力转向，一时之间，银行人士在政策号召与商业利润之间颇难取舍。
会议纪要公布第二天，工商银行（601398.SH/01398.HK）、中国银行（601988.SH/03988.HK）即率先发文响应。农业银行、建设银行（601939.SH/00939.HK）等大型国有商业银行陆续跟进。
“政策一出，五大行就接到监管部门的电话，要他们赶紧出文执行国务院宏观调控政策，响应得很快。不过，他们也只是照搬了国务院的文件而已。但我们股份制银行还没有收到消息，该怎么对行内出文也不知道。”4月19日，是“新国十条”发布后的工作日，一名股份制银行个人贷款负责人对《财经》记者表示了困惑。
一名国有商业银行总行人士坦言，政策出台总是调一调、看一看，银行也是一边响应调控，一边观测政府的决心。“当然，银行也想趁政策调整尘埃未定之际，在这个时间差里获取最后的利润。”
据业内人士透露，即便是响应新政颇快的中国银行，4月新增信贷中，约一半为个人按揭消费贷款，开发贷款占比则降至9％左右。而股份制银行的房地产贷款调整步伐稍慢。截至4月底，依旧有部分银行尚未公布实施新政。
由于银行一般在月初集中投放贷款，而调控政策是4月中旬后密集出台，4月数据不具有代表性，预计5月房地产贷款或将高空折戟。
强制性上调贷款门槛、限制新购房等行政调控手段终于祭出，也引起颇多争议。
北京4月30日发布新政，即日起每个家庭只能在北京市新购买一套商品住房，商业银行暂停三套房贷款，不得向不能提供一年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。这种严厉的天花板政策能持续多久，如何收场，亦是考验。
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