叫停银行给房屋中介机构“返点”的通知已发布多时，经过了一段观望，各银行多数停止了“返点”。专家表示，“返点”行为扰乱市场秩序，鼓励投机性购房，对泡沫的产生起了推动作用，此外衍生了大量的造假行为，埋下隐患，应予坚决停止。信贷趋紧时叫停纵然容易，但要根除还取决于多方面因素。
催生泡沫应被取缔
中国社会科学院研究员、房地产金融专家刘维新认为，“返点”推动了投机需求的信贷。他说，“2009年信贷膨胀得太快、量太大，可以说是不正常的，成为了泡沫和房价连续上涨的推动力。取消返点费就是制止泡沫继续膨胀的手段。有正常需求的购房者，具备了一定的资产积累，通过正常资信审核渠道就可以获得贷款。所以叫停‘返点’费，不会抑制真正需求。”
中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇指出，“返点”行为本身就增加了市场的混乱。他强调，中介的任务是帮助客户买卖房屋，而不应是帮助银行找客户。“我只让你给我找房，你把贷款都给我包办了，我不想在这家银行贷款，我的信息却先被透露出去。严格地讲，这是违法的。”他认为，本来中介就已经向客户收取了费用，现在又从银行收钱，从根本上也不符合其提供房屋中介服务的定位。
大量造假埋下隐患
据记者调查，北京许多中介机构每给银行拉到1万元贷款，便可拿到80元的“返点”，即100万元贷款的“返点”高达8000元，一些大中介机构的“返点”甚至全部归经办业务员。由此某些业务人员受到扭曲的利益激励，一方面帮助资信不足的客户造假，另一方面也劝说客户降低首付，多从银行贷款。一位业务员表示：“去年经手的业务至少六成都有不同程度的作假。”
北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示，目前对个人资信的审查存在一些问题，由于的征信系统尚在建立中，个人信息包括收入情况采集有障碍，一般很难调查清楚。银行无法直接搞清客户的真实情况，中介造假的空间很大。
但冯科表示，不必太过担心此前由于大量作假所带来的风险。“可能会有些投机性购房存在数据的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真实收入状况，就把收入做低。”
刘维新认为，“初步估计，购房者个人收入情况报到银行至少有50%是虚假的。银行委托中介进行信贷审查，自己并不是亲自去做，这里面就出现了很大漏洞。”他提到，尽管不同于美国次贷零首付，我们的首付比例很高，但实际上很多人完全可以用造假掩盖资信不足，再通过其他手段如向亲友借款等来筹集首付。
治标容易治本难
在信贷趋紧的情况下，银行收缩阵地、取消“返点”顺理成章。但长期来看，如果不从根源上加以规范，一旦信贷变得宽松，利益驱使之下，“返点”仍会重新抬头。专家也认为，要切断“返点”的源头，还不那么容易。
冯科认为，缺乏了“返点”激励，为客户资信造假的情况将大大减少，这将把不少资信不足和投机性购房者推到贷款门槛之外。
郭田勇认为，从监管层来说，只能自银行这边来规范行为，加大违规处罚力度，行业协会也可以倡导进一步加强自律。但中介机构的规范和管理就要靠相应的管理者了。这涉及到不同管理部门之间的协调，只有管理部门各尽其职，相互协调好，才能在不论信贷是松是紧的情况下，都杜绝银行给中介“返点”这种不规范的、扰乱市场的行为。
一纸禁令：“潜规则”岌岌可危
2009年12月底，中国银行业协会下发《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的‘返点’费用”。
就在大行表示坚决执行禁止“返点”政策的同时，很多中小银行在这方面却表现得比较暧昧。某大型银行人士表示，“我们也曾给中介提供‘返点’，但是一般会低于行业的平均水平，也就是0.8%-1%。”
但由于去年房贷按揭数量的激增，很多大型银行已经“喝饱”。大型银行做业务开始“挑肥拣瘦”，银行重新在房贷利润的分配博弈中掌握主动。目前中行、建行等大型国有银行已经明确取消和房地产中介的合作。
银行人士表示，存款准备金率的上调和监管机构的窗口指导，使很多银行对信贷投放都采取了规模控制，个人住房按揭贷款一定程度上受到挤压。另一方面，对房贷风险的重视，令二手房成为重点调控的对象。
据调查，很多二手房中介的“返点”收入甚至达到总收入的三成。监管机构的禁令，和银行的“过河拆桥”，对于很多中小房地产中介机构无异于釜底抽薪，房地产中介行业“洗牌”在所难免。
而上述人士表示，以前正是因为“返点”的存在，很多购房者都能从中享受到优惠，一般中介指定银行后，购房者都能在房屋的买卖手续费上享受到一定的折扣。“其实‘返点’取消之后，还是‘墙里亏损墙外补’，房屋交易双方的费用支出自然有所提高。”
冯科也表示，从监管层目前出台的措施来看，基本涵盖了各方面，但银行执行的力度也是关键。如果银行看空房价，那么不用要求，银行也自会加大执行力度。但房价如果继续上涨，或者放贷压力出现，银行恐怕执行起来还是会松一些。冯科分析，“返点”被叫停会挤出部分投资性需求，可能进一步使得二手房交易量萎缩，“后市还有待观察。”中国证券报-中证网
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