谢逸枫：中国楼市归根到底是土地问题
2010年3月3日和5日从地方“两会”看楼市调控,落实中央政策再考各地执行力。房地产每年都是热门话题之一，而类似“加强和完善对房地产市场的调控”，“优化供地结构”，“强化市场监管”，“打击投机”的政府表态也比比皆是。但是，房价却仍然一年高过一年，离普通老百姓的实际购买力越来越远。最近中央再次发力，针对房地产的多项政策密集出台，调控房地产业。而各地方政府也在本地“两会”作出了积极表态，其具体调控举措则是因地制宜，各有重点。然而，决心已下,具体效果会怎样，还得看各地政府的执行能力。
今年国土部将对，特别是对北京、上海等重点城市加大闲置土地的清理力度，北京市的做法就是一个例子。目前，地方政府要钱不要地，开发商要地不要钱，反映出中国房地产暴利的最典型现象。温家保答网友提高问时成：“在任职期间，一定把房价调控在合理位置”。说明两会之后。中央和地方政府可能有针对性的出政策继续调控楼市，尤其是高房价和地王及炒房现象。
其实，中国房地产市场和楼市房价等供应一切问题，都应该回归中国土地上，方可解决或者解释为什么中国房地方产市场频繁出现“房荒”或“地荒”或“囤地”，另外是“闲置土地”或“地王”或“炒地”等现象，不仅影响到市场供应，还推波助澜的推涨房价，甚至影响到中国楼市稳定，更严重的导致中国经济稳定。因此，解决好土地问题是解决所有问题的根源，尤其是房价，土地供应影响到市场供应，再影响到房价。
一看中国“闲置土地”多少平方米？1月3日，国土资源部公布了广州亚运城“地王”的出让信息，明确该地块如果拿地开发商违约缴纳土地出让金和未按约定时限动工开发建设的，将按每日合同地价金额的1%。即每天2550万元计收违约金等信息。这与该地王产生的时间仅仅十天之隔。去年12月22日，富力、雅居乐和碧桂园组成的“民企联合体”以255亿元的天价夺得广州亚运城地块，成为中国总价的地王。
1月8日，国土资源部继续“晾晒”了7宗土地，恰为去年不同时期、不同区域的“地王”。而去年12月24日，国土资源部挂牌督办9省份18宗房地产开发闲置土地，华润置地(01109.HK)、保利地产(600048.SH)、中海地产(00688.HK)名列其中，1月22日，北京市国土局公布的闲置土地清理处置名单，合生创展(00754.HK)、龙湖地产(00960.HK)也“榜上有名”。这些公司除了是资本市场的行业龙头，几家公司2009年新增土地储备量都十分巨大，例如，保利地产为1312万平方米，中海地产为1076万平方米，龙湖地产为683万平方米，华润置地为414万平方米。这一轮楼市泡沫，很大程度上是地王制造的。1月19日，国家统计局数据显示，2009年度房价涨幅24%，达到历史之最。而在北京、上海等一线城市，真实房价涨幅或超过50%。
从近期部委及各地政府出台政策看，土地供给有望在2010年加大。加大闲置土地的处理力度，以缓解当前土地市场供不应求的局面，平抑地价和房价。有迹象表明，闲置土地的腾挪、延期空间将越来越窄。1月9日，上海市规划和国土资源管理局就发出公告，决定在近期收回和督促开工8幅闲置地块，涉及面积66公顷。同时，新修订的《广州市闲置土地处理办法》有望近期出台，届时闲置土地也将被征收地价款20%的罚金。而企业资金面也不会如2009年流动性泛滥时那样宽松。“对地王开刀给房企一个警示，不要轻易去拿地王，一旦拿了，就要付出真金白银，一旦国土部门处理闲置土地动真格，开发商特别是前期储备了大量土地的开发商资金链或将再次面临考验，一是巨大的土地出让金以及持有成本，二是要求按期开工又会有大量的资金需求。这将是对开发商资金实力及开发能力的双重考验。2010年，开发商仍然差钱。
任志强认为，各地对闲置土地的处理新规或再次成为政府形象工程，象征意义大于实际意义，只要政府对土地财政的依赖格局没有改变，土地市场的高价拿地以及闲而不用现象就难以改观。
其实，地王是地方政府造成的，地方政府通过价高者得推高地价，逼着开发商做高端物业，抬高房价。虽然国家规定土地出让将采取招拍挂制度，但现在基本上招标方式都被遗忘，价高者得制度值得商榷。目前谈一系列土地调控政策的效果仍为时尚早。以土地闲置为例，不仅这个政策早在《土地法》有所规定，在过去几年里，也有少量的闲置土地被收回，但都不能持久。对政府来说，一是政策完善，二是政策执行。对闲置土地的处理政策应是一个动态而持久的政策，不能此一时彼一时。房地产的泡沫和危机还在堆积，2010年破掉不太容易，那么，对于包括闲置土地在内的一系列宏观调控政策，将要面临的又是骑虎难下的尴尬。
二看"闹盘荒"的现象？例如，2009年12月底，有媒介报道，广州楼市都说"闹盘荒"，其实大把货。日前，有关广州明年楼市将“闹盘荒”的传闻甚嚣尘上，特别是这一消息还掺和上亚运期间建筑工地将停工的规定，让“缺货论”更是显得言之凿凿。事实情况真是如此吗？为此特意搜集了各大发展商集团以及各区域从今年底至明年上半年的新盘和新货，发现到明年上半年，虽然广州楼市的供应确实存在结构性失衡，但是总体供应量仍十分可观。
有代理机构认为，今年第四季度广州全市新增供应约180万平方米，少于近年同期水平。而中原地产预计明年广州楼市的新增供应量约为800万平方米左右，少于今年950万平方米的水平。虽然总量有所减少，不过从数来看并没有严重的下滑。
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