不管承不承认，当前烟台主力购房群体已经全面转向改善。

同一楼盘大面积产品销量远好于小户型，同样面积产品洋房数据就是好于小高，因此今年很流行的一个观点是：

现在是烟台改善最好的置业时间，高端改善人群要瞅准时机及时出手。

房地产市场新风向

那烟台好产品都有哪些？如何判断哪类产品具备改善价值？要搞清楚这两个问题首先要转变思维，有几个观点可以和大家分享下：

买房需求进入集中模式

你说现在烟台市场真的没需求吗？其实不然。当下需求依然充沛，但需求目标非常集中。这是因为购房者更谨慎了，不会轻易出手。

地段价值是否符合预期，未来是否会打折；产品标准是否会降标，交付能否高品质兑现；品牌溢价是否合理，企业近两年业务是否稳健……

这些标准代表购房者的预期已经从价格转向品质，好产品的聚焦度更强了。一旦出现完全满足购房者需求的产品，可能瞬间吸干市面上有对应需求的客户。

这不是预测，最近已经有类似情况发生。

大家开始为“情绪”买单

消费品主要有三种价值：功能价值、情绪价值和资产价值。房产功能价值有居住、度假等，资产价值就是家庭财产配置等，情绪价值可以理解为房子带给你实际的居住感受。

比如改善人群更喜欢买洋房/别墅，因为这类低密产品往往有更大的居住尺度，公共空间更加完善丰富，以及圈层价值更强。

目前改善人群更关注实际生活感受，能够提供给自己和家人的情绪价值满足。

标杆的引领作用愈发显著

当市场更集中的关注好项目好产品，同时也在将项目划分为不同等级，这个过程中所谓标杆就开始出现了。

购房者通过对比就是会选择各方面超出市场标准的标杆项目，而这些项目又会被其他项目研究模仿，进而推动市场迭代。

重视标杆价值本质就是重视高品质改善的开始。

区域标杆的N个标准

所以好产品就是各个区域的标杆项目，其本身就有显著的价值属性，而且已经得到市场高度认可。

比如大家很熟悉的观海路上的绿城诚园，绿城首进烟台的代表作，整体建筑风格与区位价值、产品力等优势非常显著，也得到高端改善圈层的认可。

诚园的标杆价值影响了后续想在莱山做高端改善的房企，我们也可以通过一个在售项目，落地解读下标杆项目具体的判定逻辑。

近期市场关注度比较高的项目，绿城桂语江南宸光里算一个。

首先，它是桂语江南今年推出的二期新品

产品力太强了：

建面约143-310㎡洋房/叠墅的产品，纯低密的高端改善社区，而且起步就是大面积洋房户型，在整个烟台也是非常有标志性的高端社区。

就说8层电梯洋房吧，全部3.15米层高，每户都是独立入户门厅。以163㎡户型为例，四室两厅两卫设计，整体南向开间约15.6米，客厅开间约8米，南向阳台进深约2米，综合得房率能够达到约99%。

其次，宸光里突破了市场的交付症结

开售前，11#整体达到交付标准。

同期开放的实景示范区也做的很有品质感，不论是层次园林的丰富性还是建筑品质的呈现，都体现出绿城式的实景超能力。

当大部分开发商都在考虑成本和利润的时候，当交付依旧是今年置业痛点的时候，桂语江南宸光里差异化的竞争筹码是：在交付上前置推进——在呈现上对标一线标准。

逆行情而行，深切关注客户需求，超出预期的做加法让桂语江南宸光里成为今年不得不关注的交付标杆。

相信绿城这样做的目的，一定是基于对当前楼市的现状研究之后所得出的结论，一定是要做同时期同级别中更好的那个选择。

也正是产品力与交付兑现力的领先，让宸光里实现了11月首批次叠墅组团首开即罄的成绩，获得了高端改善圈层的认可。

当然，宸光里之所以称为标杆

更在于给市场树立了全新标准：

不论是叠墅的突破性设计，洋房的户型迭代与综合得房率，还是实景兑现的能力，实际都是在原有产品力基础上做加法。

为何要做加法？

因为绿城就是做高品质改善闻名的，最懂得改善圈层的需求，懂得改善市场的风向。绿城做加法，就是满足改善圈层对好房子持续的标准提升。

而绿城的这种做法也会影响到后续其他项目的打造，就像诚园树立了过去十年烟台高端改善的标准，桂语江南宸光里则探索了未来十年烟台高端改善的标准。

年度标杆的深层意义

当前房地产市场已经从增量时代变为存量时代，从供不应求变为供大于求，从刚需为主转变为改善为主…

也就意味着行业已经进入品牌升级时代，进入标杆为王时代。

要在这个时代取得成功，一方面是对改善产品和用户的尊重，另一方面也要思考能够给行业带来什么，能否影响城市的居住生态。

认真说，这是一种非常稀缺的能力。

因此虽然现在房企已经进入大洗牌阶段，但当下还在引领市场做出改变的房企往往具备一个特征：人家已经优秀很久了。

绿城算一个。

所以我们今天来探讨标杆的定义和优势，除了帮助购房者理解怎么买到合适的房子，也是希望能够成为区域标杆、城市标杆的项目继续迭代升级，保持优势，引领烟台市场未来的改变。

发挥标杆影响力，发掘标杆更大价值。