上图为中南林清月88平户型
上图为中南熙悦126平户型
从中南林清月到中南熙悦，20多的，一个房价在七千到八千，一个房价在一万二三
一样的大开发商，一样的好户型、好品质，在经区120万的房子在临港70万就能买下，香吗？
都说临港楼市供过于求，又没有人口流入支撑，那为什么大开发商都扎堆往临港去？
据说临港此次回调高达百分之一二十，真的吗？
临港楼市现状如何？临港到底值不值得买？
今天我们就来解析临港楼市
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先说说临港楼市现状
去年以来，楼市一个热词是“分化”，南北方分化，南方楼市热，房价涨，北方楼市冷，房价降，威海楼市也分化，环翠区高区房价很稳，经区小幅回调（主要说的是刚需盘、偏远盘，像是华发这种占据地利的项目，价钱还是很坚挺的），临港回调幅度比较大
但具体来说，临港区域内部也是分化的，核心区域的好项目，像是中南林清月、富力城、威高水韵康桥价钱还是维持在七八千；某些位置偏的，开发商实力也比较弱的，价钱就在五六千
19年以前，60万在临港是买不到房子的，现在还能挑一挑
就整体来说，临港的房价确实是回调的
我们上面提到的核心区域项目，也是价格维持，像是富力城，现在精装均价八千左右，但它现在卖的是三期，是整个项目中位置的，窗外就是林泉河，到楼下就是林泉河公园，过了河就是威高广场、临港文化中心、冰雪新天地，坐享临港区的商业中心以及临港区最美的自然景观，这样的一个位置，作为压轴的三期出场，本来是应该卖出高溢价的
但事实并非如此，富力城是19年首次开盘，当时的均价是7千左右，首开大卖之后，房价就涨到了8千，一直到现在
也就是说，虽然房价没变，但你现在买到的产品比以前同价格的更好了，再想想，过去这一年货币超发、通货膨胀，没变的房价其实就是在跌
二手房市场情况也一样
17、18年，临港二手房均价在7千以上，现在已经到了6千多，回调了一千左右
房价如此，大开发商为何还纷纷进入呢？——上个月，金猴地产又在临港拿地
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我们都知道，近两年，外地大开发商进入威海的数量直线上升，但恐怕很少有人想到，19年之后，这些一线开发商集中拿地的区域是临港
跟这个问题相关是，临港的二手房市场非常小，现在整个临港能办证的小区是屈指可数，其原因就在政策的引导规划
一个城市，单靠旅游资源是很难长远发展的，就像我们考察过的桂林
从本质上说，威海就是一个旅游城市，外地人对威海的印象全都是海，这个两会，北京天安门地铁站展出了长达60米的威海文化长廊，一眼望去，海纳万象，这就是威海的名片
但是单靠这条优美的海岸线，威海是很难发展的，尤其是威海旅游受季节影响非常明显，没法儿四季皆游
所以，发展经济、发展产业是必须的
临港最初的名字就是工业新区
海岸线一带要发展旅游，保护环境为上，是不能布置企业的
临港处于威海腹地，威海的原生村镇以及企业也大多在这个区域，再加上政府引导，将企业往这里搬迁，成就了临港发展的根基
政府的引导不仅体现在企业搬迁方面，还有道路、医院、学校等方面市政配套的建设，当然还有开发商的引进
临港是一个新区，老区若是做一处改动会很难，比如因为业态丰富密集，规划的道路很大可能穿过了几处住宅楼、几处商铺，就需要搬迁，新区则大部分是荒地，直接做蓝图，可以整个区域一起平地起高楼，快，且能大范围同时施工
所以富力城能一个项目就浩浩荡荡沿河数里地，而市中心每每拍卖的地块都是小小的一块
因为zhengfu引导，一线开发商大规模进入临港，大范围开发项目，所以临港当前在售项目非常多，而且品质都还不俗
你一定想不到，在这些产品中，卖的非常好的一个产品是别墅
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威高的水韵康桥现在在售的是二期，其中一大片70年产权的别墅，联排，很是抢手
富力城的二期，有一片40年产权的别墅，也都卖光了
临港别墅产品卖得好，一个重要原因是稀缺，再一个就是价格优势
想想市区有多少别墅产品，新出来的产品能有一个六层洋房就是很稀罕的了
在售的像是海宴台，一套动辄上千万，跟临港才两三百万的别墅比比，在价格上真没法儿比
这就跟我们在文章开头提出的问题一样，同样的开发商同样的房子，在临港，那价钱就能折去一半，在市区两百来万买个大平层，在临港就能买个有天有地有院子的别墅，这样的性价比定是会吸引一部分市区的购房者
别墅毕竟是少数，临港的是平方较小的刚需产品，这跟它当前所处的发展阶段有关
临港是新区，我们都说个敢吃螃蟹的人不简单，一个区域刚刚立项、发展，它的各处缺漏、不足是很多的，只有那些刚需用户、那些富有冒险精神敢于去抓住机会的人才会关注、进入
临港有迁入的工厂企业，必然吸引需要相应工作的产业人群
再者，临港是城市扩容区，处于一个城镇化提升的过程，它周边的那些村镇，尤其是村镇中年轻一代，无法一步迈进经区环翠区的，但也对更好的市政配套更好的生活配套有向往的，便会选择这里
这些，就是临港主要的购房客群
这也决定了临港的商品房要以刚需为主
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临港的购房客群，除了这些刚需人群，还有一部分是市区里被高房价挤压过去的客群，毕竟，同样的房子半价买下来，真的很香
不可忽视的，还有一小部分购房群体是投资者，就是我们上面所说的那些敢于冒险敢于抓住先机的人，他们凭什么做出这样的决定呢？
目前来看，临港新开发的项目确实是太多，明显地供过于求，但是，这些房子并非建在流沙之上，临港的房子是有支撑的，zhengfu引导开发商进入，同时也在引导产业进入，跟这些在各地造城立项速度如虹的开发商相比，产业的引进速度发展速度确实是滞后的，但zhengfu发展产业的决心也是坚定的，产业并不是不发展，只是落后了一点，待到产业迎来全面绽放之日，临港的房价也不是今日能比的
临港现在的房价回调，你可以这么看：17、18年房价普涨，大家都抢着买房，生怕今天不买明天又涨了一百，也看不出来地段好坏价值高低，像是新港那边也一样把房价要到了一万二三，现在气候冷了，衣服少的（没支撑的、配套跟不上的）首先受不了了，像是郭靖和黄蓉，黄蓉聪明，绝顶武功都能速成，郭靖笨，扎扎实实一招一式地练，平时看不出区别，一旦遇到强敌，厉害的还是郭靖，临港毕竟是新区，配套跟不上，教育、医疗、商业方方面面都落后一些，产业也还没有形成规模集群，遇到楼市下行期，便把之前普涨期的泡沫挤出来了，这对临港来说，是利大于弊，对购房者来说，也是利大于弊——你从它回调的程度便能看出它房价泡沫的多少，也能更清楚地做出自己的购房选择
买套房子太不容易了，顺顺心心地住进去也不容易，希望能用我们的专业更好地帮助大家，买房、卖房、装修有问题的都可以找我们的咨询师。
楼市红云2021-03-18 09:34:14
