[摘要] 楼市调控如期升级，蛇年春节后召开的第一次国务院常务会议，主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（下称“国五条”）。
个人住房房产税改革试点范围进一步扩大
此次国务院常务会明确提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。有业内人士表示，这意味着继上海和重庆后，将有更多的城市被纳入房产税试点范围中。
上海财经大学公共管理学院教授胡怡建昨日表示，目前各个城市的房地产情况差异较大，一线城市涨幅很大，二三线则冷热不同，有些平稳，有些出现下调。结合这次扩大个人住房房产税试点范围的情况看，政府依然把个人房产税作为调控的手段，那些房价涨幅较大的城市，可能被纳入试点的范围。
复旦大学住房政策研究中心主任陈杰提出，扩大个人住房房产税改革试点范围的城市可能有两类，一是近期房价反弹快速的；还有一些土地供应紧张的城市，需要通过征收持有税，改变其此前靠买地带来一次性收入的模式，开辟地方财政收入的新途径。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟预计，会有5-8个城市被纳入个人住房房产税改革试点范围，模式还是根据上海和重庆的试点版本执行，各地的人均免征税面积和税率有所不同。
胡怡建也表示，从推行的版本来看，应该跳不出上海和重庆的现行版本，只是各个地方会根据当地的住房条件、房价，对免征的面积和税率进行微调。
值得注意的是，无论是上海还是重庆，个人房产税的版本都存在一定的问题，以上海版为例，现行政策是对增量房进行征收，其回避了评估的问题，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
胡怡建称，如果房产税要长期执行，不能永远把交易价格作为计税依据，而是有个可行的评估体系，对房价可能出现的上涨或下跌，做出合理的评估。
新华社2月18日曾发表文章称，试点期间，房产税按住房交易价格为税基计算缴纳，这更多是一种权宜之计。但随着时间的推移，房价变动在所难免，依“旧价”缴“新税”会越来越不合理。房产税计税从“交易价”转向“现价”势在必行，住宅现价评估技术体系还有待建立。
该报道透露，目前武汉市房管、地税等部门联合探索，利用房地产估价与信息技术进行房地产税收评估，为房产税进一步推开创造技术条件。
仅有技术条件还不够，立法也需要推进。新华社2月18日的文章称，多位专家认为，与1986年国务院颁布的房产税暂行条例不同，目前房产税试点征税范围和计税依据都有明显变化。而按照税收法治原则，税收根本要素变更必须由法律来规定，不能仅停留在地方发文阶段。“现阶段关于房产税的立法还没有全部完成，应该在基础性环节完成后再扩大试点范围。”
胡怡建还提到，如果把个人房产税作为调控的手段之一，还必须简并房地产交易过程中的各项税收，减掉一部分交易环节的税收，降低普通购房者的买房成本。事实上，在卖家强势的情况下，增加税收，只会令更多的成本转嫁到购房者身上，推高房价。
胡怡建说，房产税改革应放在税制改革和收入分配改革等大框架下进行，要有合理的制度设计，而不应仅仅是增加一个新的税种。
限购“扩围”成为调控房价长期手段
除了房价控制目标，此次国务院常务会议还重申将“坚决抑制投机投资性购房”、“严格实施差别化住房信贷政策”。
对于已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，“国五条”要求，其在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。而对于其他城市房价上涨过快的，国务院此番还要求省级政府“应要求其及时采取限购等措施”。有业内人士分析，此举意味着省级政府可能会推出一些限购措施。
中国房地产业协会副会长朱中一说：“这是从严的表现，体现了两个层次的要求，一是继续严格执行既有的限购政策，二是意味着限购范围有可能扩大。”
而事实上，在过去两年，广东、浙江、江苏等地，不在“直辖市、计划单列市和省会城市”之列的城市中，执行限购政策的也不少。当时即有业内人士猜测，可能是省级政府在调控压力下，敦促辖下城市发力调控的反映。
某国企开发商表示，寄希望于“两会”以后放开限购政策的开发商，希望或将落空。“限购俨然已经成为调控房价的长期手段。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。
21世纪不动产分析师罗寅申则认为，针对当前房价走势，一些房价反弹幅度较大的城市，近期出台进一步收紧现有政策的概率大增。
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