怎样改进共有产权房政策，才能降低弃购率，落实“住房不炒”

2018年以来，北京市多个共有产权房项目在选房阶段出现了高“弃购率”的现象，这也让社会对共有产权房的定位产生了一定质疑。

一边是加大共有产权房供地满足刚需，另一边却是低于周边平均房价30％的共有产权房销售遇冷，到底是哪个环节出现了问题，这需要从共有产权房政策设计的历程谈起。

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

客观的说，共有产权房有效区分了居住需求和投资投机需求，居住需求方面共有产权房与普通商品住宅并无两样，只有真正有居住需求的购房者才是潜在购买者，政策设计较此前推出的经济适用房、自住型商品房而言的确已是一大进步。

早期经济适用房虽然对购买家庭的年收入等多个方面进行了严格限制，但由于价格优势还是吸引了大量投资投机者；

自住型商品房是共有产权房的前身，购房者购买5年内不能交易，5年后将的30％上交财政后可出售，这一政策虽较经济适用房已大幅进步，但同样存在一定漏洞。

针对上述问题，与时俱进地不断改进完善共有产权房相关政策、以便其更好地发挥社会保障服务功能也就成了当务之急。

首先，短期应加大城市中心城区和郊区交通便利地区共有产权房的供给规模。

共有产权房着重布局卫星城既能解决城市中心不堪重负的问题，又能解决刚需购房者担心的交通与配套问题，一举两得。

其次，当前购房者购买共有产权房存在一个较大顾虑在于共有产权房未来的流转问题，毕竟谁都不会保证永远不换房。

政府持有的份额不对个人出让。相比于普通商品房可直接在二手市场上市交易，共有产权房流转速度注定较慢，决定资产价格的重要因素之一就是资产流转的难易程度，因而尽快建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台是提高共有产权房周转效率并打消购房者这一顾虑的重要手段。

再次，房地产市场已进入存量房时代。

未来在代持机构网络服务平台建成的基础上，由代持机构在市场上购买一定存量的二手房进入共有产权房系统可在很大程度上解决当前共有产权房位置不便、配套不全等问题。

当然，这会显著增加政府在共有产权房上的投入。

未来需从增加中心城区共有产权房供给、大力发展卫星城、建立促进共有产权房流转的全市统一交易平台、探索政府购买存量房变为共有产权房等多个方面改进共有产权房政策，进一步提高共有产权房配置与使用效率，切实落实“房住不炒”。

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