【分享】2019年10月烟台房地产市场月报，房贷新政今日实施

本文内容全部来源于锐理。今天（10月8日），刚好是房贷利率新政开始实施的日子。

2019年9月烟台市房地产市场月报

01.行业资讯

央行发布公告:新发放商业性个人住房贷款利率政策将调整

中国人民银行8月25日发布公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。 这一变化主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)，与当前我国个人住房贷款实际利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。加点数值应符合和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。目前，贷款市场报价利率有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。 据悉，10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。 个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善LPR形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。 

央行：9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点

9月6日，中国人民银行官网消息表示，为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。 在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。 中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，兼顾内外平衡，加大逆周期调节力度，保持流动性合理充裕，保持广义货币M2和社会融资规模增速与名义GDP增速基本匹配，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。 

财政部：前8月土地出让收入同比增长4.2%

9月17日，财政部披露2019年8月财政收支情况。 一般公共预算收支情况方面，1-8月累计，一般公共预算收入13.71万亿元，同比增长3.2%。其中，中央一般公共预算收入6.59万亿元，同比增长3.5%；地方一般公共预算本级收入7.12万亿元，同比增长2.8%。税收收入11.71万亿元，同比下降0.1%；非税收入1.99万亿元，同比增长27.3%。 土地和房地产相关税收中，契税4226亿元，同比增长7.6%；土地增值税4487亿元，同比增长8.8%；房产税1824亿元，同比下降1.3%；耕地占用税935亿元，同比增长3%；城镇土地使用税1409亿元，同比下降14%。 1-8月累计，一般公共预算支出15.31万亿元，同比增长8.8%。其中，中央一般公共预算本级支出2.22万亿元，同比增长8.6%；地方一般公共预算支出13.09万亿元，同比增长8.8%。 其中，债务付息支出5756亿元，同比增长13.8%。 而在政府性基金预算收支情况方面，1-8月累计，政府性基金预算收入4.60万亿元，同比增长6.4%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入2813亿元，同比增长1.1%；地方政府性基金预算本级收入4.32万亿元，同比增长6.7%，其中土地出让收入同比增长4.2%。 1-8月累计，政府性基金预算支出5.27万亿元，同比增长30.8%。分中央和地方看，中央政府性基金预算本级支出1615亿元，同比增长18.6%；地方政府性基金预算相关支出5.11万亿元，同比增长31.2%,其中土地出让收入安排的支出增长4.7%。 

住建部：进一步推进住房租赁中介机构乱象专项整治

9月19日，住房和城乡建设部召开住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会。会议强调了在“不忘初心、牢记使命”主题教育中开展专项整治工作的重要性和紧迫性，并部署了下一步工作重点。 会议指出，要牢牢把握“守初心、担使命，找差距、抓落实”总要求，坚持以人民为中心，围绕群众的操心事、烦心事、揪心事，结合实际找准切入点、着力点，主题教育期间集中力量在范围内深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治，严厉打击侵害住房租赁当事人合法权益的行为。 会议要求，进一步提高政治站位，围绕整治重点，加大整治力度，形成一批实实在在的整治成果，确保整治工作落地见效。要通过专项整治，纠正和查处住房租赁中介机构违法违规行为，坚决取缔一批“黑中介”，在有效遏制住房租赁中介机构乱象的同时，加快长效机制建设，不断优化住房租赁市场环境，让群众租房更安心。 

点燃发展引擎！世界500强项目进驻烟台自贸片区

9月1日，中国(山东)自贸区试验区烟台片区(以下简称烟台片区)世界500强项目——华润化学材料40万吨尼龙智能化产业升级项目在烟台开发区签约。从8月31日挂牌，到第二天即有企业签约进驻，烟台片区创造了惊人加速度。 华润化学材料40万吨尼龙智能化产业升级项目总投资4亿美元，主要从事尼龙切片(PA6)、纺丝的生产、销售。产品广泛应用于：以汽车轻量化、装备设备轻量化为主的改性工程塑料领域；值得注意的是，烟台片区成立后发布了《“1+4M“工作机制培育先进制造业十大卓越产业集群行动计划》、《服务业“1110”行动计划》等八大行动计划，本次落户的华润项目正属于片区着力打造的十大卓越产业集群之一。 未来将利用3-5年的时间，片区将培育形成化工新材料、汽车、消费电子3个千亿级的产业集群，半导体、生物医药、智能制造、节能环保4个百亿级的产业集群和海洋科技、数字经济、新能源3个潜力型的产业集群，以十大产业集群，构建更具国际影响力和竞争力的现代产业体系。 据悉，自贸区烟台片区所地烟台开发区在商务部发布的开发区综合发展水平考核评价中排名第七位。截至目前，共有近3千家工业企业，世界500强项目80多个。累计引进高层次人才119人，聚集各类金融机构124家，设立各类基金173支。建立市级以上创新平台211个，其中和省部级工程(技术)研究中心20个。 

自贸区烟台片区围绕四大方面推出60条优惠政策

9月17日，自贸区烟台片区召开新闻发布会，围绕先进制造业、现代服务业、对外贸易、科技创新四大方面，一揽子推出60条优惠政策，用“行动+创新”助力自贸区建设。 围绕新旧动能转换和“四新四化”产业布局，自贸区烟台片区推出鼓励企业自动化智能化、支持完善制造业创新体系、支持优质中小企业快速成长等11条措施，重点打造智能制造、新材料、生物医药等十大先进制造业卓越产业集群。在加快引进创新创业领军团队方面，新进区且具备世界一流水平、对区域产业发展有重大影响、能带来重大经济效益和社会效益的创新创业团队，给予1000万元至3000万元的项目经费资助；国内水平、国际先进水平的创新创业团队，给予500万元至1000万元的项目经费资助；国内先进水平的创新创业团队，给予300万元至500万元的项目经费资助。核心成员（不超过5人）来区工作满一年后，在区内购买自住商品房的，可分别享受50万元、30万元、20万元的购房补助。力争未来五年，提供不少于6000套的人才公寓。 

海上世界项目征迁新进展 占压北马路房屋终被拆

9月28日上午，伴随一声令下，4台大型挖掘机铁臂高扬，20余名工人同时进场，对矗立在芝罘区北马路10多年的征迁“标志性建筑”172号房屋实施拆除。北马路172号这栋备受社会关注、长期占压北马路、给市区交通带来极大“堵点”的房屋，在市、区两级政府及项目专班的多方协调、多次努力下，终于签订征收补偿协议，实现了顺利拆除，从此北马路上的“两车道”不复存在，顺利恢复为“四车道”。这也标志着海上世界项目会西街区片征迁进入最后冲刺，胜利在望。 征收工作已进入清零攻坚阶段。为此，市、区两级指挥部组织各成员单位拿出敢于啃“硬骨头”的决心和拔“钉子”的勇气，突出重点、攻坚克难，全力以赴加快项目征迁。攻坚期间，严把政策刚性，拒绝不合理请求，想方设法帮助解决实际问题推进征收，以实际行动维护了政策刚性和严肃性。实施合力攻坚，市领导，芝罘区委、区政府领导及所属向阳街道靠在一线帮助解决问题，最终按照“尊重历史、实事求是”的原则，保证工作顺利推进。这次就是在各方锲而不舍、通力配合下，连夜做通北马路172号房屋产权人思想工作，连夜组织签订征收补偿协议，开会部署拆除。对已签约房屋进行连片拆除，为海上世界项目开工建设创造有利条件，尽早将一个美不胜收的芝罘湾区片，呈现在市民以及外地游客眼前。

烟台市住建局全面强化建筑工地消防安全管理

为有效预防建筑工地火灾事故,全面营造安全稳定的消防环境，烟台市住建局印发了《关于进一步加强建筑工地消防安全管理的通知》，要求各县市区住建部门严格落实国家有关标准、规范要求，完善消防安全管理措施，严密布控防范力量，坚决遏制火灾事故发生。各施工单位在编制施工组织设计时，对施工现场平面布置进行合理规划，编制消防设施布置平面图，保证消防通道畅通，重点围绕严格区域划分、张贴警示标志、安全用火用电、加强设施检修、明确主体责任、妥处危险物品、配足消防器械、规范操作流程等九大方面，做好施工作业区、人员生活区及建筑材料堆放区等重点区域的消防安全管理工作。同时，进一步明确监理单位防范、监督职责，要求其认真审查施工组织设计中涉及消防安全管理的各项措施，对施工现场消防安全管理措施落实情况进行检查，对焊接、切割、动火等作业过程进行巡查，对施工单位消防安全管理措施不落实或违章作业行为下发整改通知，对拒不整改或问题严重的及时报告建设单位或主管部门。

02.宏观市场

2019年8月份，房地产开发投资同比名义增长10.5%，增速比2019年7月份下降0.1个百分点。土地购置费8月份同比名义增长21.9%，增速比2019年7月份下降0.1个百分点。

2019年8月份，商品住宅销售面积同比名义上涨0.6%，增速比2019年7月份上涨0.6个百分点。商品住宅销售额8月份同比名义增长9.9%，增速比2019年76月份上涨0.7个百分点。

03.土地市场

土地供应——本月烟台非工业用地新增供应2宗，建筑面积31.22万㎡，同比下降37.7%；分区域来看，1宗位于莱山区，1宗位于芝罘区。

土地成交——本月烟台非工业用地成交7宗，建筑面积32.75万㎡，楼面地价3139元/㎡；分区域来看，开发区成交3宗，莱山区成交1宗，牟平区成交3宗。

04.房地产市场

供销价——本月商品房市场新增供应95.02万㎡，环比增加193%，同比增加26%；成交48.24万㎡，环比增加26%，同比减少9%；成交均价11780元/㎡，环比上涨4%，同比上涨11%。

本月新增供应明细

供销价——本月住宅市场新增供应81.38万㎡，环比增加216%，同比增加21%；成交43.53万㎡，环比增加31%，同比减少7%；成交均价11843元/㎡，环比上涨5%，同比上涨14%

各区域——开发区及莱山区供销两旺，牟平区供应为全市，开发区成交位列全市。

住宅存量——本月住宅市场可售存量为466.67万㎡，环比增加8%，同比增加40%；由于成交量上升，存销比下降至11个月。

区域存量——牟平区可售存量，其次为芝罘区；开发区存销比为5.7个月，芝罘区为23.6个月

分维度分析——本月烟台住宅高层成交占比41.4%；110-145㎡户型成交；单价段10000-12000元/㎡成交套数；100-150万总价段成交

供求——本月商业市场新增供应10.07万㎡，环比上涨558%，同比上涨130%；成交1.82万㎡，环比下降8%，同比下降36%；成交均价14843元/㎡，环比上涨2%，同比下降14%。

存量——本月商业市场可售存量为146.22万㎡，环比上涨5.8%；本月存销比升至80个月。

供求——本月办公市场新增供应0.41万㎡，环比下降55%，同比下降83%；成交1.02万㎡，环比下降33%，同比下降28%；成交均价10027元/㎡，环比上涨2%，同比下降1%。

存量——本月办公市场可售存量为63.0万㎡，环比上涨5%；本月成交面积下降，存销比升至62个月。

供求——本月公寓市场无新增供应；成交1.8万㎡，环比上涨26%，同比下降10%；成交均价8287元/㎡，环比下降9%，同比下降4%。

存量——本月公寓市场可售存量为62.82万㎡，环比下降3%；本月成交面积上涨，存销比降至34个月。

05.排行榜

商品房排行榜——本月观云山位列销售套数、销售金额及销售面积榜；

商品住宅排行榜——本月观云山位列销售套数、销售金额及销售面积榜；

商办类排行榜——本月石药健康城位列销售套数榜、销售面积榜及销售金额榜首位；

06.营销动态

本月共监测到8次开盘加推，其中辉盛岚海、东泰泰和府、天泰学府壹号为首开项目。

本月项目活动动态关注