烟台市办公市场浅析，六区市场成熟度与去化压力各有不同

（作者：房天下 王木木）烟台办公市场，截至上周（2019年第24周）存量60.43万㎡（锐理数据，不含公寓），去化周期方面，鉴于办公单套面积大，单周成交量波动大，所以去化周期波动范围也非常大，最近30周，烟台办公去化周期是在23-126个月之间浮动。6月已经过去的3个周，是在23个月左右浮动。4、5月份，烟台办公去化周期则是在65个月上下浮动。

图表来源于锐理周报

整体来看，烟台的办公存量相当庞大，但是各区情况，又有不同——

类：存量高、销量高的市场

在房天下看来，开发区的办公市场，可以归为“存量高、销量高”。

供应方面，开发区的办公产品地段佳 、品质高，受市场欢迎。

成交方面，开发区的办公产品在全市的销售排名靠前。

房天下整理烟台办公产品近期成交排行（5中，开发区每周都占据了2-4席）：

需求方面，开发区企业多、经济发展水平高，对办公的需求较旺盛。

存量方面，开发区办公存量高，为全市第二。

锐理数据统计，截至上周末（6月16日），开发区办公存量16万平，仅次于芝罘区。

截至6月16日烟台办公产品存量数据（锐理数据）

开发区办公产品类型也比较丰富。房天下统计，开发区办公产品可以分为三类：

1. 多层办公，低总价——业达E空间

2. 办公别墅——业达·江山、中节能科技园

3. 高层办公——星悦国际中心、海纳科技文化广场、中海城市广场、鑫广环球中心

第二类：旧库存、新供应较高的市场

在房天下看来，芝罘、莱山属于办公旧库存、新供应较高的市场，芝罘区尤甚。

根据芝罘湾畔官方公众号6月初发布的消息，芝罘区5000平方米以上的商务楼宇143幢、560万平方米，入驻企业6000余家，数量位居烟台市首位。预计2—3年全区还将新开建设商业楼宇项目12幢、竣工商业楼宇8幢、竣工面积达30万平方米

锐理数据统计，截至上周末（6月16日），芝罘区办公存量20万平，占全市总存量1/3；莱山区14万平，排第三。

位于莱山区的烟台总部基地的建设，未来还将给莱山区办公产品带来更多存量。

锐理的办公产品统计中不含公寓，而莱山区可办公、可居住的公寓房源数量不菲，如果纳入统计，莱山的办公存量势必更高。

第三类：待发展的市场

在房天下看来，福山、牟平区的办公市场，属于待发展的市场。福山区真正意义上的写字楼——仁隆大厦，2018年9月28日举行开工奠基仪式，目前还在地基基础建设中。

高新区的办公存量，虽然也跟福山、牟平一样处于相对低值，但是高新区办公市场成熟度优于牟平区，牟平区又优于福山区。

锐理数据统计，截至上周末（6月16日），福山区办公存量只有1万平，全市；牟平区4万平；高新区5万平。

此外，产业园的建设，未来也有可能给烟台的办公市场带来一定的新增供应。房天下所在的1861产业园，就以较低的租金与较高的品质从市中心吸引了一大批企业搬迁至此办公。

涉及三区的大园区：中韩产业园（开发区/牟平/高新区）

1. 福山区：东方剑桥教育集团烟台教育园、联东U谷创新科技产业园（联东U谷·福山生态科技谷）、中南高科智能制造产业园

2. 开发区：中关村数字电视产业（烟台）园

3. 芝罘区：碧桂园·智慧建造产业园、乐康金岳健康服务产业园、瑞东信卓智能科技产业园（烟台瑞东支付科技产业园）、烟台康佳大健康产业园，除了个是在幸福新城之外，其余都是在南部新城。

4. 莱山区：中意产业园

5. 高新区：烟台西安电子科技大学烟台产业园

6. 高新区金山湾（牟平北）：中欧科技园

最后，附开发区五个具有代表性的办公楼盘基本信息（ 业达E空间、业达·江山、星悦国际中心、海纳科技文化广场、鑫广环球中心）

1.业达E空间

地址：开发区-长江路300-2号(长江路与206国道交汇处西300米)

[06月08日动态]业达E空间在售公寓和商铺，支持全款或商贷。1、4#6、7层（37克拉）房源不多，价格区间8300-9100元/平，户型面积30-37平，优惠全款95折、按揭98折。2、4#-7#商铺均价1.7-1.8万/平，优惠交3万抵6万，物业费待定。商铺户型面积30多-130平，层高4.5-6米，买1层得2层。其中5#仅剩一套商铺，位于一层，户型面积59平，总价约85万。具体咨询售楼处。

2.业达·江山

地址：开发区-长江路300-3号(开发区永旺梦乐城正南200米)

[06月18日动态]业达·江山在售1#-22#、26#，在售均价17000元/平，交齐全款签约，暂无优惠。项目有85套联排、双拼、独栋，合院，采用办公设计，开门天下客，关门即别墅的多重使用风格，320-1200㎡空间，一户一栋，地上三层+地下两层+顶层露台，共六层办公空间，地上与地下完美结合，打造80%以上超大赠送，地下一层及露台全赠送。一层层高3.9米，二三层层高3.6米，一企一栋一江山，错过不再。

3.星悦国际中心

地址：开发区-长江路160号(长江路与嵩山路交汇处西南角 福星大厦斜对面)

[06月14日动态]星悦国际中心在售9号写字楼5层，均价8800-9000元/平，户型面积68-109平，整层1700平，优惠一律99折。11层售罄。30层写字楼，毛坯房（大堂精装修），8梯20户，户型面积68-109平，整层1700平，标准层层高3.9米，各户型可叠加、打通。

4.海纳科技文化广场

地址：开发区-长江路89号

[06月05日动态]海纳科技文化广场在售办公和公寓都是1.1万/平起价，现房。3#和4#是办公产品，户型面积从100多平到500多平都有，部分房源为自留，具体销售房源咨询售楼处。5#是精装公寓，12层，2梯13户，户型面积65-70平左右。

5.鑫广环球中心

地址：开发区-黄河路365-1号(37°梦幻海水上乐园旁)

[06月13日动态]鑫广环球中心在售写字楼和公寓，都是带装修，优惠交3万抵6万。1、写字楼户型面积有80多平、120多平和160多平的，折后均价调整到1.3万/平。2、公寓户型面积约60-80平，折后均价1.3万/平，具体房源咨询售楼处。