（房产圈作者：王木木）这篇文章是应资深粉丝之约写出，关于烟台市的共有产权住房。

2017年5月1日起在烟台市中心区（芝罘区、莱山区）辖区内试行的《烟台市共有产权住房管理试行办法》，试行期2年，最近已经到期（2019年4月30日止）。

接下来烟台的共有产权住房将怎样发展，也是到了该关注一下的时候了。

2019年2月媒体报道：“烟台市将认真抓好共有产权住房试点工作，进一步修订完善共有产权住房政策，启动新建共有产权住房项目”

住房和城乡建设局2019-04-02回复网上民声：支持蓝天公司启动建设共有产权项目，已列入年度工作计划。蓝天公司属于市直属国有企业，该公司正在进行项目运作的前期准备工作，待有实质进展后将会及时公布。 

但是粉丝所关心的，2017年10月，媒体报道高新区要“明年建设”的共有产权住房，现在确实没有消息了。

先解释一下，啥叫“共有产权住房”。

共有产权住房，重点是“共有”，也就是说，支付了房款的购房者，拥有房屋不完全产权，比如房屋总价100万，要求购房者支付首付+贷款合计70万，购房者拥有70%的产权。后续根据要求将剩余30%房款补足，方可拥有100%的产权。在获得100%的产权之前，购房者不得将房屋上市交易（继承等法定原因不限）。

70%这个比例，不是固定的，现在多个城市都有共有产权住房制度，而烟台现行的，是以70%的房款获得70%的产权。

共有产权住房制度是一项体现“权利与代价一致”的制度，以放弃部分产权，获得大幅度降低房价的权利，很合理。

不同于“经济适用房”，共有产权住房虽然产权不完整，但是性质很明晰，并且关于以后如何获得完整产权，也有明确的说法。

在“经济适用房”退出后，烟台的住房保障一度只租不售，共有产权住房的出台，实现了“租售并举”。

购房者如果购买共有产权住房，需要注意这几个方面：

一、可以贷款

说回到上面那个例子，总价100万的房屋，购房者支付房款70万获得70%的产权，这70万，是既包括了首付，也包括了贷款的。共有产权住房允许使用商贷以及公积金贷款。

下图：上海市自2010年开展公积金共有产权房个贷试点。

烟台市公积金管理中心关于共有产权房公积金贷款的回复：

二、共有产权住房的定价本身已经低于市场价

以烟台为例，“由物价等部门按商品房价格下浮10%核定销售基准价格，向购房人出售70%产权，剩余30%产权归出售人所有，购房人共有2年后可按届时计税评估价格增购剩余的30%产权，拥有完全产权并可上市交易。”

也就是说，上述例子中100万的房屋，市场价原本是111万，购房者是在无条件打9折的基础上，再支付70%的房款获得70%的权利。

三、增购剩余部分产权的时候，需要支付的价格，有可能高于原价30%

注意上面那句“购房人共有2年后可按届时计税评估价格增购剩余的30%产权”，虽然示例中购房者是以70万元代价获得70%的产权，但是2年后，并不一定是以30万的代价增购以获得完整产权。而是要看当时的“计税评估价格”。假如房屋计税评估价格是120万，那购房者需要支付的就是36万了。

当然了，烟台房价现在整体维稳，2年时间大幅上涨的可能性比较低。

并且这个规定，是挺合理的，贷款还要支付利息呢，那30%产权的拥有方，要求获得持有期间的房屋增值，说得过去。并且是否一定要增购30%的产权，无强制要求。

而房价如果涨了，受益的，还是原本就拥有70%产权的购房者一方。

四、购房者拥有70%的产权，但是剩下的30%产权不一定在政府手里

共有产权住房虽然是有住房保障性质，很多事情也是政府主导，但是需要注意的是，购房者拥有70%的产权，但是剩下的30%产权不一定在政府手里（开发企业作为出售人的，剩余30%的产权由自己持有；政府作为出售人的，则由住房保障部门代为持有30%产权）。比如烟台首批两个共有产权楼盘：莱山区锦绣家园、芝罘区锦绣新天地，出售人为烟台宏丰置业有限公司，剩余30%产权由烟台宏丰置业有限公司所有。

五、购买共有产权住房，或对购买其他住房有一定影响

《烟台市共有产权住房管理试行办法》第十五条：按份共有不动产权利期间，承购人确需购买其他住房的，应当先增购取得共有产权住房的全部不动产份额。

第十二条：承购人自缴纳契税完税之日起2年内，原则上不得向出售人增购不动产份额

需购买其他住房，就要先增购取得100%产权，而这个增购行为，又必须在缴纳契税完税两年后发生，期间，不能购买其他住房的。

六、是缴纳契税完税之日起2年后增购，而不是买房后两年，所以什么时候办证很关键

烟台市《办法》，承购人自缴纳契税完税之日起2年内，原则上不得向出售人增购不动产份额。而缴纳契税完税，是发生在不动产证办理环节。如果不动产证不能及时办理，增购不动产份额就要后延。

继续梳理烟台近两年的共有产权住房发展。

1.《烟台市共有产权住房管理试行办法》2017年5月1日起在烟台市中心区（芝罘区、莱山区）辖区内试行，烟台成为目前省内率先试水共有产权保障房的地级市。烟台的住房保障由只租不售向租售并举转轨。

顺便说一下，烟台不止是全省个试水共有产权住房的城市，也是全省个推行“三房合一、租补分离”的常态化住房保障模式的城市，在住房保障等很多事情方面，烟台都是走在山东省的前列。

2.烟台首批共有产权房于2017年12月7日受理申请，包括锦绣家园项目1254套（西临董家庄）、锦绣新天地项目222套（黄务街道办事处套口辖区）。这两个小区，既有保障性住房，也有共有产权住房，前者出租，后者出售。

在选购共有产权住房交房后3个月内须退回所承租的保障性住房。

3.烟台市住房保障中心2017年12月28日发布《2017年度市中心区共有产权住房入围家庭公告》，确定353户符合条件的申请家庭(含10户退役士兵家庭)为共有产权住房入围家庭（排除了已选租了保障性住房的47户家庭）。

4.2018年4月媒体报道：烟台首批认购的140套共有产权住房已经交房，位于锦绣新天地和锦绣家园小区，2018年3月29日，37位业主领取钥匙。

但是从后续业主的反馈看，只是交了钥匙，手续并不齐全。

5.《市中心区共有产权住房常态化供应公告》2018年7月10日发布，实现共有产权住房常态化供应，在供应范围内的保障家庭无需递交申请，而是按照轮候排序由开发商依次预约通知选房。实施常态化供应的共有产权住房房源1284套，包括锦绣家园项目1169套、锦绣新天地项目115套。

顺便说一下，与2017年12月首次开始接受申请相比，锦绣家园的共有产权房少了85套，锦绣新天地少了107套，位于芝罘区黄务的锦绣新天地明显比位于莱山区莱源路的锦绣家园更受欢迎。

6.共有产权住房常态化供应，按照轮候排序由开发商依次预约通知选房，而这个顺序，会在烟台市住房和城乡建设信息网公示。

7.烟台市已经提供了多批次共有产权住房供选市民选购，烟台市住房和城乡建设信息网定期公示。

释放一个小道消息：芝罘、莱山区将有共有产权住房信息对外发布，房天下将为您持续关注。

最后，《烟台市共有产权住房管理试行办法》的原文看一下，很多关键点都在政策原文里面，木木了解政策的习惯是一定要看原文，而不止是别人的解读。该《办法》已经到期，但是烟台的政策一向是有延续性的，所以仍然值得关注。

烟台市共有产权住房管理试行办法

条 为了进一步完善我市住房保障体系，探索创新共有产权住房制度，更好地满足住房困难群体的多元化住房需求，根据上级有关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市芝罘区、莱山区辖区内试行共有产权住房制度。芝罘区、莱山区辖区内共有产权住房的供应、使用、退出以及监督管理适用本办法。

其他县市区可以结合本地实际，依据国家有关规定，参照本办法，制定并试行共有产权住房制度。

第三条 本办法所称共有产权住房，是指经政府批准，面向符合规定条件的住房困难家庭出售，具有一定保障性质，实行承购人与出售人按份共有不动产权利的住房。

第四条 市住房城乡建设局负责共有产权住房的行政管理工作。

市民政局、市财政局、市国土资源局、市城管局、市审计局、市物价局、市国税局、市地税局等部门和单位在各自职责范围内负责共有产权住房的相关工作。市住房保障中心会同有关单位负责共有产权住房的筹集、配售和上市交易等具体工作。

第五条 共有产权住房主要从已建成的保障性住房中筹集。共有产权住房开发建设手续应当齐全完备，并办理了不动产首次登记。

第六条 共有产权住房主要面向城市中等偏下和低收入住房困难家庭供应。供应对象应当符合我市现行住房保障政策规定的条件和标准，并经审核取得住房保障资格。符合条件的申请家庭只能购买1套共有产权住房。已按规定承租保障性住房或享受住房租赁补贴的保障家庭也可以提出购买申请，但购房后不再享受其他住房保障待遇。共有产权住房的申请审核程序，按照住房保障有关规定执行。

第七条 对符合条件的申购家庭，住房保障部门可以采取综合评分、随机摇号等方式，确定配售对象和配售顺序，按序组织选择购买共有产权住房。

共有产权住房的具体轮候配售规则由市住房城乡建设局另行制定。

第八条 共有产权住房的配售价格，由市物价局会同市住房城乡建设局、财政局以与其相同或相近地段的同类型普通商品住房上一季度平均成交价格为基准下浮10%的原则核定，并向社会公布。

第九条 共有产权住房向承购人出售的不动产份额比例为70%，剩余30%的不动产份额由出售人享有。其中，政府作为出售人享有的不动产份额，由住房保障部门代为持有。

共有产权住房承购人和出售人及双方的不动产份额，应当在购房合同和不动产权证书中明确，并作为承购方增购不动产份额的依据。其土地使用权和房屋性质，在不动产权证书中分别按照出让和按份共有权利进行登记。

第十条 共有产权住房的出售价款按下列方式收取和结算：

(一)政府作为出售人的，出售价款由住房保障部门代收，并按照“收支两条线”规定全部上缴市财政。

(二)开发企业作为出售人的，出售价款由开发企业收取。

共有产权住房建设用地性质原为划拨的，开发企业应当将出售价款扣除物价部门核定的经济适用住房价格乘以所出售不动产份额比例后，其余部分全部上缴市财政。

第十一条 按份共有不动产权利期间，承购人原则上不得向出售人减少或退出不动产份额。承购人确因患大病、户口迁离本市等特殊情况，经与出售人协商一致后，方可退出所占不动产份额，退出价款按原配售价格计算。

第十二条 承购人自缴纳契税完税之日起2年内，原则上不得向出售人增购不动产份额。

承购人自缴纳契税完税之日起2 年后，可以向出售人增购不动产份额。不动产份额增购价格原则上按届时计税评估价格计算，计税评估价格低于原配售价格的，按原配售价格计算。承购人增购不动产份额的，应当一次性取得全部不动产份额。增购不动产份额的价款，按照本办法第十条有关规定收取和结算。

承购人取得全部不动产份额的，应当按规定办理不动产转移登记。

第十三条 承购人在未取得共有产权住房的全部不动产份额之前，不得将住房直接上市交易。承购人已经取得全部不动产份额的，可以自行上市交易，不受本办法有关限制。

按份共有不动产权利期间，承购人抵押共有产权住房的，应当取得出售人的书面同意，抵押金额不得高于个人享有的不动产份额价值。因继承、遗赠、离婚以及法院裁定、判决、调解等法定原因，需转移个人享有的不动产份额的，继承人(受赠人、受让人)可以继续与出售人按份共有不动产权利，其不动产份额增购限制时间从首次取得不动产份额之日起计算。

第十四条 出售人在交付共有产权住房时，应当向承购人出具住宅质量保证书和使用说明书，并按规定承担相关的房屋质量保修责任。共有产权住房在不动产登记过程中发生的税费、住宅专项维修资金、物业服务和日常维修、水、电、燃气、供热、通讯、有线电视等费用以及安全使用责任，由承购人全部承担。出售人的不动产份额对应的住房使用权，原则上无偿让渡给承购人，不向承购人收取租金。双方上述权利义务应当在购房合同中加以明确。

承购人应当按有关规定和合同约定使用房屋，不得改变房屋结构和用途，影响房屋质量安全和使用功能。

第十五条 按份共有不动产权利期间，承购人确需购买其他住房的，应当先增购取得共有产权住房的全部不动产份额。

第十六条 共有产权住房制度实施情况，依法接受监察、审计等部门的监督和审计，依法接受社会监督。

对承购人以虚假资料骗购共有产权住房的，由出售人按原配售价格收回住房，并按购房合同约定追究承购人的相关法律责任。该承购人的有关行为应记入住房保障档案，5年内不得再次申请住房保障。

对各有关部门及其工作人员在共有产权住房工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由本级政府或者上级有关部门责令改正，并依法追究责任人员的责任。

第十七条 根据房地产市场情况，经市政府批准，开发企业可以申请将符合条件的商品住房纳入共有产权住房筹集渠道，并依照本办法及有关规定执行。

第十八条 市住房城乡建设局会同市财政、国土资源等有关部门可以根据本办法和其他相关规定，制定实施细则。

第十九条 本办法自2017年5月1日起试行，有效期自2017年5月1日起至2019年4月30日止。

其他城市的共有产权住房政策也来了解一下：

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