5月份，烟台土地市场"量少价高"，"挺进芝罘"成房企拿地新风向
房天下2019年5月楼市白皮书-土地篇
土地供应方面，5月1日-5月31日，烟台六区共有四宗商住类土地开始公告出让。
土地成交方面，5月1日-5月31日，烟台六区共有两宗商住类土地挂牌截止、成功出让。
2019年上半年，烟台六区商住类土地市场供求量明显低于2018年下半年。
数量虽少，但是地段佳、热度高，普遍价格不菲（参考数值：2018年烟台商住类土地成交平均楼面价1905元/平）。
先看成交，5月份成交的两宗土地，均为4月份新增供应（4月开始公告出让、5月挂牌截止）。
其中，瑞东地产以起始价摘得新三中以南地块，碧桂园经过长达9的竞拍后以高溢价夺得南大街与建设路交汇处地块。
瑞东地产于2018年首进烟台，在开发区有楼盘瑞东金融广场即将开盘；碧桂园在烟台莱山与牟平各有一个楼盘已经开盘。瑞东与碧桂园于5月份分别摘得的这两个地块，均是其首进芝罘的住宅项目。
烟台备受知名房企青睐，一线房企多已在烟台落子，2018-2019年，这些房企不约而同挺进芝罘区。
除瑞东与碧桂园刚刚获地首进芝罘外，还有金地（金地浅山艺境）、中海（中海知孚里）、龙湖（龙湖天钜）、中梁（北上坊C1地块）均是在2018年摘地首进芝罘。
作为烟台主城区，芝罘区有足量的人口、购买力，优质的教育医疗配套、繁华的商业与交通路网，伴随越来越多品牌房企的进驻，芝罘的房地产市场将再上新台阶。
“挺进芝罘主城区”成为房企拿地新风向，而2019年芝罘区的供地量（320公顷，六区）也足以容纳更多品牌房企。
比如2019年计划供应的化工路以西这四块土地——南上坊、西牟、北上坊、东南哨地块，将分别由恒大、德润、中梁、新力参与开发。
其中东南哨地块，已经公告出让，是烟台六区5月份新增供应的四块土地之一。
5月份新增供应的这四块土地，成交都将落于6月份。
土地成交详情
1）4.4亿总价摘得烟台三中南侧好地，瑞东首进芝罘区
新三中以南地块，5月13日上午10点挂牌截止，烟台瑞恒置业有限公司（瑞东地产）以起始价43592.97万元摘得。土地使用权面积75617平方米，地上规划建筑面积为184300平方米，回购安置住宅面积38200平方米，回购单价3702元/平方米，回购费用14141.64万元。
按规划建筑面积计算，楼面价2365元/平，但是考虑到回购安置住宅面积占规划建筑面积比例约1/5，实际楼面地价还要更高。
案名已经确定：“瑞东·瑞学府”，将打造高层、小高层、洋房等多形态住宅，在大悦城与振华购物中心的外展点已经开放。
2）碧桂园3.3亿元夺地南大街，烟台住宅用地楼面价首次破万
芝罘区南大街以北，建设路以东宗地5月21日成功出让，碧桂园摘牌。成交总价3.3亿元，楼面价11000元/平，溢价率85%。总共587笔出价记录，挂牌到期后的竞价期长达9个半。
楼面地价已经打破龙湖2018年6月创的记录（凤凰台地块，8644元/平），为烟台有土拍以来住宅用地楼面价。
同时，这是烟台六区住宅用地楼面价首次破万。
土地供应详情
1）芝罘区东南哨棚改A1宗地公告出让
2019年5月10日0时，芝罘区化工南路以西、华泰路以北A1宗地（东南哨棚改项目）在烟台市国土资源网上交易系统公告出让，将于6月10日挂牌截止。宗地序号烟J[2019]Z002号化工南路以西、华泰路以北A1宗地（东南哨棚改项目），宗地位于芝罘区化工南路以西、华泰路以北，土地出让面积约26846平方米（含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤3.17且＞3.0，规划建筑面积≤8.54万平方米（公建建筑面积不少于本地块建筑规模的11.2%）且＞8.07万平方米，出让年限住宅70年，商服40年、公共管理与公共服务50年，出让起始价14549.38万元，竞买保证金14549.38万元。
宗地需回购安置住宅建筑面积17091.63平方米，回购单价3772元/平方米，回购费用6446.96万元。
不考虑回购安置，楼面价1704元/平；考虑到回购安置的话，实际楼面价成本还要更高。
芝罘区化工南路以西、华泰路以北地块共分A1与A2两个地块，本次出让的是A1地块。5月5日只楚街道东南哨居委同山东新力力创房地产签订棚户区改造项目合作协议，双方将围绕东南哨棚户区改造旧址A1、A2地块展开全面合作。
2）莱山区西都C地块流拍后再度出让，价格调高、安置房回购单位有变
位于轸大路与山海南路交汇处以南约1.2公里的西马家都旧村改造项目，C地块自2019年2月20日挂牌截止并流拍后，5月26日，再度在烟台市国土资源网上交易系统公告出让，将于6月26日挂牌截止。
烟J〔2019〕L001号西马家都旧村改造C地块位于莱山区，北至规划马家都路，南至用地边界，东至规划马家都中路，西至规划山海南路附路。土地出让面积约57991.0平方米（包含部分拟划拨使用的公共管理与公共服务用地），用地性质住宅、商服、公共管理与公共服务，容积率≤2.26且＞2.16，规划计入容积率建筑面积（地上建筑面积）131000平方米。出让年限：住宅70年，商服40年、公共管理与公共服务50年，起始价/保证金35950万元，楼面价2744元/平。
竞买人需提供安置住宅44000平方米，其中，39751平方米由莱山经济开发区管理委员会按7965元/平方米的价格组织购买，4249平方米由竞买人无偿提供。
再度出让，有两个变化、两个不变：
变化1：起始总价从35880万元变成35950万元，涨了70万元。变化2：安置房回购单位从“村居”变成了莱山经济开发区管理委员会，“安置住宅提供协议”也取消了“村委”一方。
不变1：容积率不变，都是2.26。计容建面不变。不变2：安置房面积以及回购价格不变。
3）福山南新增两块土地“捆绑”出让，限高80米，楼面价893与2151元/平
兴华庄北地块（烟J〔2019〕4004号）、南地块（烟J〔2019〕4005号），5月26日起在烟台市国土资源网上交易系统公告出让，6月25日10时挂牌截止。
两块土地楼面价分别893与2151元/平，为捆绑出让、含安置要求
兴华庄南地块——烟J〔2019〕4005号位于福山区聚福路以西、802省道以北（恒业路以南），出让面积约36882平，1.8≤容积率≤2.4，计容建面88518平，出让起始价/竞买保证金7907万元，楼面价893元/平。
兴华庄北地块——烟J〔2019〕4004号位于福山区聚福路以西、恒业路以北（云龙山路以南），出让面积约53249平，容积率1.8≤容积率≤2.4，计容建面127798平，出让起始价/竞买保证金27493万元，楼面价2151元/平。
根据福山区人民政府《关于加快推进兴华庄板块两宗土地出让工作的通知》要求，为确保安置区建设，避免安置地块无人竞买，烟J〔2019〕4004号宗地与烟J〔2019〕4005号宗地采用搭配方式挂牌出让。竞买人须同时竞得，否则竞买无效。土地竞买保证金须以外资方式缴纳（美元或跨境人民币），溢价部分以内资方式缴纳。因美元汇率调整因素，竞买保证金转土地出让金时以结汇当日汇率为准，若有不足部分，以内资方式补足。
烟J〔2019〕4005号宗地属于棚户区改造项目，根据清洋街道办事处《关于兴华庄回迁安置房情况的函》，该宗地用于回迁安置的住宅，地上建筑面积约为4.72万平方米，包括75㎡（指建筑面积，下同）户型47套、85㎡户型144套、95㎡户型125套、105㎡户型186套，合计502套。
王木木2019-06-01 19:41:13
