[摘要] “金九银十”落下了大幕，距离10月18日《关于加快推进房地产去库存的指导意见》的出台即将一个月，烟台楼市再度迎来“价量齐升”，10月份商品住宅成交5056套更是创下历史新高。多条政策利好助推，多个新盘相继入市、多块地块高价成交，烟台楼市会否迎来近年来罕见的“暖冬”？
“金九银十”落下了大幕，距离10月18日《关于加快推进房地产去库存的指导意见》的出台即将一个月，烟台楼市再度迎来“价量齐升”，10月份商品住宅成交5056套更是创下历史新高。多条政策利好助推，多个新盘相继入市、多块地块高价成交，烟台楼市会否迎来近年来罕见的“暖冬”？
“银十”开发区成交多芝罘区贵
刚刚过去的“银十”，持续攀高的成交量造就了惊艳的“翘尾”。
10月烟台六区商品房市场供应量25.3万㎡，同比下降49.8%，环比下降32.7%，供应端收窄，福山区供应量高。商品房市场成交量53.0万㎡，同比上涨43.6%，环比上涨35.5%，开发区成交量高13.72万㎡。住宅存量比上月下降，受成交上涨影响，去化周期降至10个月。区域方面，开发区库存高，高新区库存量少，去化周期短仅需7个月。
成交价格方面，芝罘区8739元/㎡，排名首位，莱山区8090元/㎡，高新区6871元/㎡，开发区6754元/㎡，福山区5699元/㎡，牟平区5670元/㎡。
值得一提的是，“银十”价量齐升，是在土地市场表现较为平淡的情况下取得的，整个10月非工业用地供应仅1宗，总建面12.6万㎡，位于莱山区；非工业用地成交1宗，总建面16万㎡，位于开发区。在去库存效果表现良好的背景下，各房企拿地态度较积极，看地较多，但多位于各区域郊区位置，优质地块供应紧俏，终拿地企业很少。
60-145㎡主力户型受九成以上市民追捧
从成交户型来看，60-145㎡产品仍是市场的“主力军”，占到10月成交的92%。而无论从新增及存量方面，抑或去化周期方面，60-145㎡面积段较多，去化周期也较短。10月商品住宅成交主力如芝罘区万科翡翠公园、开发区佰和悦府等，主力户型均集中在这一区间。此外，地段、配套及建筑品质，也是市民购房的重要考量因素。
相比于主力户型的热销，别墅和洋房市场则略显冷清：10月份别墅市场无新供应，成交量为1.39万㎡，环比上涨28.70%，同比上涨87.84%。成交均价为10808元/㎡，环比下降12.65%，同比下降1.28%。市场可售存量降至31.43万㎡，去化周期降至23个月。叠拼为成交主力，占比80%。
洋房新增供应为2.74万㎡，同比下降52.35%，环比上涨315.15%；洋房市场成交量为3.38万㎡，同比下降10.58%，环比上涨27.55%；成交均价为7447元/㎡，同比上涨22.02%，环比下降16.80%；市场可售存量降至59.67万㎡，去化周期为18个月。洋房120㎡以下面积段成交多。此外，办公市场及公寓市场10月均无新增供应。
市民关心新政补贴如何申领
10月18日，《关于加快推进房地产去库存的指导意见》出台，进一步刺激了楼市去化进度。记者从市房产交易中心了解到，自新政颁布以来，交易中心2楼咨询台的现场咨询、来电咨询量几乎。今年4月降息、降准和契税调整等利好政策出台时“人山人海”过户的场景，10月得以重现。
新政提出，凡是具有烟台市农村户籍身份的农民，到城区购买具有完善手续的首套普通商品住房，由商品住房所在县市区每平方米给予不超过400元的财政补贴；凡是集体团购10套(含)以上住宅的，每平方米再给予50元财政补贴。同时，对于首次购买普通商品住房缴纳契税税率超过1%的部分，给予补贴。在市房产交易中心大厅，海阳市民张悦告诉记者，自己是农村户口，在芝罘区工作快5年了，准备近期出手：“不知道我这种情况，能否申请农民进城购房补贴？补贴是从买房款中扣除，还是通过其他渠道返还？”
针对市民关注的如何认定农民身份、享受购房补贴的条件、如何申领补贴等问题，记者咨询了市住建局开发办。相关负责人表示，新政有效期至2017年9月30日。农村户籍身份的农民购买首套商品房，会享受购房补贴。由六区及各县市人民政府根据当地实际情况制定实施细则，农民购房补贴的范围及条件、如何申请和领取，则要等到当地的实施细则出台后才能落实。此外，补贴政策范围为烟台市农村户籍农民购买首套新建商品住房，且签订房屋买卖网签备案合同，并缴纳房产契税的人群。新建商品住房是指已取得商品房预售许可证，或已办理房屋初始登记的在售商品住房。二手房不在补贴范围。
而在开发商方面，针对新政如何补贴、补贴多少、是否从房款直接减免等问题，也表示需要进一步观察。莱山区某楼盘策划经理表示，因为目前还未接到具体通知，暂无针对新政的营销计划。若此指导意见可以具体实施，一定程度上可刺激符合条件购房者购房，但考虑到政策实施预计较复杂，落地生效仍需时日。
新政或在一年内集中释放进城置业需求
“烟台地方性新政并不多见，本次‘烟九条’对烟台楼市发展具有重要的方向性指引。时机上，选择在一二线集体调控的窗口期发布，意在区别于热点城市的打压方向，结合烟台楼市自身特征，目标明确的给予楼市宽松发展方向，稳定烟台楼市预期，坚持去库存。”同策咨询策略中心主管王艺澎表示。
“具体到九条新政来说，多数为方向性指引：如‘重视楼市库存’、‘优化土地出让’、‘完善基础配套’、‘强化货币安置’、‘推进主城旧改’、‘加大外资吸引’。此外，烟台农村户籍购首套商品房给予不超过400元/㎡的财政补贴，成为重磅利好。”王艺澎分析说，这一政策有望通过时效性财政补贴，在未来一年内集中释放进城置业需求。房企可落实各自区域的财政补贴标准，适当加大对来烟的县市刚需青年及进城改善客户推介力度，借新政扩围。信贷方面，坚持低20%首付比例，实质性首置低门槛，对港城持续宽松的楼市预期也有重要作用。
周美云表示，新政明确了责任主体，从供应端和需求端双管齐下，鼓励房企转型，加大对外推介力度，新政从力度和广度上较之前有所扩大，关键还得看后续执行。
本月首周成交下滑，“平稳”或成主旋律
烟台楼市会否迎来几年来罕见的“暖冬”？至少从本月首周的成交量来看，“回暖”绝非一日之功：11月首周(10.31-11.6)，全市有8个项目新增供应，1585套新房源入市。但商住办物业成交仅935套，环比下滑近三成，六区成交量均环比下滑。
11月首周楼市为何遇冷？业内人士分析称，10月热销项目万科翡翠公园、佰和悦府等项目集中入市，月初便开始集中备案，加之开发商为实现年终销售业绩，加快销售节奏、加大营销力度，客户置业热情持续高涨，促使10月份销售量创历史新高。11月份福山区多个楼盘集中入市，福山区2013年四季度翘尾或将重现。经过前十个月的持续推售，市场表现火热，客户的置业需求已经提前得到相当程度的释放，预计11月份市场将以平稳运行为主。
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