在烟台买房只有首付是不够的，这些费用你交了吗？

房天下  2016-10-14 07:01

[摘要] 对于首次置业的年轻人来说，由于缺乏经验，难免在购房时留下这样或那样的遗憾。那么，年轻人如何高效的买到第一套房产？下面这些建议可以给你。

如今，买房除了用于居住，还具有了保值、增值资产的意义，所以买房者在购房时考虑的因素变多了，对于首次置业的年轻人来说，由于缺乏经验，难免在购房时留下这样或那样的遗憾。那么，年轻人如何高效的买到套房产？下面这些建议可以给你。

首先，做一份购房预算，估算目标房源的价格区间

购买首套房的年轻人一般工作年限不长，收入有限，并且需要花钱的地方很多，所以，买房前先给自己算一笔账，留出3~6个月的生活费，计算下现金、存款、理财类产品、公积金加在一起有多少，贷款能力有多少，从而确定购房时选择怎样的付款方式，首付款能拿出多少，月供能力有多少，先估算出一个可以接受的房价区间。

步：计算首付能力

能全款买房的年轻人毕竟是少数，虽然全款买房优惠力度更大，但从跑赢通货膨胀的角度来看，并不如先借银行的钱把房买了再慢慢还银行划算。目前，在不实施限购政策的城市，购买首套房的首付款比例在20~30%之间，贷款的方式以公积金、商贷、混合贷（公积金+商贷）为主，如果决定贷款买房，先确认下自己适用于哪种贷款方式，多能贷出多少钱。

在经济条件允许的情况下，多交些首付款不失为明智之举，尽量控制月供金额，对于年轻人来说，不要超过家庭整体可支配收入的50%。而为了减轻还款压力，购房贷款还款期限一般在10年～15年间为宜。有公积金的购房者，好能够使用公积金贷款。同时，现金、银行存款等可应急的资金需维持三个月以上的日常开支以备不时之需。

需要注意的是，在做首付款预算的时候，除了要考虑房屋的总价，还要考虑到因购房产生的附加费，各项费用加在一起的总和才可以称得上是一笔“首付预算”。

首次购买新房，需要交纳的税费主要有以下这些：

1.个人所得税

个人所得税的计算方法是计税价格×1%（或1.5%、3%），征收比例不同是由于房屋类型的不同，一般来说，普通住房按1%征收，非普通住房或非住宅类房产按1.5%征收，而拍卖房产按3%征收。需要注意的是，交易房屋已经使用（自用）2年以上且是家庭住宅是不需要缴纳个人所得税的。

2.契税

90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，按1%税率征收契税，90~144平米普通住宅1.5%，超过144平米3%，非普通住宅，则征收3%。（通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收，交纳相关费用，开发商会出具正式的购房发票。）

3.印花税

在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。房产证上按件贴花需另交5元。

4.房地产交易手续费

住宅类新房按照3元/㎡收取，由转让方承担；经济适用房则减半收取，由买方承担；

5.权属登记费

80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。

6.物业管理费

从购房人验收房屋合格之日起开始计算。如开发商发出入住通知书后，购房人无正当理由不进行收楼的，物业管理费可以从发出入住通知书一个月后开始计算。一般先交三个月；产权人长期不住的房屋或开发商未售出的空置房，均应交纳物业管理费。

7.大修基金

购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：

不含电梯：总房款×2%；

含电梯：总房款×3%；

部分试点楼盘按50~60元/㎡收取。

开发商或者物业公司要在当地房管局指定的银行开户后，购房者可以自行缴存。一般来说，购房者在领钥匙，办理入住手续时，开发商就会代收房屋维修资金。

8.银行按揭费用

如果办理按揭贷款，签合同时要交的第二组费用是银行按揭费用，商业贷款的收费项目，各银行间有细微的差别；

抵押登记费：80元/户；

权证印花税：5元/户；

保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完(保险费率大致为：1~5年为0.07%，6~10年为0.06%，11~15年为0.055%，16~20年为0.05%，20年以上为0.045%)；

备注：以上信息为大致参考，购房者还请根据自身情况和政策更新，具体咨询当地开发商。

首次购买二手房，需要交纳的税费主要有以下这些：

1.个人所得税

房产总价的1%或者两次交易差价的20%，一般由卖方承担。如果该住宅类房产，是卖方的一套房子，且居住五年以上（即满五），则没有此税。居住不满五年，但是卖方住房的，缴纳两次交易差价的20%；居住大于等于五年，但不是卖方住房的，需要缴纳两次交易差价的20%的个人所得税。无法计算房屋原值的，普通住房缴纳全额的1%；非普通住房缴纳全额的2%。

2.契税

普通住宅1.5%，商住两用或公寓为4%；住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳，每套交纳具体的比例需根据国家相关政策，购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定；非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

3.增值税

一般税率为5%，由卖方缴纳。但从今年5月1日起，房地产业由缴纳营业税改为缴纳增值税。

适用于北上广深：

房产证年限不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

房产证年限2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；

房产证年限2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。（适用于北京市、上海市、广州市和深圳市）

适用于其它地区：

房产证年限不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；

房产证年限2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

4.印花税

税率为1%，买卖双方各承担计税价格×0.05%，当个人销售或购买住房暂免征印花税。另外，房产证上按件贴花需交5元（买卖双方都要交）。

5.附加税

“营改增”前，多数附加费与营业税一起按照5.65%缴纳。“营改增”后，应该按照增值税的税额作为计税依据。主要包括：城建税7%＋教育费附加税3%＋地方附加税（各地不同），房产证满两年的可免除附加税。

6.其它税费

比如评估费（高为千分之五，买方负担）、登记费（工本费80元共有权证10元，买方负担）以及中介费（买卖双方共同负担）等。

虽说法律规定增值税和个人所得税应由卖房者缴纳，契税应由买房者缴纳，但就北京二手房交易市场的实际情况来看，这部分税负到后还是会被转嫁到买方身上。

备注：以上信息为大致参考，购房者还请根据自身情况和政策更新，具体咨询当地开发商。

第二步：计算月供能力

贷款购房，月供好控制在你月收入的30%左右（无其他收入来源的前提下），因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，好预留出一年的按揭款。

第三步：计算养房能力

养房的成本包括物业费、供暖费、24热水费、煤电燃气费、有线电视费、宽频网开户费，毛坯的话一定要加上房屋装修费；非毛坯的话也要算下家具等各项费用，如果你购买的房子距离上班地点远，就还要考虑到交通费用。

问题一:如何合理估算适合自己的房价区间？

除去首付款，剩余的部分，可以用贷款高额度与高年限进行每月还款额估算，只要月还款额占总收入比的1/3左右，即可认为是合理的价格，年轻人收入上下浮动是常有之事，不要因为购房给自己背上过重的经济负担，尤其是刚需人群，首套房想一步到位的可能性不大，积累财富，以后还有机会换更好的房子。

明确自己的购房需求，用排除法圈定可购买的房源范围

解决了购房预算的大问题，就可以在预算范围内找合适自己的房源了。

如果你在购房时感到非常纠结，可以尝试这么做：

许多人在买房的时候会出现同时看中了好几套房子，对比综合下来感觉情况都差不多，该买哪套不买哪套拿不定主意。比如，看上的房子一套是市内的两居，一套是远郊的三居，总房价差不多，假设购房者对这两套房的交通位置和面积大小都可以接受，选择起来就比较犯愁，当出现这种情况时，可以估算一下这两套房源的性价比来帮助自己做决策。

这里所谓的“性价比”指的是一个可以量化的指数，具体可以从几个方面来衡量，比如地理位置、价格、户型、物业、环境、配套、交通等方面，列出各因素所占的百分比，然后对这几个项目的数值进行评定对比，后综合分值高的那一套房源则可以优先考虑。在做评定的时候，综合多个人的意见会比较客观，好选一个相对成熟的社区，这种社区通常具有人气足、配套设施齐全、交通便利、物业管理规范、开发商实力强等特点，生活的大环境有保证。不要选手续不全的商品房，避免事后出现房产的法律纠纷问题。

问题二：不同人群，在购房时的侧重应有所不同

单身一族——实惠是上策

单身人士正处于事业刚起步的阶段，购房带有过渡的性质，既要考虑眼下居住的便利，又要顾忌到未来出现各种变动，这套房子是不是很好出租或者卖掉，所以，应该成熟社区里价位低的非毛坯小户型房源，在楼层、朝向、采光等细节问题上，则无需过分计较，便宜实惠才是上策，在付款方式上，建议采取银行按揭。

年轻夫妻——至少选一个两居室

这一群体在一定程度上与单身一族相似，虽然已婚，但双方仍处于事业的爬升阶段，积蓄不多，在购房时一般会得到父母的资助，在资金不太紧张的情况下，地理位置就成了购房首先要考虑的。另外，对交通条件、周边的餐饮、购物等配套设施以及小区的品质要求会更高。年轻夫妇置业时，必须考虑到未来有了小孩，或者双方父母来住时的需求，购房至少选一套两居室，面积不大的新房或二手房均可。

确定了目标房源后就可以去看房买房了！

看房真的是件苦差事，还容易被中介煽动的失去理智，比如总会告诉你“你要赶紧买，不买就没这个价格了”，虽然很抵触这种言论，但在自己稍有犹豫的时候，房子也许就真的就不是这个价了！或者已经被售出。不禁感慨作为初次购房者，真的很容易陷入被动。

陈林在看房前先给自己设定了一个时间目标，要求自己在1个月内必须要把房子买上，因为他认识的几位朋友，在选房看房的过程中，因为战线拖的太长（半年到一年），多花了十几万甚至几十万元，然而，买到的房子依然不甚理想，这让陈林意识到看房时过于挑剔没有必要，“选择过多”不但阻碍购房进度，还会加重经济负担。对于首次购房的刚需人群而言，给自己设置一个购房期限（比如说1~3个月内），看准了就果断下手吧！如果你想买新房，有一个省心、高效的方式，就是购买大品牌开发商的非毛坯小户型，基本就是看上眼了交定金就行了，其他的没有什么好纠结。

陈林这一个月除了工作睡觉的时间，一有空他就约上中介和房东去看房子，同时考察房屋周边的生活环境，比如超市、娱乐、购物、医疗、教育、交通，以及社区里的绿化度、楼间距、安静度、安全性、健身设施、车位设置、物业服务等，这些不仅关系到入住后的生活质量，也对房产的增值空间有一定影响。

这些要点，帮你置业少走弯路

1.制定合理目标

为了不背上过于沉重的贷款压力，在确定满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定一个可承受的房价范围，明确哪些是必须满足的刚性需求，哪些是可以舍弃的柔性需求，适当取舍。套房还是要以适合居住和经济能力能承受为准则制定购房标准。

2.看房前先做筛选，不要被中介的意见所左右

中介的导购发现房子符合你的某项要求，就会打电话给你推荐，这时，你必须拿着你的购房标准问清楚，不要被中介的“好心建议”牵着走，否则，等到看完房子才发现你根本不会买，白白浪费时间和精力。

3.如何在价格谈判中掌握主动？

对于首次置业的刚需人群来说，要更看重房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来潜力。要想在价格谈判中不陷于被动，应该关注当前房产的价格行情，尤其是对于想要购买的住宅区域和小区楼盘的价值涨幅有一个全面的了解。

4.如何衡量房子的性价比？

衡量住宅性价比是否优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否高。购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面，这些直接决定入住后的生活质量；社区环境主要包括绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

5.排除法缩小目标范围

即使一开始不太明确要在哪里买房，但是随着看房增多，应该不断排除选项，缩小范围，才能锁定终的目标。

6.确定可以接受的浮动区间

打算买100万的房子，有套110万的房子不错，买不买？本来要10年房龄，这套14年的看着也挺新，要不要？这些问题，看房之前就要心里有数，设立一个计划内的浮动区间，才不会在做决定时太纠结。

7.怎样贷款省钱？

有些开发商会在售楼处直接设立几个办理银行贷款业务的柜台，购房者在售楼处交了定金后，为了图省事儿很多都会直接跟这些驻点银行办理贷款，但这些银行提供的贷款优惠未必是划算的，可以在购房前多咨询几家银行再决定在哪里办理贷款。如果有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。公积金贷款利率较低，首付政策不变、贷款成数较高。另外，固定贷款利率，等额本金等贷款方式，都可以节省利息。

8.避免参与决策的人太多

小两口买房子，双方家庭都出钱，这套房子买不买？必须六个人一致同意的话这房子就真不知道何年哪月才能买得上了。记住，参与购房决策的人越多，顺利买到房的机会就越渺茫，找一个能做果断决策的人拍板儿，反而会把复杂的事情简单化。

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