[摘要] 商业地产，顾名思义就是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。也不妨用简单的拆字游戏来解析：商业＋地产。
编者按：商业地产，顾名思义就是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。也不妨用简单的拆字游戏来解析：商业＋地产。商业地产的载体躯壳是房地产，前瞻定位是业态招商，核心灵魂是运营管理，成败关键是市场培育。
近几年来，烟台的商业地产可谓是迅速崛起，从万达进驻芝罘区到万达西进开发区，中间相隔的时间也不过3年而已。而在这之前，振华、阳光100、世茂百货等一系列商业综合体也都早早在烟台占据了一席之地很多开发商已经将目光转向商业地产，主要原因就在于综合体可以通过自身运营来实现保值，有较强的竞争力。
不仅是芝罘区，烟台的东西两翼也都开始商业的飞速发展。莱山区从2014年开始也加快了商业地产的建设，华润中心、利群都市广场、宝龙城市广场等各种“广场”都纷纷亮相。开发区也在2014年开始了“八大综合体”的建设，这其中包括了招商马尔贝拉、星颐广场、衡悦广场等一大批颇具竞争力的项目。而随着万达的顺利开工，也预示着开发区作为居住重地，即将开始商业地产的竞争。
商业地产，尤其是城市综合体项目带着都市繁华的烙印,成为烟台中心城区的新亮点。但是随之而来的，也将是越来越激烈的竞争——商圈同质化严重，人口数量不足以支撑商业，周边交通配套落后……一系列的问题也在困扰着烟台商业地产的发展。
烟台作为三线海滨城市，不仅吸引了众多一线房企入驻，更吸引了商业地产大鳄开启多个综合体项目，面对激烈的商业竞争，怎样才能顶住压力脱颖而出，几乎成了所有开发商共同思索的一个问题。虽然城市综合体的集体入驻在一定程度上代表了城市的繁荣程度和市民的生活品质，但是在热火朝天的表象之下，残酷竞争的本质仍然不可避免。
烟台目前正在运营的综合体项目已经相对较多，而正在建设或即将投入运营的项目更多，诚然，开发商都是看好了目前烟台楼市的商业潜力以及良好的发展前景，所以近两年来各区域都集中建设了一批综合体项目。尤其是重点区域，商业地产基本可以用扎堆来形容。但是无论是烟台经济还是烟台楼市，都有着鲜明的地域特点，各个区域之间相对独立，因此，综合体项目的辐射能力将受到地域的考验。
以开发区为例，2013年以来，就有包括星颐广场、证大大拇指广场、万行中心、万达广场……等一批综合体开建，总数量超过10个，2015年万达更是高调进军开发区。商业地产集中爆发，这对提升区域价值无疑有很大的推动力，但是开发区基本所有的综合体都布局在长江路和衡山路沿线，同质化问题严重。并且，开发区人口是否能有力地支撑起这些商业项目，这些综合体的定位是否符合开发区人口的消费观，或者其他区域的人是否会到开发区消费，这些都成问题。
而在中心城区芝罘，这种竞争的态势就更加明显。在南大街周边，商业地产以超密集的状态生存着，从万达广场到振华购物中心到振华商厦再到大悦城，他们的直线距离不超过5千米。中间还夹杂着阳光100、振华国际等大大小小的商业形态。然而真正能做到“人流如织，生意兴隆”的却实在没有几个。大悦城和万达以大开发商的口碑以及加上新颖的运作模式，吸引了大部分市民的目光。但更加残酷的事实是，世贸百货、阳光100等商业都因经营不善而近况惨淡。
数个综合体项目扎堆在同一个地方，将不可避免的遭遇直接竞争、市场消费能力有限等不利因素，如果不能找到合适的出路，盲目经营，即使能够开业也有可能以惨淡收场。尽管商业地产离不开购物、餐饮、娱乐、休闲等基本业态，但找到自己可变可控的因素，从而确定自身的特色和比较优势，就能从类似项目中突破出来，在竞争中占据有利地位。
随着商业地产的发展，烟台的城市综合体数量必将会不断增多，但是数量的增加并不是城市建设和经济发展的目的，一味单纯的增加数量、缺乏差别的物业形态以及无序的竞争不是市场想要的结果。虽说胜败乃兵家常事，但是作为一个规模庞大运营复杂的商业地产项目，一旦经营失败将面临的是更多的问题。如何能做到既满足市民生活需求又不失自身特色，似乎没有那么容易。
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