[摘要] 市场尚未形成气候时的房产交易，发生纠纷后竟然以市场成熟时的高佳条件评估，价格鉴证结论能否作为定案依据呢？近日，江苏省南通市中级人民法院对此案作出终审判决，认定鉴证结论不能作为定案依据。
市场尚未形成气候时的房产交易，发生纠纷后竟然以市场成熟时的高佳条件评估，价格鉴证结论能否作为定案依据呢？近日，江苏省南通市中级人民法院对此案作出终审判决，认定鉴证结论不能作为定案依据。
案涉医药公司原系海安县曲塘镇某营业用房的所有权人，该房2005年建造，2006年初市场尚未成熟。2006年初，毛斌与医药公司协商购买上述房屋，并达成口头协议，但一直未签订书面合同。毛斌先后五次向医药公司付款48万元，其中首次于2006年1月10日付款10万元。2006年12月，医药公司向毛斌交付讼争房屋。毛斌认为房款已经付清，但医药公司一直拒不认可。2013年11月，医药公司向法院起诉，要求毛斌再行付款17万余元。
诉讼中，经医药公司申请，某评估公司接受价格鉴证，并按医药公司提出的时间点2006年12月（房屋交付时）进行评估。评估公司进行了现场勘查后认定，鉴定标的附近多为临街商住楼，店铺众多，人流量较大，商业氛围较好；鉴定对象现时规划、设计用途基本符合高佳使用条件。评估公司依据上述因素，作出价格鉴证结论书，综合测算确定案涉房屋鉴证单价为每平方米4800元，总价为625600元。
毛斌对鉴证结论书质证认为，价格鉴证基准时间点是交付房屋的2006年12月，而其是从2006年1月起就开始给付购房款，交易发生于2006年1月，不应按交付时的价格评估。鉴证结论从高佳使用条件进行分析，并参照县城主要商业区进行价格鉴证，显然有失公平。
审理过程中，法院依职权到有权部门调取了案涉房屋附近同类房屋相同或相近时期的市场销售价格，发现这些房屋的销售价格与毛斌已向医药公司支付的房款总和基本相当。
法院审理认为，医药公司要求讼争房屋以2006年12月作为价格鉴定基准日，明显与法不符，遂依法判决驳回原告医药公司的诉讼请求。
一审判决后，医药公司不服，提出上诉。
（梁文珠陆兴逢）
■法官说法■
该案二审承办法官说，这起案件主要涉及评估的时间节点和评估标准的确定问题。
关于评估时间节点问题，该法官说，通常情况下，人们协商商品的价格往往根据交易发生时的市场环境确定交易价格，法律的规定亦应如此。法律明确规定价格发生争议时，应以交易发生时间作为评估的节点时间。本案中，毛斌于2006年1月向医药公司交付首笔房款，可以推定双方此时已达成口头协议，应以该时间点作为评估节点。
关于评估的参照标准问题，该法官说，新开发街区或者市场起步阶段相关房屋的价格与发育成熟阶段的价格存在天然区别，县城主要商业区的房屋与乡镇房屋亦不在同一平台上。评估报告参照规划设计高佳使用条件分析明显不妥。
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