[摘要] 2005年1月18日，市民李先生以17.8万元的价格买下江汉区一套建筑面积为65平方米的商品房。李先生在银行进行抵押贷款12万元，于同年11月领取了该套房屋的所有权证。房证中注明，该房屋设定了抵押权，权利人为中国工商银行武汉市江汉支行，抵押期为10年限。2006年，李先生因着急用钱，便将此房卖给了王女士。
2005年1月18日，市民李先生以17.8万元的价格买下江汉区一套建筑面积为65平方米的商品房。李先生在银行进行抵押贷款12万元，于同年11月领取了该套房屋的所有权证。房证中注明，该房屋设定了抵押权，权利人为中国工商银行武汉市江汉支行，抵押期为10年限。2006年，李先生因着急用钱，便将此房卖给了王女士。王女士又因欠款将此房抵给了郭先生。郭先生对房子进行装修后，全家人住了进去。
李先生卖房后，觉得卖便宜了，便找到王女士协商，要求解除买卖关系，经过协商，李先生与王女士于2006年9月28日又签订一份协议，解除房屋买卖关系。协议约定：王女士于2006年10月8日退房给李先生，李先生分三次返还给王女士购房款。协议签订后，李先生如约退还了王女士的购房款，但王女士并没有如约将此房退给李先生。经过调查，李先生才知道，原来，此房已被王女士抵给了郭先生。李先生便找郭先生索要，遭到郭先生拒绝。无奈，李先生只好将郭先生告上了法庭。
已抵押房产的买卖合同有效吗
李先生在法庭上说，“涉案房屋是属于我个人所有的私房，尽管与王女士有过买卖关系，但双方已于2006年9月28日予以解除，并返还王女士购房款，这说明双方所争议的房屋仍然归我所有。王女士与被告郭先生口头协议用我的房屋抵欠款是无效的行为，侵犯了我对该房屋的所有权，因此请求法院确认王女士与郭先生房屋抵欠款无效，要求郭先生退还我房屋。”
被告郭先生辩驳说，“本案诉争的房屋是王女士从原告李先生处购买的，王女士欠我的钱，为还债已将该房低给我，应当属于我所有。得到该房后，我于2006年7月进行了装修，年底入住此房至今。因此，不同意腾退房屋。”
抵押房屋不能卖法院经审理认为：涉案房屋是原告李先生以抵押贷款的方式购买，并领取了该房屋的所有权证。由于原告与贷款银行在该房屋上已设定了抵押权，并且抵押权目前尚未解除，在此情况下，原告李先生未经抵押权人同意，卖掉这套房屋的行为是无效的。据此，王女士再将该房屋抵偿给他人也是无效的。该房屋应该退还给原告。原告、被告与王女士之间的欠款是债权债务关系，可另案起诉后审理。原告李先生曾将设定了抵押权的房屋卖给案外人王女士，对本纠纷的出现有一定的过错，应承担相应的民事责任。江汉区人民法院日前作出一审判决：被告郭先生于判决生效之日起30日内，将涉案房屋腾退给原告李先生。本案宣判后，原、被告均未上诉，此案已于2007年8月中旬发生法律效力。
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