[摘要] 以'轻重动态平衡'为行业代言 2015中国产业地产30强榜单公布
9月23日，2015中国产业地产30强榜单由产业地产评估机构火花S-Park与园区中国联手盛大发布。华夏幸福、联东集团和张江高科成为产业地产行业的前三甲。与30强榜单一同发布的还有“2015年中国产业地产品牌估值榜”和“2015传统房企转型产业地产评分榜”。
火花S-Park创始人宋振庆、园区中国首席运营官沈斌、动力联行董事长梁春，以及华夏幸福、联东集团、张江高科、宏泰发展、天安数码城、临港集团、亿达中国、北科建集团、东湖高新、苏高新集团、坤鼎集团、中新集团等众多产业地产商代表参与了本次发布会。
作为中国产业地产30强榜单的创立者和主导者，火花S-Park创始人宋振庆基于产业地产一直以来估值模糊的行业难题，首创了S-Park轻重动态平衡体系作为榜单的主要评判标准之一，并为整个产业地产行业提供了一套权威专业的评分准则和参考依据。
产业地产行业不仅面临估值难的问题，而且也遇到难以定性的烦恼，尤其在对接资本市场时，金融机构和投资者很难理解产业地产的模式与产品，无奈之下后只能以“房地产”的身份标签推向市场，这样必然面临公司市值严重偏离实际价值的困扰。
就行业属性而言，根据产业与资产在各个发展阶段的不同诉求，配比企业轻重资产，达成结构和时间上的动态平衡，是目前产业地产为理想的发展模式。今年的中国产业地产30强榜单，以轻重动态平衡体系为重要评估内核之一，辅以大量的调研数据和网络投票率，形成了一个科学、客观和高认可度的综合得分数，对火花S-Park、产业地产市场和专业人士而言，都是一次创新和突破。
宋振庆表示，30强榜单真正的意图，是希望找到一群能够为这个新生行业代言的群体，作为研判整个行业的一个维度，并建立中国产业地产企业的指数系统，用S-Park轻重动态平衡评估体系进行具体数值的研判，从而勾勒出整个中国产业地产的发展图谱。
前三甲，代言产业地产的标杆
备受瞩目的产业地产30强前三甲在经过近10个月的等待与猜测之后，终花落华夏幸福、联东集团和张江高科三家。
在谈到它们获得前三甲的理由时，宋振庆指出，华夏幸福代表了中国产业发展与城镇建设之间互动互融的创新探索实践；联东集团代表了踏踏实实做产业物业，心无旁骛为产业服务的行业底线思维；张江高科则代表了产业园区的新投行、新金融、新孵化思维，并承载了上海自贸区和全球性科创中心建设的新气象与新实践。它们称得上能够代言行业的标杆。
三者在今年表现非常活跃，动作频繁，并都在转型路上大踏步前进，有着强烈的战略驱动属性。它们以不同的历史路径、发展模式和各自鲜明的产品类型，成为中国产业地产丰富多元生态的集中缩影。
“虽然三甲企业也绝非尽善尽美，还有很多的不足需要提高，但是我们愿意对它们进行鼓励和肯定，也希望同行能够从它们身上有更多的借鉴和启发。”宋振庆说。
产业地产品牌估值10首次出炉
在30强榜单之外，产业地产企业首次进行了品牌估值，采用了火花S-Park独创的产业地产品牌估值体系，具体指标包括品牌认知度系数，政府客户的信誉值系数、土地杠杆能力系数、政策趋势助推效应系数、人才团队系数、净资产值与市值等指标因子，通过赋予权重预估出企业的综合品牌价值。
如果说中国产业地产30强榜单更看重的综合能力和未来潜力的话，中国产业地产品牌估值10则是更看重当下，也就是这家产业地产商现时的品牌价值评估。
终，华夏幸福以168亿元的品牌估值高居榜首，随后还包括张江高科、华南城、联东集团、临港集团、天安数码城、亿达中国、宏泰发展、东湖高新和中新集团，分列2~10位。
品牌估值对于传统地产企业来说是软实力的代表，对公司在公众视野中的评价影响显著，对于地产属性占据核心地位的产业地产企业来说，该项指标同样具有客观性和认可度，同时，赋予产业地产企业明确的综合性品牌价值数，也可以提供给行业群体、政府机构和资本市场一个可供参考和借鉴的价值衡量标准。
产业地产的五大趋势和四大热点
榜单发布会现场，宋振庆也谈到了目前产业地产行业的众多趋势和特点。
产业地产轻重资产动态平衡趋势：现在行业主流的产业地产商，已经有95%都介入了轻资产层面。
产业地产金融化趋势：产业地产由于长周期、前期现金流匮乏的状况，非常需要金融力量的支撑。金融化是产业地产的一个比较严重的痛点：其受制于金融机制不完善的情况正在越发凸显，积重难返，欲轻不能，包括产业地产基金也一直是雷声大雨点小
产业地产平台化趋势：产业地产要建立起可持续的发展模式，应该注重基于自身的平台化路径打造，使角色要去开发化，成为产业的场景制造者和生态维护者，成为各种通道的切入口，并建立起要素流动的标准，这是产业地产的目标。
孵化能力成为园区标配：2015年可以被定义为孵化年，孵化器已经上升为国策级别。在创新创业氛围比较浓厚的城市，比如北京、上海、深圳，孵化能力已经成为实力比较强的产业园区的标准配置。孵化能力决定了园区资产价值和产业地产商估值的比较优势。
让园区流动起来：园区的流动将在未来3年形成一个万亿级的市场，需要构建更加庞大的退出渠道。
众创空间“细思恐极”：运动式、物理式、空间式的众创空间有点危险，基于产业和资本的孵化才是永存的，科技部把众创空间纳入到孵化器的管理中是正确的。
经典孵化器有望逆袭：在上海、深圳很多老牌孵化器正在进行多元灵活的现代化、市场化改制，未来可能会有重大的突破。
“野蛮人入侵”：来自传统房企、金融行业和实业领域的各派势力都纷纷涌入产业地产江湖淘金。但需要谨慎看待这些外行的进入，既有的思维和基因很难短时间内契合，其中风险重重。
园区服务机构甚嚣尘上，强者寥寥：获利渠道太单一，与重资产的捆绑性和控制力又太弱，不足以支撑它们的战略野心，产业地产纯粹的轻资产其实是一个伪命题，难以真正立足。
网络票选参与人数突破8万，总票数突破32万
作为2015中国产业地产30强的重要组成部分，30强评选的网络投票持续不到一个月，但参与度空前。
根据组委会方面的统计，两次投票，累计参与人数81194人次，累计投票数328136票。由此也可以看出本次投票的成果与影响力，得票数与企业的品牌认可度高度吻合，这也是火花S-Park将票选指标纳入2015中国产业地产30强榜单的重要原因。
传统房企转型产业地产首次公开群像，无一及格
火花S-Park同时也评述了传统商住房企转型产业地产的概况，包括万科、复星、绿地、碧桂园、花样年、阳光城等品牌房企均入选传统房企转型产业地产的评分榜中。
本次评分的高分为10分，但没有一家传统房企能够达到及格线。分数高的是目前将产业地产列入集团重要业务板块的万科，但只得到了5.5分。尽管探索和创新精神可嘉，但大多数房企的转型还都处于起步甚至是概念阶段，得分普遍不高也不难理解。
宋振庆认为，传统房企转型产业地产面临的两个重要问题就是“路径依赖”和“东施效颦”，既有的资源、逻辑和基因很难短时间内与产业地产业务相契合，因此困难与风险重重。
“由俭入奢易，由奢入俭难，习惯了高利润率的商住领域，这些产业地产门口的野蛮人们是否能够给行业带来新的惊喜？现状并不乐观，但我们充满期待。”宋振庆说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
