[摘要] SOHO中国进入了守业阶段，潘石屹要做的事也只剩下两件：回应质疑和提高出租率。SOHO 3Q的诞生正是因为后者——潘石屹将没落的传统商业部分改造成了有噱头的共享办公。
SOHO中国进入了守业阶段，潘石屹要做的事也只剩下两件：回应质疑和提高出租率。SOHO3Q的诞生正是因为后者——潘石屹将没落的传统商业部分改造成了有噱头的共享办公。
9月21日，SOHO中国的新物业外滩SOHO开业，这座设计精美的建筑位于外滩，隔江相望上海的地标东方明珠，可以说是SOHO手中地段好的物业。主人潘石屹热情地和来客们打招呼，身后照例跟着四人的摄像团队。年轻的创业者佩着“潘谈会”的活动臂贴，挤满了发布会大厅——“潘谈会”是潘石屹在SOHO 3Q的固定节目，他会请来雷军、王功权这样的大佬指点创业者。
3Q是潘石屹2014年推出的共享办公空间的服务，目标客户正是这些创业者。目前，已经有6个SOHO的物业提供3Q服务。外滩SOHO的3Q部分已经装修完毕。在建筑面积为19万平米的外滩SOHO中，3Q占了1.8万平米，总共会提供2400个座位。
到外滩SOHO看一看，你就会明白潘石屹的精明之处。SOHO 3Q所在的F号楼是建筑群里位置差的，远离江岸，看不到江景，做临街的商业或者地下商业没有太大的优势。按照潘石屹的说法，“我们觉得传统的商业受电商的影响还是非常大的，与其空着亏损，还不如改成这种灵活性的办公，给大家提供一个平台式的办公”。可以说，潘石屹将物业中地段差的10%那部分做成3Q，换来了高曝光率和关注度。
如果没有SOHO 3Q，少有创业者能租得起SOHO的高端物业。一名楼层经理告诉界面新闻记者，目前的价格仍然和其他SOHO 3Q一样，开放式工位1000元/周，独立办公室中的工位1300元/周，不过刚开业的时候会打七折。也就是说一个5人的创业团队，在3Q办公的月成本是1.8万元——3Q会提供网络和基本的办公服务。
在优惠期结束之后3Q如何保证出租率是一个现实的问题。潘石屹称外滩SOHO 3Q的工位价格要由市场决定，他会引入无底价的拍卖方式。
“今天退出来的房子明天就放在互联网上去，谁出的价格高就给谁，没人出价格，一个月两个月这个房子拿1元钱就可以租走。等我们这个系统全面上去之后，SOHO 3Q租金水平由市场确定，我希望它的出租率永远保持100%”。
这能否有效地解决空置率还不得而知，据潘石屹介绍，SOHO 3Q在北京大受欢迎，不过在上海，开始出租率只有40%。虽然3Q号称是租给创业者的，不过大的租户依然是携程和Uber这样的公司。
2013年，潘石屹宣布SOHO中国将停止出售物业，完全自持。2015年是SOHO中国完全没有销售记录的年。根据其中报，上半年公司实现营业额为3.93亿元，同比下降约92%，实现公司权益股东应占纯利约1.35亿元，同比下降约95%。
在过去的两年里，SOHO中国每次发财报都会引来铺天盖地的质疑——物业出租的收入并没有像潘石屹宣称的那么亮眼，而潘石屹每次都称转型是成功的。
9月21日，潘石屹再次面对这样的质疑。“近两个月的时间跟媒体说了无数次了，”他说，“我们在宣布转型之前的两个月天天都在算账，就是到了2015年这个低的点，现金流能不能断。现金流只要不断，转型就成功了，现金流要断了转型就失败了。”
按照潘石屹的标准，转型自然是成功的，SOHO中国目前的净负债率是25%，房企里面仅仅比万科高，账面上还有97亿元现金。更重要的是，SOHO中国目前持有170万平方米上海和北京繁华地段的物业。
他也再次解释了为什么要自持物业，“如果我们把外滩SOHO销售出去，一定很好，可是赚的钱里面有50%的钱是要交税的——营业税、土地增值税、企业所得税。赚的100元钱里面有50多元钱交给政府，剩下40多元钱。到2015年我要再去买外滩SOHO这样的地块，不要说花多少钱，根本没这个机会。如果不宣布转型，手里面会持有一些现金，现金越来越不值钱，而我们持有这些房子的机会也没有了”。
潘石屹的解释很难消除质疑。8月26日，标准普尔下调了SOHO中国的长期企业信用评级，将财务风险的评估意见由“中等”调整为“很大”。标普看好SOHO中国的租金收入增长，但认为这无法显著抵消现金流出的影响。根据标普的预计，SOHO中国2015年租金收入将达到9亿-11亿元（比2014年增长120%），2016年租金收入将达到13亿至15亿元。
将追求的目标变为现金流和负债率，也等于SOHO中国间接宣告放弃了规模。3Q虽然有噱头和故事，但是毕竟规模有限，不会成为营收的主力。可以预见，在未来的一段时间，潘石屹和他的SOHO还将处于对转型的质疑声中。
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