物业这张牌,应该打向哪个“风口”

■ 中国建设报特约评论员 叶 雷

随着房地产“白银时代”的到来，曾经“苦累脏”的物业行业，一跃成为地产界的“香饽饽”。

自花样年分拆彩生活成功上市之后，诸如万科、碧桂园、中海等房企也纷纷产生分拆物业管理板块上市的想法。概览动机，无非有三：一是着眼于房地产本身，好物业既是房子好卖的“良药”，也是房子 的“良药”；二是着眼于利润增长点，物业管理目前还是蓝海市场，欧美市场的经验是终都会形成几家基本垄断的格局，不仅掘金物业本身大有搞头，而且讲好故事再上市，说不定本身就会创造奇迹；三是着眼于房企转型，物业在后一里路的天然 ，只要挖掘出业主规模的潜在消费需求，蛋糕大得足够诱人。

就房地产企业的未来转型来说，现在的美国房企极可能为我们提供了方向。美国住宅产业在演化中逐渐形成了“四大天王”，即帕尔迪（Pulte Homes）、霍顿（Horton）、桑达克斯(Centex)、莱纳（Lennar），它们几乎都衍生了包括物业服务、地产金融、建筑材料等在内的首次置业、二次置业、三次置业等 居民住房市场，其中，物业服务起着核心纽带作用，而不再是简单意义上的开发商。

“物业这张牌”应该打向哪个“风口”，我们一样可以在中美物业的不同中得到启发。

中国人不愿意交物业费， 是不愿意交过高的物业费，而美国人基本上都是自觉交物业费，好点的物业公司收取的物业费，甚至占到房屋总价的1%。在服务方面，中国大多数物业公司只提供基本配套服务，绿化、安保、公共区域和设备的维护，游泳池、会所、健身房等都需额外付费才能使用；美国几大物业管理公司，基本服务基本上都是免费的，甚至代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等贴心服务都是免费的，但洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、管家服务、健身教练、商务 、组织郊游聚餐等却是收费的。美国人选择买哪里的房子，或者租哪里的房子，除了价格因素外，重要的就是物业管理服务水平了。

也就是说，随着经济自由度的增加，人们自由迁徙的频率也必然增加，房企生意不再是一锤子买卖，而是应该想办法留住客户，伴随其一生进行买房、卖房、租房、管房的持续交易，而能够将其整合的，正好是物业公司。物业公司提供的服务，只有在生活方式、生活品质、生活理念乃至生活态度上，让顾客持续获得良好的体验，获得美满的感觉，持续交易才能达成。在这个意义上，物业公司和顾客不再是简单的买卖服务关系，而是一种深度的利益共同体。

互联网技术， 是移动互联网技术的发展，使得物业公司能够围绕自由迁徙建立起一个能够提供系统解决方案的守望相助的社区，改进、提高我们的生活品质，夯实持续交易的基础，这才是房企“物业这张牌”应该打向的“风口”。

以此观望，将物业公司包装成社区O2O服务平台，可能并不是房企转型的正确方向，因为 或者免物业费固然好，但贪图 的时代很快就将过去，系统解决方案将成为有竞争力的因素。如果不在系统解决方案上着力，不围绕房子，在免费做物业管理的同时，看重业主规模及其潜在的消费需求，这样的O2O服务平台本质上和电子商务公司又有何区别？这样的企业还算得上房企吗？能做好O2O的，绝不只有物业公司。即使现在一些红红火火的电子商务公司，如果不立足于社区建设，未来可能也难免像农贸市场一样迅速衰退。

（作者系华中师范大学副教授）