[摘要] “限外令”调整后，外商 房地产所需的外资注册资本从 总额的50%降至40%，同时也取消了外国人在中国境内购房所需的学习和工作年限。
房地产市场近日调控政策频现，出现近十年的“限外令”逐渐“松绑”。
日前住建部、商务部以及发改委等六部委联合下发了《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》(以下简称《通知》)。《通知》规定，取消外商 房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。《通知》也同时指出，境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。“限外令”调整后，外商 房地产所需的外资注册资本从 总额的50%降至40%，同时也取消了外国人在中国境内购房所需的学习和工作年限。
但是其中“境外个人购房应当符合当地政策规定”这一限制也意味着，地方限购政策对于个人购房依旧未能放开。
“限外令”在此时松绑，象征意义重于实际意义。
应运而生
早在2006年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》出台，迈开了楼市“限外令”的 步。与后期的政策相比，当时的政策稍显宽松，并未对境外及港澳台人士的购房数量做出明确规定。
到2009年再度出台“加强版”，加入了“向境外 方出售国内资产征税”的规定。到了2010年11月，国家外汇局再度出台“强化版”，规定境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，同时也规定在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
楼市“限外令”的出台，无疑是在顺应当时那个“时代”的需要。
中原地产首席分析师张大伟介绍了当时出台的背景“当时的房地产市场比较火爆，甚至有新闻说外资一次性购买几十套房产，为了调控市场以及控制价格，国家宣布出台了这个政策”。当时由于美元的贬值，中国的房产 无疑成了重点关注对象，为了防止大量热钱的冲击，楼市“限外令”的出台也是顺势而为。
郭凡礼，中投顾问研究总监指出：“2010年楼市“限外令”出台背景是人民币持续 ，以人民币计价的资产在海外 者和投机客眼中成了“香饽饽”。与此同时国内房价不停飙升，为了防止国际热钱进入中国房产市场 使得中国房价被进一步抬升，国家先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策，这有利于防止房产市场的泡沫滋生，有助于维护市场的秩序与稳定。”
施行多年以来的房地产“限外令”，其落实的实际效果并未达到想象中的样子。许多海外基金购房，并没有采用直接买房的方式，而是“暗度陈仓”地通过收购企业股权的形式来间接持有国内物业。
此外，也有通过地下钱庄，瞄准国内一、二线城市的房地产来进行 。
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