[摘要] 尽管令毛大庆“遗憾”的利润率问题在刘肖的铁腕下正在扭转，但业内人士认为，北京万科上半年在拿地和销售方面的成绩，主要仍属于前人栽树的后续效应，刘肖未来在拿地方面的短板可能逐渐暴露。
刘肖入主北京万科后交出了张成绩单。2015上半年，北京万科完成销售额103亿元，在销售额增长10%的基础上，利润也得到了50%的提升，回款率达到92%。
这个前任明星经理人的后继者，在媒体眼中低调寡言、温文尔雅，执印后，用业绩让人们刷新了对他的印象。
记者从多位万科内部人士处了解到，刘肖上半年其实只做了一件事，就是调整北京万科组织结构，提高整体运营效率。而变相减员降低成本则是刘肖带领北京万科转型的步。“在公司运营管理，尤其是运营效率上，北京万科已经染上了浓浓的刘肖色彩。”一位万科内部人士表示。
尽管令毛大庆“遗憾”的利润率问题在刘肖的铁腕下正在扭转，但业内人士认为，北京万科上半年在拿地和销售方面的成绩，主要仍属于前人栽树的后续效应，刘肖未来在拿地方面的短板可能逐渐暴露。而北京大区除北京之外的分公司整合和协同问题，也是摆在刘肖面前的一大考题。
急速“瘦身”
2014年刘肖从杭州万科调任北京万科总经理，今年3月继毛大庆离任后接任万科北京区域首席执行官。
刘肖上任后，北京万科加速内部淘汰、为开源节流而“瘦身”的说法不时传出。还能不能留下，抑或是以何种形式“出走”，是上半年萦绕在北京万科员工心中的重要问题。
其中，万科多人离职追随毛大庆创业的消息也一度成为业界关注焦点。从2014年底开始，陆续有人去职，其间不乏具有一定职级的业务骨干和中层管理者，如曾任万科北京公司营销中心副经理的孙霞、曾任万科北京公司工程总监的孔祥民等。
“按照万科的高管轮岗制度要求，刘肖到任北京不能带杭州的任何一个员工过来。所以外界对北京万科一朝天子一朝臣的人员纠葛猜想并不成立。”北京万科一位内部人士告诉中国房地产报记者，“只是有些人不适应新领导的管理方式，或者说深受毛大庆人格魅力吸引，所以选择离开。”
实际上北京万科500多人的团队中有20余人追随毛大庆而去，不管原因为何，都不算特别大的冲击。北京万科真正的“瘦身”体现在另一个层面。
今年上半年，北京万科投资设立了一家商业管理公司，从股权关系上看，这只是北京万科的一家子公司。而实际上，北京万科原有的社区商业运营管理人员，目前已经成建制地转入了这家公司，而其主营业务则是包括“第五食堂”在内的数个万科新业务。
这样的组织重构意味着北京万科近200人“独立创业”，自负盈亏，而北京万科则完成了削减500到300人次的大规模“瘦身”。
“这种减员不算意外，”上述万科内部人士告诉记者，“万科已过了极速扩张的时代，精减人员、降低成本、控制规模是必然之举。”
实际上，刘肖在杭州也早已进行过类似的改制，杭州万科物业公司也已经自立门户。
郁亮在今年年初曾多次在公开演讲中强调，每一个公司的效益增长必须超过规模增长，抓现金、抓回款。财务出身的郁亮是个精于控制成本、理性管理的职业经理人。这决定了在“白银时代”，万科的转型将更加精细。
对于北京万科来说，从2009年到2014年规模不断扩大，虽然2014年创造了200亿元的销售成绩，但利润率一直是区域公司中低的，这也是毛大庆曾公开表示的在万科所留下的“遗憾”。
所以，刘肖上任后，首要任务就是解决郁亮为关心的北京公司运营效率和利润率的问题。
效率对决
“我们从来没有像今天这样，全面重构能力，实现精细致远，‘清零’、‘颠覆’、‘遵义’成为公司的流行语。”6月30日，刘肖向北京万科员工发了一封半年“感慨”邮件，其中几个由“我们从来没有像今天这样”引领的排比句重重地强调了这半年来北京万科的改变。
“对于万科来说，日常各部门都正常运转各司其职，确实很难说哪一项业务是刘肖的功劳，但在公司运营管理，尤其是运营效率上，已经染上了浓浓的刘肖色彩。”上述万科内部人士告诉中国房地产报记者。
B型血处女座的刘肖，份工作供职于著名咨询公司麦肯锡，而其大的管理特点被认为是“零秒思维”，即瞬间抓住信息，快速判断。
“刘肖的上班时间基本是早上7点到晚上11点，白天开会不断，连吃饭时间也变成了午餐会和晚餐会。”上述万科内部人士表示，“他开会的风格是，所有参会人员一一汇报，待所有人发言完毕，刘肖综合大家发言快速找出问题并确定出下一步执行路径。这种雷厉风行的快速让整个北京公司气氛紧张，很多人起初都跟不上老板的节奏。”
除了公司办事风格上的转变，刘肖入主后，北京万科在组织结构上也有所调整。
北京万科在今年上半年设立了绩效提升小组和经营策略实施小组，这两个小组对北京万科公司的管理、运营和策略实施全覆盖。值得注意的是，毛大庆上任之后设立的运营管理部的职能现在已经被取代，原部门部分人员被合并进财务部。显然，刘肖意图打破原有的组织架构和运营方式。
业内人士分析认为，这两个小组分别掌管了北京万科重要的改革方向。业绩提升小组主抓北京公司组织绩效提升及人力资源战略实施，经营策略实施小组主要负责动态经营的准备和实施，包括定价、产品策略调整、经营目标的制定与实施。管理部门以结果为导向，作用是提高效率，在管理上更加扁平化。
同时，万科北京公司还开设了区域事业部制，包括北京公司丰台事业部、大兴事业部等，而这些事业部未来的方向很可能会与母公司分割开来，独立运转。
下半年的考题
103亿元的销售业绩，虽然没有超过2014年上半年的117亿元，但业内对刘肖仍然普遍表示肯定，这源于北京万科利润率和回款率的大幅提升。
从销售层面看，刘肖3月9日正式上任北京区域首席执行官，3月30日房地产利好政策引爆市场，北京万科快速反应，发起了“零点抢房、多盘联动疯狂24不打烊不涨价”促销活动。
“这样的动作并不能完全归功于刘肖，”万科内部人士表示，“根据市场的变化时间做出反应，这还是销售部门的常规工作，刘肖只需要审批通过。但销售目标是由刘肖来定的，今年整体楼市回暖，销售任务也有所提升。”
在约100亿元的销售总额中，西华府贡献了20亿元、长阳半岛贡献了20亿元，如园贡献了17亿元，占了大头，其余的由金域东郡、台湖新城、五矿万科城三个项目分别贡献9亿元、8亿元、5亿元。
在万科内部人士看来，长阳半岛热销与之前的区域配套升级紧密相关，万科前几年在房山长阳的深耕现在迎来了收获期。而如园的热销也是赶上了今年上半年豪宅市场的整体回暖。值得注意的是，作为未来北京万科重点耕作区域，台湖的项目目前市场认可度并不高，主要因为区域配套并未跟上。所以未来如何打造这片区域，将会对北京万科的销售业绩带来直接影响。
也有业内人士认为，刘肖还是很幸运，北京万科留给他的这片处女地赶上了北京市政府迁往通州的大利好，未来台湖的潜力不可估量，甚至会超过房山长阳。
在拿地方面，今年北京万科的两次拿地动作也很难与刘肖的能力挂钩，一块是2月份的昌平地块，据了解，这块地在毛大庆任期内就已经在运作了。另一块3月底摘得的台湖地块也是之前毛大庆在任期间勾画的台湖板块中必拿的一部分。而刘肖终拿下台湖地块显然是确定了深耕台湖区域的发展策略。
有业内人士认为，刘肖2014年年底调到北京，两个月后突然升职到北京区域首席执行官，公司发展方向和新战略不可能一下子想清楚，很多事情也只能沿袭成例，再慢慢摸索方向。在北京，土地资源稀缺，毛大庆的政府关系曾为北京万科带来极大的拿地优势，而刘肖在这方面显然存在短板，未来如何开拓拿地领域仍是一大问题。
还有一个摆在刘肖眼前的问题是，北京区域除北京之外13个地方公司急需整合和开拓。记者了解到，北京万科一直想进入石家庄，但直到今年仍无进展，而13个地方公司也是参差不齐，各自为政，没有发挥协同效应。所以，在梳理好北京公司之后，下半年刘肖的工作重点很可能是理顺城市公司，这样才能在年终的业绩报告中交出一份令人满意的大区答卷。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
