[摘要] 调查发现，在刚刚过去的5月，日光再次回归新房市场，但价格相较前四个月变化幅度有限。而5月的二手房市场延续了330新政后的火热，一些热点区域的二手房成交价格出现了明显上涨。
近日，某机构发布了5月份百城房价指数。数据显示，5月份48个城市房价环比上涨，52个城市环比下降，包括北京在内的一线城市房价环比都出现了上涨。在一系列利好的刺激下，“涨价”似乎成了5月楼市的主要基调。有一直在观望的购房人表示，购房从未这么纠结过，到底要不要马上出手？调查发现，在刚刚过去的5月，日光再次回归新房市场，但价格相较前四个月变化幅度有限。而5月的二手房市场延续了330新政后的火热，一些热点区域的二手房成交价格出现了明显上涨。业内人士表示，预计6月楼市回暖步伐将继续加快，价格整体水平将保持上扬态势，但如2009年的暴涨很难再出现。
一套类似的二手房比3月涨了20万元
“3·30新政”之后，二手房市场率先做出反应，4月份二手房成交量出现了明显上升。伴随着二手房门店咨询量的上升，业主的预期也出现了上涨，部分新增房源挂牌价格也有所提高。
5月底，在青年路的某中介门店，向接待的中介人员表示了对一套94平方米全南向两居房源的兴趣。中介小杜介绍道，该房源业主报价340万元，是满两年的房源，符合免税的条件。从她和业主的交谈中了解，如果近期可以成交，业主在价格上还愿意做些让步，估计335万元能够成交。
小杜还透露，这个户型该小区房源较多，基本每月都会有类似房源成交。3月初，有一套位置差不多的相同户型，终的签约价格是315万元。小杜表示，这套房源的业主是4月底把这套房源挂出来的，平均每天大概会有2组客户上门看房，一开始对于340万元的价格，看房客户都觉得高了些，但近期带的几个客户对于价格的抗拒明显没那么强了。
记者同样走访了团结湖、定福庄等多个二手房供应量较大的板块，中介给出的答案基本一致，那就是近期挂牌价格出现不小幅度的上涨，成交价也开始有小幅度的增长，咨询看房的客户也明显增多。一位中介人员透露，3月份以来，他们的收入也出现了明显回升，有已经辞职的同事重新回归了中介行业。
成交量的高位运行与价格的企稳回升同样表现在数据上，根据链家地产市场研究部统计，5月北京市二手住宅共成交16627套，成交均价为36084元/平方米，环比上涨2.2%，比去年同期上涨4.6%。经历了半年下行期和半年回暖期后，北京市二手住宅成交均价又恢复到了2014年市场下行前的水平，价格同比数据7个月以来首次扭负为正。
缩减推盘规模 随时应对市场变化
二手房市场率先掉头向上，而新房市场经历了330新政出台后开发商的集中营销攻势后，实际成交也出现了明显改善。
回溯330新政刚出台时，各大开发商均针对这一重磅利好展开营销攻势，“零点行动”就是其中的主要代表。虽然唱得热闹，但传说中的涨价并未如约而至，市场的实质变化也未能立即显现。
进入5月，经历了一个月的政策消化期，新房市场出现了明显的回暖。据亚豪机构统计数据显示，5月，扣除保障房及自住房后，北京纯商品住宅共成交6064套，成交面积70.93万平方米，相比4月，成交套数、面积分别增加了33.0%和40.8%，创下年内新高。
根据链家地产市场研究部统计，5月共有9个项目成交量超过100套，位于昌平的首开国风美唐，单月成交额突破6亿元。伴随着成交量的上涨，各个楼盘的开盘去化率也显著提升，但传说中的日光则显得有点儿水分。
位于大亦庄板块的某项目，记者此前以购房者身份咨询时，得到的信息都是会在4月底开盘，推出120套左右的房源。原计划的开盘结束后，置业顾问再次致电询问记者是否还有意向购买时却表示，首次开盘推出的50套房源全部售罄，预计近期还会再推30套，房价可能会有略微上调。业内人士透露，这是由于近期楼市变动较大，部分楼盘收缩了每次开盘的供应量，用小步快跑的方式，来应对楼市随时出现的变化。把每次的开盘规模缩小，价格调动的空间就大了。
新房已出现上涨苗头 6月或出现实质性上涨
成交量大幅提升，价格也开始蠢蠢欲动。不过，回到同一楼盘上，5月的成交价格变动并不大。以4月、5月均在成交排行榜前列的通州大盘华业东方玫瑰为例，4月份，该项目的成交均价为22983元/平方米，而5月成交均价为23453元/平方米，仅有小幅度的上调。
链家地产市场研究部李巧玲认为，5月份成交均价的变化主要是由于结构性因素引起的，从各项目实际成交看，价格走势依然较为稳定。20多个热销项目的价格变化幅度基本在3%以内，属于正常的结构性调整。亚豪机构副总经理高姗也表示，5月楼市成交价格除了个别周度因结构性上涨之外，整体市场价格水平仍处于维稳状态。
不过，经历了5月成交量的大幅提升和利好的持续刺激，已经有楼盘在酝酿价格的实质性变化。5月销售超百套，认购金额超过1.6亿元的朝北8080相关负责人就透露，该项目5月销售价格基本无变化，但6月房源价格要进行调整，预计小户型总价涨2万余元，大户型涨5万余元。
高姗认为，5月供应的集中爆发将给未来一段时间内成交的继续攀升提供前进动力，预计6月楼市回暖步伐将继续加快。亚豪机构市场总监郭毅也分析表示，由于2014年商品住宅供地仅完成计划的51.7%，将造成今年纯商品住宅供量的大幅缩减，预期今年纯商品住宅市场的整体价格水平将保持上扬态势。另外，股市造富效应的传递也为楼市的升温提供了基础。尤其是5月28日，沪指在接近5000点时受重挫，暴跌6.5%，A股市值蒸发4万亿。这样的宽幅震荡背后必然引发前期获利资金的出逃，与股指的高风险相比，楼市的稳健成为投机之后固化资产、保值增值的。因此，在房地产调控政策的短期托市效应后，股市溢出资金将成为下一阶段拉动楼市交易量的推手。
胡景晖也同时提醒，虽然成交量高位运行，均价结构性上扬未来几个月仍会持续，但楼市再次出现暴增暴涨的可能性极其微弱。在限购并未松动，且市场上新供应的楼盘均价、总价较高的情况下，市场上有效需求相对不足，难以支撑市场大幅波动。
楼市回暖持续性仍存在不确定性
人口拐点、家庭财富配置结构优化、住宅需求收入中枢下移、股票市场持续大幅上涨等因素综合作用，决定了我国住宅投资正逐步丧失价值。虽然短期内住宅成交量激增，但政策效应持续性存在较大不确定性。
一是住宅库存继续增加。截至2015年4月末，商品房待售面积继续上升至6.57亿平方米。2015年1-4月住宅施工面积41.85亿平方米，同比增长3.2%，表明未来住宅供应总量仍将继续增加。
二是存量住宅供应上升。当前各地楼市回暖的一个突出特征是二手住宅交易量环比激增。据中介机构估计，5月份北京市剔除保障房和自住房后的纯新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅网签量达到16627套。虽然二手住宅交易活跃主要受到营业税免征期限缩短政策优惠的驱动，但某种程度上反映出存量住宅上市意愿的显著增强。这一趋势性变化，不仅增加了房地产供应总量的不确定性，而且将对新建商品住宅的去库存化形成巨大冲击。
三是现行房价水平对潜在需求抑制作用仍较为明显。随着我国住宅需求收入中枢下移，市场潜在需求对房价的满意程度呈现出下降趋势。中低收入人群有限的购买能力释放对房价变化高度敏感。特别是在宏观经济下行背景下，这些人群收入增长前景总体并不乐观，客观需要相对较低价位住宅来支持。但在楼市短期回暖的过程中，部分房地产开发企业提高项目销售价格，存量房业主提高了售价，将会抑制潜在需求向有购买力需求的转化。这些情况表明，房地产短期回暖态势确立还需进一步观察，房地产市场中长期运行方向仍存在较大不确定性。
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