国务院：未来房地产投资年均收益7%~8%
广州日报 2015-04-15 09:04
[摘要] 国务院发展研究中心宏观经济研究部的部长余斌表示，随着国际经济状况趋于改善，以及国内改革和稳增长政策效应开始释放，预计经济下行压力将逐步缓解，若不出现较大意外冲击，全年有条件实现7%的经济增长预期目标。
国务院发展研究中心宏观经济研究部的部长余斌表示，随着国际经济状况趋于改善，以及国内改革和稳增长政策效应开始释放，预计经济下行压力将逐步缓解，若不出现较大意外冲击，全年有条件实现7%的经济增长预期目标。
余斌说，去年的下半年，中国经济从过去的高速增长转向中高速增长，呈现出需求下降、大宗商品价格下降、企业去库存压力加大等情况，这些因素相互的叠加，导致短期经济下行压力增加。然而，中国经济却呈现出“减速不减势”的态势。尽管投资增长下降，但消费占GDP比重提高，对经济增长拉动作用上升。同时，工业生产增长放缓后，服务业会成为中国经济增长新的动力。“这些是结构变化的好趋势，估计今年二季度还将延续。”
房地产：并非要回高增长轨道
余斌认为，目前的房地产市场出现大幅度的波动，政府出台相应的政策，并不是让房地产重新回到高增长轨道，而是促进房地产市场软着陆。仅仅从投资角度来说，从2000年到2013年房地产投资平均每年增幅是24%，那是因为供不应求带来的高增长，从2013年开始投资出现大幅度的下降。
在未来很长的一段时间，房地产投资增速将会在7%~8%的水平上。“为什么说是7%~8%呢？我们预计未来的中国经济增长在7%左右的水平，GDP增长7%左右，就意味着城乡居民收入增长达到7%左右，购买能力会保持这样的收入增长，再加上每年城镇化水平提高大概1个百分点，这两个因素加在一起，可以支撑未来房地产市场、房地产投资7%~8%的增长速度。”
股市：改革为股市上涨奠定基础
对经济下行的状况下股市的大幅度上涨，余斌表示，经过改革、结构调整、转型升级，经济运行内在的合理性提高了，经济运行的质量和效益也有一定的改善，这也为股市上涨奠定一个好的基础。
在回应媒体提出的有分析认为今年股市可能会涨到6000点的说法，余斌表示，股市短期内大幅度上涨和大幅度下跌，都不是一个正常合理的情况。当前，股市上涨尽管有刚才所说的基本面的支撑，同时，很多股民的风险意识淡薄，这个情况需要注意。
就业：7%增长率可满足就业目标
对今年增加1000万就业机会的目标，他介绍，就业和经济增长的关系是：去年中国经济增长7.4%，城镇新增就业人数1332万，如果简单计算，经济每增长一个百分点，城镇新增就业接近180万人。考虑到中国经济规模扩大和经济结构发生的重大变化，余斌认为7%的增长率基本上可以满足现在的就业需要，实现今年的就业预期目标。
（来源：经济观察网）
地产国企不是在改革，就是在改革的路上。“当改革进入深水区，才深刻感受到体制内的制约有多大。”一家大型国有房地产开发企业的管理者对经济观察报感叹，近期国内地产企业改革风起云涌，许多改革甚至涉及股权结构，让做管理者的倍感竞争压力。
另一家国资房企的高管则透露：“去年底开始，多家房企就在积极研究战略层面和股权结构的改革方案，企业之间有时还会交流怎样‘变’。”
然而，不同的企业“禀赋”不一样，尤其是，目前央企的“合伙人计划”尚未打开闸口，这部分企业开始担心自己会在这一波潮流中落后。
改革窗口
一家国资房企的上市公司董秘介绍，当前地产企业ROE(净资产率)下行，是国资委[微博]对地产国企改革“放行”的原因之一。“如果地产企业ROE升高，证明股东还很赚钱，相关部门可能不会允许这么多公司筹划重大事项。”该董秘笑言。
近备受关注的资本市场动作来自招商局。4月3日，同属招商局集团旗下的两大上市公司——招商地产及招商银行双双因“筹划重大事项”停牌。
市场猜测停牌原因是招商局进一步推动集团产融结合，方案是“招商地产[微博]计划以定增方式获取招商局位于前海3.9平方公里土地，并将该土地抵押给招商银行以获取贷款”。
但招商地产董秘刘宁在接受媒体采访时回应，并未听说两家公司将有重大的协同行动，故“两家公司双双停牌，目前看只是一种巧合”。
不管本次停牌是否双方有协同动作，产融结合确实是包括招商在内的诸多房企当前希望加强的方向。2014年11月21日，招商银行与招商地产签署《招商银行-招商地产战略合作协议》。招商银行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持，及多渠道资金支持。此前的10月，招商地产与招商局资本签署战略合作，协议双方将在设立商业地产基金、产业园区探索以及联合开发新的房地产项目等方面展开合作。
据经济观察报了解，另一家知名地产国有企业，也正在研究与母公司旗下金融机构融合的方案。
无独有偶，招商双子停牌前一周左右，另一央企华侨城刚完成筹划整两个月的重大事项。市场早前期望很高的混合所有制改革与股权激励方案浮出水面。
华侨城是次预案拟非公开发行股票数量近11.63亿股，发行价为6.88元/股，定增对象分别为华侨城集团、前海人寿、钜盛华。若定增完成，前海人寿和钜盛华将分别持有华侨城6.89%和5.17%股权，华侨城集团对公司的持股比例将从56.9%降至50.77%，仍为公司控股股东。
钜盛华公司实际控制人为宝能系实际控制人姚振华。前海人寿无控股股东，但姚振华是该公司法人代表，且钜盛华公司持有前海人寿20%股权，为前海人寿并列大股东。换句话说，是次定增完成后，宝能系将持有华侨城合计12.1%股权，入股总耗资将接近70亿元。
还不够进取
3月下旬，历时20个月的中建系统整合方案出炉，中国建筑30个物业项目作价338亿注入中国海外发展，中海地产终成为中建系统地产业务的主上市平台。
通过本次注资，中海地产获得1100万平方米土地储备，其中不乏北京、上海、伦敦等多幅含金量颇高的地块。同时，其控股股东中国海外出资338亿溢价认购中海地产股票，帮助中海完成此巨额支出。
至此，中建旗下中海地产和中建地产两地产平台整合方案落实，中海地产股价应声上涨近两成，创出多年来新高。
中建资产注入中海地产的举动，引发市场相关联想。保利集团旗下保利地产(12.73, -0.29, -2.23%)和保利置业，中信集团旗下的中信泰富和中信地产，都被市场认为将会整合，做大规模。
不过，前述性大型房企的管理者认为，平台之间的整合、资产规模扩大这些实质只是很小的改变，地产企业迫切需要从体制改革中找到进一步增长的动力。其称，其所在房企虽然已在整合相关平台，但高管们真正想做的是体制改革，并且为推进得不如其他企业快而忧心。
与华侨城停牌日期相近的时间点，广州老牌国企越秀地产宣布推出项目层面的“合伙人计划”。公司副总经理朱晨正是以“从体制变化去挖掘发展潜力”来解释该计划的初衷。其同时透露，投资者希望看到高管持股，“项目层面显然是不够的”。
体制改革一个较迫切的需求是提高高管和员工的积极性，有知情人士对经济观察报透露，按照有关国企薪酬改革方案，部分地产国企董事长的薪酬在改革后只剩不到目前的一半。如果高管持股计划再无时间表，他们的收入依靠年薪和此前的股权激励，很可能削弱积极性。
让国企管理者感到压力的，还有动作比较灵活的民营企业。例如率先实施合伙人制的万科，主动邀战略合作者中国平安入股的碧桂园等。“在地产黄金时代，民企被认为缺乏国企的资金实力和拿地优势，但在行业下行阶段，民企则显现出改革的锐意和灵敏。”上述知情人士称。
上述性大型房企的管理者则介绍道，同样在国企圈子里“混改”的步伐，地方国企快于央企，母公司旗下有多个子公司的企业要快于旗下子公司数量少的企业。
其为举例，分别提及两家地产企业，一是绿地，另一个是招商。该人士说：“上海作为经济发达的城市、改革排头兵，当地企业在某种程度上起着示范作用，绿地混改肯定比央企容易，只要当地国资委[微博]批准就可以。类似的有广州和其他城市当地的国企。”
而对于招商地产，该人士则分析：“招商局旗下有多家子公司，大股东的利益没有集中在一家企业身上，换句话说做一些跟股权相关的改革动作，大股东利益不担心被摊薄太多，那么大股东支持改革的意愿就会强烈些。”
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地产国企不是在改革，就是在改革的路上。“当改革进入深水区，才深刻感受到体制内的制约有多大。”一家大型国有房地产开发企业的管理者对经济观察报感叹，近期国内地产企业改革风起云涌，许多改革甚至涉及股权结构，让做管理者的倍感竞争压力。
另一家国资房企的高管则透露：“去年底开始，多家房企就在积极研究战略层面和股权结构的改革方案，企业之间有时还会交流怎样‘变’。”
然而，不同的企业“禀赋”不一样，尤其是，目前央企的“合伙人计划”尚未打开闸口，这部分企业开始担心自己会在这一波潮流中落后。
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一家国资房企的上市公司董秘介绍，当前地产企业ROE(净资产率)下行，是国资委[微博]对地产国企改革“放行”的原因之一。“如果地产企业ROE升高，证明股东还很赚钱，相关部门可能不会允许这么多公司筹划重大事项。”该董秘笑言。
近备受关注的资本市场动作来自招商局。4月3日，同属招商局集团旗下的两大上市公司——招商地产及招商银行双双因“筹划重大事项”停牌。
市场猜测停牌原因是招商局进一步推动集团产融结合，方案是“招商地产[微博]计划以定增方式获取招商局位于前海3.9平方公里土地，并将该土地抵押给招商银行以获取贷款”。
但招商地产董秘刘宁在接受媒体采访时回应，并未听说两家公司将有重大的协同行动，故“两家公司双双停牌，目前看只是一种巧合”。
不管本次停牌是否双方有协同动作，产融结合确实是包括招商在内的诸多房企当前希望加强的方向。2014年11月21日，招商银行与招商地产签署《招商银行-招商地产战略合作协议》。招商银行将给予招商地产及上下游产业链关联企业总额不超过100亿元等值人民币的授信和融资支持，及多渠道资金支持。此前的10月，招商地产与招商局资本签署战略合作，协议双方将在设立商业地产基金、产业园区探索以及联合开发新的房地产项目等方面展开合作。
据经济观察报了解，另一家知名地产国有企业，也正在研究与母公司旗下金融机构融合的方案。
无独有偶，招商双子停牌前一周左右，另一央企华侨城刚完成筹划整两个月的重大事项。市场早前期望很高的混合所有制改革与股权激励方案浮出水面。
华侨城是次预案拟非公开发行股票数量近11.63亿股，发行价为6.88元/股，定增对象分别为华侨城集团、前海人寿、钜盛华。若定增完成，前海人寿和钜盛华将分别持有华侨城6.89%和5.17%股权，华侨城集团对公司的持股比例将从56.9%降至50.77%，仍为公司控股股东。
钜盛华公司实际控制人为宝能系实际控制人姚振华。前海人寿无控股股东，但姚振华是该公司法人代表，且钜盛华公司持有前海人寿20%股权，为前海人寿并列大股东。换句话说，是次定增完成后，宝能系将持有华侨城合计12.1%股权，入股总耗资将接近70亿元。
还不够进取
3月下旬，历时20个月的中建系统整合方案出炉，中国建筑30个物业项目作价338亿注入中国海外发展，中海地产终成为中建系统地产业务的主上市平台。
通过本次注资，中海地产获得1100万平方米土地储备，其中不乏北京、上海、伦敦等多幅含金量颇高的地块。同时，其控股股东中国海外出资338亿溢价认购中海地产股票，帮助中海完成此巨额支出。
至此，中建旗下中海地产和中建地产两地产平台整合方案落实，中海地产股价应声上涨近两成，创出多年来新高。
中建资产注入中海地产的举动，引发市场相关联想。保利集团旗下保利地产(12.73, -0.29, -2.23%)和保利置业，中信集团旗下的中信泰富和中信地产，都被市场认为将会整合，做大规模。
不过，前述性大型房企的管理者认为，平台之间的整合、资产规模扩大这些实质只是很小的改变，地产企业迫切需要从体制改革中找到进一步增长的动力。其称，其所在房企虽然已在整合相关平台，但高管们真正想做的是体制改革，并且为推进得不如其他企业快而忧心。
与华侨城停牌日期相近的时间点，广州老牌国企越秀地产宣布推出项目层面的“合伙人计划”。公司副总经理朱晨正是以“从体制变化去挖掘发展潜力”来解释该计划的初衷。其同时透露，投资者希望看到高管持股，“项目层面显然是不够的”。
体制改革一个较迫切的需求是提高高管和员工的积极性，有知情人士对经济观察报透露，按照有关国企薪酬改革方案，部分地产国企董事长的薪酬在改革后只剩不到目前的一半。如果高管持股计划再无时间表，他们的收入依靠年薪和此前的股权激励，很可能削弱积极性。
让国企管理者感到压力的，还有动作比较灵活的民营企业。例如率先实施合伙人制的万科，主动邀战略合作者中国平安入股的碧桂园等。“在地产黄金时代，民企被认为缺乏国企的资金实力和拿地优势，但在行业下行阶段，民企则显现出改革的锐意和灵敏。”上述知情人士称。
上述性大型房企的管理者则介绍道，同样在国企圈子里“混改”的步伐，地方国企快于央企，母公司旗下有多个子公司的企业要快于旗下子公司数量少的企业。
其为举例，分别提及两家地产企业，一是绿地，另一个是招商。该人士说：“上海作为经济发达的城市、改革排头兵，当地企业在某种程度上起着示范作用，绿地混改肯定比央企容易，只要当地国资委[微博]批准就可以。类似的有广州和其他城市当地的国企。”
而对于招商地产，该人士则分析：“招商局旗下有多家子公司，大股东的利益没有集中在一家企业身上，换句话说做一些跟股权相关的改革动作，大股东利益不担心被摊薄太多，那么大股东支持改革的意愿就会强烈些。”