[摘要] 如果说“二套房降首付”仅是对楼市改善型需求的微刺激，免征营业税“门槛”的降低则是对二手房市场的一次强震。
政策宽松大幕正在开启。楼市在30日迎来两个重磅利好消息。央行、住建部、银监会联合下发通知，确定二套房低首付比例降至40%。这是二套房贷首付比例5年以来的次下调。几乎在同时，财政部网站发布新消息，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。如果说“二套房降首付”仅是对楼市改善型需求的微刺激，免征营业税“门槛”的降低则是对二手房市场的一次强震。
二套房首付比例降至四成
中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。调整后，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，低首付款比例调整为不低于40％，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20％；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30％。
此外，通知指出，人民银行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督；在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平；密切跟踪和评估住房信贷政策和执行情况和实施效果，有效防范风险，促进当地房地产平稳健康发展。
二手房营业税“五改二”
事实上，昨天楼市重磅的消息，是财政部和国家税务总局联合发布了有关“个人购买2年以上普通住房对外销售免征营业税”的通知。三部门对二套房贷的松绑仅能释放部分贷款需求，财税部门的新政则直接降低二手房市场的购房成本。和二套房贷政策由各家银行分别“落地”不同，“免营业税”的新政是自2015年3月31日起执行。记者昨日与相关部门联系，但没有得到该政策在大连的具体操作情况。
两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
算账
100万元房子可减税5.5万
按照新政策，以一套售价100万元的房子为例，可减少约5.5万元营业税。从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲都将产生强烈的刺激效果。
2009年，国家鼓励普通住房消费，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将二手房免征营业税门槛从5年降至2年。大连则执行的是辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，即在2009年12月31日之前，对二手房免征营业税。不过，2010年1月1日，大连宣布正式终止二手房营业税的优惠，成为个叫停优惠的城市。随着楼市进入深度调整，2014年10月，坊间就有“国家拟将营业税‘5转2’”的消息。但一直未见政策露面。
大连营业税政策变化
根据辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，大连市自2008年11月1日至2009年12月31日，对单位、个人转让住宅二手房，不受年限规定，暂缓征收营业税。
2010年1月1日起，大连地区个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。
说法
贷款未完成审批可按新政策执行
对于正在办理贷款申请手续的购房者而言，二套房贷政策的变化会带来怎样的影响？沙河口区一家商业银行负责人表示，银行一般是以贷款审批结束为时间点。如果贷款人只是递交材料，还没有完成审批，那么就可以要求按新政策执行。但对于通过审批、等待放款的客户就不能更改了。
受国家支持刚需及改善需求的房地产政策方向影响，二套房贷款在银行业务中目前并不突出。去年9月央行对二套房认定标准“松绑”之后，更多的二套房“变身”为首套房，更加压缩了银行二套房贷的占比。现在大连地区各家商业银行受理的房贷客户中，申办二套房贷的客户数量一般仅占申办房贷客户数量的10%以内。
虽然首付降低比例较大，但多家银行对该政策的影响力度并不看好。购买者办理二套房贷款的主要问题是利率，而非首付成数。目前二套房利率水平仍然偏高，对于客户而言，如果还是要求基准上浮10%，估计对市场的影响不大。
数据
3月份，大连二手房交易逐渐回暖。房天下大连二手房数据中心的统计数据显示，3月第4周（3月23日——3月29日），大连二手房住宅挂牌均价出现了环比0.03%的微幅上升，成交均价为10405元/平方米。大连四大主城区二手房成交量为461套， 环 比 前 一 周 上 涨27.70%，二手房成交面积为35240.51平方米，环比前一周上涨了21.86%。
影响
楼市
房龄2-5年二手房更好卖
新政大大降低了二手房的交易成本。沈阳市芒果不动产市场部人士李宏宇表示，以往因二手房未满五年期而需承担较高的交易税额，加上租金年年看涨，让一些二手房持有者转售为租。而二手房购买者选到合适二手房的困难度增高，选择未满5年二手房的意愿迅速降低。新政实施，无疑是对二手房市场的重大利好。以往房龄在5—10年的二手房在市场上颇被看好，而新政实施后，以往因房龄在2—5年而不太吃香的二手房也将“变得更好卖了”。
股市
沪指大涨地产股井喷
上周末利好云集，央行宽松预期、一带一路顶层方案出炉、地方债置换额度提高，午间市场传言关于地产的一些利好可能要公布，A股市场地产股躁动带领权重股雄起，“一带一路”相关板块大爆发，刺激沪指大涨近2.6%逼近3800点关口，再度刷新7年新高纪录。
有报道称央行30日中午紧急召开会议。市场猜测是关于地产的一些利好要公布。午后地产板块大爆发，保障房板块大涨近4.3%，房地产板块大涨近3.8%，其中天房发展、深深房A、保利地产、金科股份、中天城投等10股涨停。 据中新网
买房享钜惠
楼市走向3月或见分晓 受降息影响购房成本大减
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