[摘要] 每年两会，总理答记者问成为两会后收官，备受各方关注。此次我们对李克强总理答中外记者问整理，就其中与房地产相关话题进行点评。
两会，总理答记者问成为两会后收官，备受各方关注。此次我们对李克强总理答中外记者问整理，就其中与房地产相关话题进行点评。
促需求、去库存、因地制宜，改善性需求受益
“对于房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，有特大城市和中小城市、小城镇，情况各异，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任，因地制宜，分城施策。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”
中指点评
现行稳定住房消费，坚持分类指导，因地因时，灵活调整。作为2015年保增长的重要组成部分，房地产业主要任务是推动整体行业平稳发展，保持市场稳定。两会政府工作报告也提出要稳定住房消费，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此次总理也再次提出中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，要鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。中央对房地产的长期看好，有利于稳定市场预期，提振市场信心，促成市场向好发展。
分类指导、因城施策仍是2015年房地产市场的指导思想。中央可能更多出台指导性意见，将主要精力放在托底民生的保障性住房建设。而地方政府自主权将不断扩大，因地制宜调整房地产政策。在当前市场库存仍然高企的局面下，包括一线城市在内尚未放开或完全放开限购的城市，有望在2015年陆续完善与调整相关政策，刺激市场去化。而减免交易税费、财政补贴等地方调整方式，或将成为部分地方政府据当地市场变化进行相应调整的重要手段。
托底民生，加大力度推进保障性住房
“中国还是一个发展中国家，住房既是经济问题，更是民生问题。中国政府要做的就是要为低收入住房困难群体提供住房保障。今年，我们在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。中国政府有保障群众基本居住条件的责任。”
中指点评
保障性安居工程是政府再三强调的关注重点。自十八届三中全会以来，中央政府就强调构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。政府将更多的集中为低收入群体的房地产民生保障领域发挥作用，实现住有所居。此次总理也指出住房更是民生问题，要为低收入住房困难群体提供住房保障。2015年中央将继续大规模推进保障房建设。关于棚改目标两会时就表示“今年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。“总理在记者会上也强调在改造棚户区、城市和农村危房方面还要加大力度，各增加100万套。
在执行层面，保障性住房资金多来源保障机制今年屡次重申。两会报告提出“发挥好开发性金融、政策性金融在增加公共产品供给中的作用”与“在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作模式”。由此，中央一方面将进一步加大财政支持保障房力度，通过国开行向棚改项目继续输血；另一方面，将大力开拓社会资金渠道，房地产投资信托基金（REITs）试点已逐步推开，相信今年将有更多地方政策跟进。
新常态下要做活“稳增长”与“调结构”
“中国经济进入新常态，我们经济增速调整为今年预期增长7%左右，看起来增速是调低了，实际上实现这个目标并不容易，因为中国的经济总量增大了，已经超过了十万亿美元。如果按7%增长，那每年就要增加一个中等国家的经济规模。在这个过程中，如果我们能够注重质量、效益，促使中国经济由中低端向中高端升级，那就可以在较长时期保持中国经济在中高速水平增长。我们实现现代化就有了坚实的基础，对世界也是巨大的贡献。”
“我多次说过，在新常态下，我们会保持中国经济在合理区间运行。如果速度放缓影响了就业收入等，逼近合理区间的下限，我们会在稳定政策与稳定市场对中国长期预期的同时，加大定向调控的力度，来稳定市场的当前信心。我们这几年没有采取短期强刺激的政策，可以说运用政策的回旋余地还比较大，我们‘工具箱’里的工具还比较多。”
“我并不否认，中国经济面临着下行的压力，有多重风险，关键在于新常态下要在稳增长和调结构中间找到平衡点。”
中指点评
保持经济在合理区间内运行，仍有强刺激政策可回旋。总理多次强调，在经济发展的新常态下，经济发展将保持在合理区间内运行，保持区间调控弹性。政府工作报告将GDP增速目标定为7%。总理提出，由于中国经济体量庞大，7%的增长仍是较大的规模。只要能够注重质量、效益，促使中国经济由中低端向中高端升级，那就可以在较长时期保持中国经济在中高速水平增长。为更好地解决经济发展的结构性问题，中央已经可以容忍结构调整中的较低经济增速，在区间调控的同时，要更加注重定向调控。总理还提出，若经济增速及其影响逼近合理区间的下限，将加大定向调控的力度，并强调运用政策的回旋余地还比较大。当前政府仍将采取多种手段“微刺激”经济发展，强调要靠强改革而不是强刺激。但在经济放缓并影响就业收入等的情况下，不排除采取强刺激政策提升经济发展的可能。未来财政政策和货币政策均有可能更宽松灵活以应对经济调整，调控范围也可能进一步扩大。
稳增长、调结构，促进经济发展的平稳发展，推进长效机制建立健全。2015年是深化改革的关键之年，也是“十二五”的收官之年，稳增长、调结构是2015年的主要目标。总理记者会再次表示中国经济面临着下行的压力，有多重风险，关键在于新常态下要在稳增长和调结构中间找到平衡点。中央要求坚持稳中求进的工作基调，主动适应并且引领新常态。2015年宏观工作目标中GDP增长率为7%。完成这一目标，要坚持稳增长与调结构之间的平衡，推动经济在稳定增长中优化结构。这不仅需要“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，更需要创新动力、发掘新的经济增长点和增长极，优化经济发展空间格局，重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略。另外，2014年长效机制顶层设计逐步完善，2015年以不动产登记、土地流转、户籍改革为主的长效机制将不断细化落实。长效机制的建立健全，也促使经济结构调整和产业升级，并推动经济稳定增长。
防范金融风险，推进金融改革
“中国正在逐步推进人民币资本项下的可兑换，这本身也表明在推进资本市场的开放。”
“中国的确存在着个案性的金融风险，但是我们完全可以守住不发生系统性、区域性金融风险。这是因为中国的经济还处于合理区间，而且我们的储蓄率比较高，地方政府性债务70%以上是投资性的，是有的，而且我们也正在规范债务平台，堵后门、开正门。就银行来说，资本充足率较高，拨备覆盖面也较广。……要进一步发展多层次的资本市场，降低企业的资金杠杆率，也可以使金融更好地为实体经济服务。”
“中国CPI或者说物价总水平1月份是正增长，2月份涨幅比1月份更高，所以不能说中国已经出现了通货紧缩。虽然中国现在的物价总水平比较低，但并不是中国向世界输出了通缩，实际上我们是‘被通缩’。……对这种‘被通缩’的问题，我们有应对，也有进一步的准备。”
中指点评
积极应对“通缩”压力，防范金融风险。2015年中央的经济目标已在两会明确：GDP增长预期目标7%左右、CPI涨幅3%左右。当前1-2月，经济开局不佳，未来CPI还有下行压力，通缩仍为2015年经济主要风险。中央表示要在中性范围内灵活调整以应对经济变化，为经济结构调整创造良好金融环境。央行也指出CPI、PPI等价格指标走势值得密切关注，将随时采取行动调动流动性。中央较为宽松的政策态度预示着未来货币政策宽松化调整，房地产业将继2009年后再度步入更为宽松的金融环境。同时有效防范系统性金融风险，切实维护金融体系稳定仍是金融改革的要点。把控风险、把握尺度，加强房地产领域信贷风险管控，也是其中的重点。
健全多层次的资本市场体系，改革投融资体制，拓展融资渠道。记者会再次提到进一步发展多层次的资本市场，政府工作报告表述为“多管齐下改革投融资体制，大幅放宽民间投资市场准入，鼓励社会资本发起设立股权投资基金。引导社会融资，特别在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作模式。”针对房地产行业，央行在《2014年第四季度中国货币政策执行报告》中指出，要“进一步拓宽正常化、市场化的融资渠道”。多层次资本市场体系的完善、多来源融资渠道将进一步提升房地产企业的融资能力，也使未来获得直接融资成为可能，有效改善整体投资环境。
人口政策需权衡利弊，审慎推进
“去年我们已经开始实施单独二孩政策，现在正在推进，也正在进行全面的评估。我们会根据评估的结果，也考虑中国经济社会发展和人口结构变化的情况，权衡利弊，但是必须依照法律程序来调整和完善人口政策。”
中指点评
全面放开“二胎”仍未提上日程。当前我国人口老龄化不断加剧，劳动人口比重下降以及抚养比上升导致人口红利渐趋弱化，部分地区人口增长放缓甚至出现了负增长。当前政府主要推行单独“二孩”政策，以应对人口结构变化。但对于全面放开“二胎”，目前还没有提上日程。此前人大专委会记者会就指出，由于刚刚放开单独“二孩”的政策尚未完全落实到位，人口普查对人口结构仍要做进一步评估，为保持政策稳定性、连续性，暂不全面放开“二胎”政策。此次总理也指出，要考虑中国经济社会发展和人口结构变化的情况，权衡利弊，依法调整和完善人口政策。
扶持创新、推进市场化
“大众创业、万众创新，实际上是一个改革。这也是历史的启示。”
“市场活力的激发需要政府去清障搭台，今年我们要继续在这方面做更多的事。要进一步放宽市场准入，实行证照合一，让服务业领域的一些企业注册登记别再那么费劲了。要清障还要搭台，对企业特别是创业的小微企业，我们要更多地提供租金低廉的创业空间，给创业插上翅膀，还要通过政府引导资金来吸引更多的种子基金。同时，还要进一步减税降费，让这些企业轻装前进。”
中指点评
市场化是全面深化改革重心。总理提出，要激发市场活力，万众创新，政府要清障搭台，放宽市场准入、提供创业空间、吸引种子基金、减税降费。坚持“市场化”成为首要原则，而创新则是市场化引导下经济的新增长点。这不仅是十八届三中会全以来坚持“大市场”、“小政府”，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用的沿续，也是去年以来政府工作的主要导向。坚持市场化改革方向，通过科学的宏观调控，有效的政府治理，才能充分激发市场活力。对于房地产业而言，逐步完善走向市场化也有赖于政府的科学调控和管理，要由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和升级产业地产。
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