[摘要] “2015年，我国房地产发展到底面临哪些风险，我认为主要的还是政策风险。主要的不确定性是政策方面的不确定性，首先是货币政策的方向、力度和工具。”1月24日，中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤在第六届中国经济前瞻论坛上表示，另外，政策的不确定还包括行政性的、计划性的调控手段是否会进一步放松等。
“2015年，我国房地产发展到底面临哪些风险，我认为主要的还是政策风险。主要的不确定性是政策方面的不确定性，首先是货币政策的方向、力度和工具。”1月24日，中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤在第六届中国经济前瞻论坛上表示，另外，政策的不确定还包括行政性的、计划性的调控手段是否会进一步放松等。连云港房天下
“另外两个风险是流动性和去杠杆的风险，房地产行业属于资金密集型行业，当前杠杆率确实比较高，如果政策进一步趋紧的话，将对房地产行业产生很大影响。”周景彤在发言中表示，至于房地产业去泡沫化问题，首先要搞清楚房地产到底有没有泡沫、泡沫有多大，怎样平稳地去泡沫.房地产是区域性特别强的行业，每个地方房地产业发展状况、周期、有无泡沫及其大小或者说价格合理程度都不一样，应该具体问题具体分析。连云港房天下
周景彤认为，如果说某些城市房地产偏高确实存在泡沫，那么去泡沫一般有两种思路：一种是假定房价保持不变，随着时间的推移，居民收入的增加，房地产的泡沫会自然消化;另一种是短期内政策出现大幅度调整，使得房价大幅度下跌，进而把泡沫在短时期内挤掉。本届政府以来，去泡沫更倾向于市场化的手段，属于前一种方式，也就是把去泡沫的主要任务交给时间，保持住房市场基本稳定，随着时间的推移、居民收入的提高，房地产的泡沫会自然而然地变小直到后消除，这个思路是相当正确的，这种思路对各方面的负面冲击是小的。连云港房天下
“近一段时间有个数据，值得特别关注。众所周知，房地产是资金高度密集的行业。而去年房地产资金来源增长幅度是-1.4%，这是自1998年住房制度改革以来从来没有出现过的，这说明资金来源隐含着很大风险，确实需要高度关注。”周景彤说。连云港房天下
他认为，政策方面，应该尽量做到稳定房地产，包括稳定房地产业资金来源，这在当前显得尤为重要。因为资金来源为负，这是个特别危险的信号，如果资金来源继续趋紧的话，很可能会出问题。资金的顺周期性在这轮房地产调整中表现得相当充分。需要采取一定措施稳定资金来源：一是从贷款方面来讲，应该区别对待。每一个地区、每一个城市、每一个楼盘情况都不一样，具体项目具体情况需要具体对待。二是要进一步拓展房地产行业的融资渠道，下一步需要对这些融资渠道一要扩大和丰富、二要阳光化，第三要规范化。近期，发债和股票融资是可以考虑的两种方式。
周景彤表示，2014年国内货币信贷对于房地产行业总体上是收紧的，由于治理影子银行，其他融资渠道也受到了限制，在这种情况下，许多房地产企业到海外去融资，但海外融资也面临着很多的风险，比如汇率风险、信用风险，还有其他方面的风险。下一步，政策要引导好企业海外融资，一方面要积极拓展渠道，另一方面要采取措施，提醒和帮助企业化解和防范相关风险。总之，尽管面临很多风险，面临很多问题，如果我们正视风险和问题，并集中去解决和克服，力求市场稳定，2015年的房地产还是有希望的。
今年以来，绍兴、厦门等地陆续出台政策“松绑”楼市。业内人士表示，地方政府期望稳定房地产市场，部分城市的房地产政策有望维持“微刺激”基调，更多宽松政策或陆续出台。整体看，2015年的房地产市场有望呈现量增价稳格局，一二线热点城市成交逐步复苏对大型房企形成利好，这类房企的销售业绩可能受到提振，部分房企甚至调高了全年销售目标。
政策宽松仍有空间
虽然2014年末多地楼市出现“翘尾”行情，但从国家统计局发布的数据来看，楼市目前整体仍处低迷状态。新年伊始，一些地方政府再次出手救市，包括绍兴市、福州市、厦门市等。
其中，绍兴市的“微刺激”主要以购房税收补贴为主；福州市是政府回购市场上存量商品房用作拆迁安置房，意在降低楼市库存；而厦门和四川则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购。对于上述地方政府的行为，多位业界研究人士认为，这有可能引发其他城市效仿，尤其是那些库存严重的三四线城市。
国务院总理李克强1月21日在达沃斯出席与世界经济论坛国际工商理事会代表对话会时指出，中国实现现代化必然会伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展。
国家发改委副主任朱之鑫1月16日表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。
住建部部长陈政高在去年12月的住房城乡建设工作会议上表示，2015年要准确把握市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。国土资源部部长姜大明在1月15日的国土资源工作会议上表示，我国建设用地供应将从增量扩张为主转向盘活存量与做优增量并举。
某业内人士认为，上述表态可以说明政府要稳住房地产，因此今年房地产政策仍将会维持“微刺激”的主要基调，更多宽松政策有望出台。
“与去年主要围绕放开限购、限贷政策有所不同，今年地方政府的救市举措，会集中在税收减免、购房补贴、放宽对开发商土地款支付期限等效果更明显的环节。”中指研究院[微博]副院长黄瑜在2015年中指房地产年度趋势论坛上表示。
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市场有望量增价稳
去年四季度以来，受限购、限贷政策取消的利好影响，房地产市场迎“翘尾”行情，一线城市和部分二线城市的成交量出现明显回升。据中指研究院统计数据显示，2014年12月其监测的主要城市累计成交面积继续增长，环比增长21.22%，同比亦上涨9.79%。
分城市来看，一线城市成交面积环比上月继续增长，幅度为36%，同比亦回升52%，其中北京环比涨幅大，为48.17%；同比涨幅深圳大，达到156.25%。二线代表城市成交面积环比上涨18%，较上月增幅有所加大，同比亦上涨9%，昆明环比涨幅多，为84.37%。三线代表城市成交面积环比上涨22%，同比则下降15%，其中惠州环比涨幅为明显，为101.46%。但在价格方面，一线城市中仅深圳去年12月份的新房价格出现微涨，北京、上海、广州以及大部分二线城市的房价仅保持降幅收窄或者平稳，并未出现回升态势。
对于2015年楼市走势，多位业内人士都认为，楼市成交量将企稳回升，至于房价的涨跌，要看所在城市的库存以及供需关系的变化。专家表示，2015年楼市总体将呈现止跌反弹的复苏态势。
具体来看，在成交量方面，2014年部分购房需求还没有完全释放，2015年将继续积极释放；在成交价格方面，随着流动性增加，总体上会呈现一个价格温和上涨的态势。尤其对于一线城市而言，2014年就实现了房价的止跌，2015年房价预计保持平稳甚至有所反弹。国泰君安、申银万国[微博]等券商的2015年度策略报告中也指出，2015年上半年一二线城市的房价有望稳中有升。
美联物业研究中心经理何倩茹认为，机构对2015年GDP增速预测放缓至7.1%，在此基础上房地产行业在2015年没有大幅上涨的动力，楼市全年价格将保持平稳或小幅上涨。一线城市和部分热点二线城市，其一、二手住宅成交均价仍存10%-15%的上涨空间；三、四线城市价格有望企稳反弹，但幅度可能低于5%。
大型房企调高目标
鉴于政策趋向宽松，房企在融资、销售方面的限制正在逐步解除。1月16日，证监会[微博]宣布上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查。这意味着房企再融资的政策障碍已经基本扫清。而随着一批高价地楼盘放行入市，一线城市和二线热点城市的“限价令”也宣告退出。
不过，目前楼市的库存依然严重。国家统计局数据显示，2014年末商品房待售面积6.2亿平方米，同比增长26%，创历史新高。但业内人士表示，在去年四季度成交量反弹的环境下，一二线城市的库存量其实呈下降趋势。
一份库存报告显示，杭州10区(包括余杭和萧山)在2014年1月份的新建商品住宅库存去化周期为13.6个月。随着市场去库存压力增大，其去化周期在6月份达到了26个月，整整翻了一番。随着松绑政策见效，到了12月份，杭州去库存周期持续收窄，已下降到11.8个月的水平，去库存压力基本释放。
对于房企而言，特别是上市房企，由于大部分三四线城市投资风险大、低，一二线城市已成为其主要的阵地。严跃进表示，在这些城市库存压力减轻、市场成交量回暖的背景下，房企今年的拿地积极性将明显提升。1月份以来，北京土地市场连续出现多块高价地，且诞生了新地王，房企竞争激烈，溢价率大部分超过40%，这就反映了房企对一线城市未来预期的看好。此外，政策面的宽松也将使得购房者提高入市积极性，这也使得房企的销售业绩更容易得到提振。
中国证券报记者了解到，目前不少房企正在讨论制定今年的销售目标。据悉，尽管业界普遍认为房地产高速增长的时代已经结束，行业进入“白银时代”，但大型房企的销售目标仍然在继续上调。绿地集团去年销售额达到2400多亿，超过万科成为行业老大，其董事长张玉良近日表态称，今年的销售目标可能是2800亿元。
世茂集团副总裁蔡雪梅表示，对于世茂房地产来说，2015年将制定有增长性的销售目标，同时严控利润率、回款率和负债率三大财务指标。此外，融创中国、保利地产等公司也继续调高了今年的销售目标。
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