[摘要] “开盘价格高了，购房者没有心动，房子就卖不掉或者卖不多。开盘价格低了，可能影响到前期客户，闹事的多，对品牌价值也有损害。”今年以来，楼盘开盘定价成为开发商老总们头疼的问题。
“开盘价格高了，购房者没有心动，房子就卖不掉或者卖不多。开盘价格低了，可能影响到前期客户，闹事的多，对品牌价值也有损害。”今年以来，楼盘开盘定价成为开发商老总们头疼的问题。
为了能定出一个科学的价格，开发商之间的间谍战也打得火热，尤其是相邻项目间，打听对方的开盘价或售卖价成了重要的研究课程，但这样也很容易陷入恶性竞争的循环，一方高开，一方就可用价格劫杀；一方低开的话，另一方可能会祭出更低的价格，房价就这样被整体拉低下来。伴随着整个销售过程，这种或明或暗的战争会一直持续。
一个“难”字来概括现在整个楼市和开发商的状态，应该是客观的。但回归到金华的房地产市场，情况则耐人寻味。压力不能说没有，但在售楼盘目前并没有明降举动，说明多数开发商并不认为公开的大幅度降价，是快速拉动销售的好办法。从最近两个月的金华楼市现状看来，楼市的观望氛围仍将持续，至于下半年的走势如何，关键还要看宏观经济能否回暖，宏观政策会否变化。短则3个月，长则半年，这一轮调整的最终结果才会看清楚。与其现在就自乱阵脚，倒不如认清形势，积极主动地应对。
理性才能长远
开发商是楼市中的主角，而营销人员则是开发商中策划和执行的重要环节，来自他们的声音显得尤为重要。
有些悲观的人士由此将目前的形势与1996～1997年的通货紧缩，以及2004～2005年的宏观调控联系起来，认为又将有一批开发商在资金与市场的双重压力之下关门歇业。
而在商海沉浮了多年的老牌开发商则认为，金华楼市近几年来历经波折，开发商群体很容易受形势波动影响，既悲观过，也惊喜过，但两个极端都不可取。去年下半年金华楼市的上涨客观来看还是局部现象，而且受原材料成本、人工上涨以及地价上升的影响较大，并不能简单地认为金华楼市“乐观向上”。同样，在目前经济形势和房地产形势趋紧的情况下，金华楼市的供求基本保持平衡，作为地方性市场，供求作为最重要的因素是相对稳定的。而影响房地产的除了供求，还有货币。在供求不变的情况下，货币的供应量加大，房价同样会上涨，在热钱大量涌入，通货膨胀继续的背景下，这样的现象是可能出现的。因此仅从房价上来看，下半年的楼市仍是一个迷局。
定价时主动比被动好
“我们已经初步确定了价格，应该说与客户的预期基本接近，对于刚性需求客户来说，现在买房也是一个机会。”准备在近期推出新房源的市区一家楼盘的销售经理告诉记者。今年市区“五一”楼市没有大的起色，使得不少开发商调低了后市的预期，保持谨慎乐观。交易的平淡让他们更理性地面对现实，降低预期是最直接的表现。
房地产行业是信心行业，因此人们的预期对于房地产来说有时比数据起的作用还要大，“预期不明”对于购房者和开发商来说都是一种痛苦。购房者对于购房的时机和房价都有预期，但在现在的复杂形势下，他们越来越不明确了。一方面在想如果买房之后降价怎么办，另一方面则担心不买房万一房价继续上涨怎么办。有人说期待在房价点的时候买到房，与股市抄底一样，都有相当难度，这也使得现在的购房者显得很焦虑。
对于开发商来说，乐观地看，也许扛过这几个月，形势会有所好转，但是如果形势持续下去，即使下半年扛过去，明年日子照样还是难过。因此一些开发商在自己还能掌握主动的时候，重调预期。对于企业来说，在对前景判断不明的情况下，争取主动有好处，在可以卖的时候合理定价，加大销售速度；而且从资金的利用率考虑，用争取到的时间利用好回笼的资金，开发商并不会损失太多利润。
“房产是保值功能最强的投资品，把时间放长远来看，房产的增值仍然是趋势。在局势不明朗的时候，用相对低价购房，也是不错的投资方式。”有人这样解释自己谨慎乐观的理由。
现在买不买房值得讨论，但从长远来看，买房仍是大多数人的选择。有人说可以学习国外，以租房群体为主，可以一辈子不买房。不过从根本上说中华民族是定居民族，核心文化上就要求安定。而且从价值观来说，买房也是年轻人成家立业的先决条件之一。正是这种社会心理预期导致了这部分年轻人现在购房需求最强烈。一些民营股份制银行已经瞄准了年轻的购房群体，父母先付首付，大学生工作之后继续来还按揭。
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