[摘要] 近日，位于莱山区德尚世家小区的业主金先生(化名)向记者反映称：小区物业将车位维护费(服务费)和车辆出入卡捆绑在一起进行收取，不交费就不给办理车辆出入证，导致业主购买的地下停车位也无法使用。记者发现，这已经不是网友第一次投诉德尚世家了，2011年07月13日，就曾报道了小区的出入卡问题。
近日，位于莱山区德尚世家小区的业主金先生(化名)向记者反映称：小区物业将车位维护费(服务费)和车辆出入卡捆绑在一起进行收取，不交费就不给办理车辆出入证，导致业主购买的地下停车位也无法使用。记者发现，这已经不是网友次投诉德尚世家了，2011年07月13日，就曾报道了小区的出入卡问题。
出入卡到期进出小区受影响
物业建议业主去找住建局物业科投诉
小区的业主在几度“抵制”无果之后，交钱办理了出入卡。一年多时间过去了，出入卡的交费时效已经过去，他们又要为“进门费”苦恼了。
金先生向记者出具了2012年1月1日起施行的《山东省住宅物业服务收费管理办法》，其中第十七条规定，物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证。
为此，记者跟随业主找到承担德尚世家小区物业服务的中大物业公司。公司一位刘姓主任称，物业公司并没有将出入卡和车辆服务费捆绑在一起，而是一直为小区业主免费配发车辆出入证；向业主收取的400块钱年费是车位的维护费包括停车场卫生的清扫、车库电费、设施管理费等等。
“出入证到期后，业主就需向物业公司交纳车位维护费，否则出入证不能使用。”刘主任解释说，如果业主不交纳车位维护费，可以在门口申请临时卡进出，物业公司依据法律规定要收取一定费用。
刘主任强调，业主在入住时同物业服务公司签订了前期物业服务合同，合同中约定了业主需交纳车位维护费，因此这项收费是业主同意的。
记者发现，2011年的本网的报道中，记者采访的也是这位刘姓主任，答复也与现在相差无几，称物业费并不包括对车库的维护费用。而对于业主的诉求，这位刘主任称，由于业主已经投诉到了住建局物业科，中大物业公司也有四条理由已经答复给了物业管理部门，“这个事情我不再做任何解释，至于怎么解决，你们可以去找住建局物业科”。
业主质疑收费标准
要求重新拟定物业服务合同被拒
对于物业公司提出的车位维护费或者是服务费，金先生表示不认可。首先，根据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条规定，应当交纳停车服务费的条件是物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人。
“即该车位属于全体业主共有，而使用该车位停车的人需交纳停车服务费。但是我们小区的绝大多数业主在购房时，一并向开发商购买了地下停车位，因此每个停车位都是业主私有的，并有明确的编号。”金先生告诉记者说，据此物业公司强行向购买停车位的业主收取车位维护费缺乏法律依据。
金先生说，物业公司车位维护费的收费依据是市物价局公布的烟价【2004】3号文件。为此，金先生和一些网友通过本网“网上民声”栏目向市物价局和住建局咨询，物价局明确答复该收费标准只针对未购买停车位的业主，业主已在小区内购置停车位的，目前没有明确的收费标准，双方可在上述标准范围内合同约定。因此物业公司每月收入40元、每年收取400元停车维护费的做法，不但依据的收费标准不符合，并且也没有与业主鉴定合同，只是单方面要求业主交纳车位维护费。
“因为开发商把房屋钥匙直接交给了物业公司，物业公司要求业主必须签订前期物业服务合同并预交一年的物业服务费才能领钥匙。业主为了装修和入住只能签订合同。”金先生表示，业主是在被迫的情况下与物业公司签订前期服务合同的。
同时，金先生对于前期与物业签订的服务合同也存在很多不合理的地方。“比如《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十三条规定，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按实际运行费用适当减收，合同另有约定的，从其约定。但物业公司提供的合同规定，长期空置房屋仍需全额交纳物业服务费。”金先生说他曾向中大物业公司提出重新拟定物业服务合同，但物业公司以该合同已在莱山区住建局备案为由，拒绝重新签订新合同。
收费标准缺失且没有业主委员会
业主与物业公司之间的矛盾越积越深
就如何理解《山东省住宅物业服务收费管理办法》的第十七条规定，记者采访了山东西政律师事务所的刘增伟律师，刘增伟律师表示：免费出入证应解释为物业公司必须保障业主或物业使用人的车辆可以自由进出小区及停泊在自己购置的停车位上，物业公司不得以任何借口向其索取费用或设置障碍。
对于停车服务费，刘增伟律师表示，物业公司提供相关服务的，业主应当交纳停车服务费，用于必要的服务成本支出。但是收费标准要依据服务成本制定，并且向业主公布，以取得业主支持和理解。如果某项服务达不到标准的，应当适当减免费用。物业单方面强行收取，难免会让业主反感，也侵犯了业主的知情权和监督权。
免费出入证与停车服务费不能强行绑定在一起，两者并不存在必然的法律联系。对于金先生之前与物业公司签订物业服务合同的问题，刘增伟律师称如果情况属实，根据我国《民法通则》规定，以胁迫手段签订的违背对方真实意思表示的合同是无效的，不具备法律约束力。
记者在采访中得知，德尚世家小区共有约2000位业主，目前实际入住的有800多户。根据《山东省物业管理条例》第28条规定，自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当召开首次业主大会会议。
但相关政府部门一直未予组织指导小区成立业主委员会。小区业主没有业主委员会维护自己的合法权益，这也在一定程度上造成了业主与物业公司之间的矛盾越积越深。
据悉，金先生已将此事投诉到莱山区住房和城乡建设局，住建局已向中大物业公司了解相关情况，具体如何解决，目前尚未出结果，我们将继续关注。
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