[摘要] “婚前是丈夫的房子,婚后赶上拆迁,那么回迁房的产权是归我丈夫所有,还是可以算我的一部分产权?”近日,刘女士就回迁房的产权归属问题致电询问。
“婚前是丈夫的房子,婚后赶上拆迁,那么回迁房的产权是归我丈夫所有,还是可以算我的一部分产权?”近日,刘女士就回迁房的产权归属问题致电询问。
“随着城市化进程的推进,旧房子的拆迁力度不断加大。”山东中亚顺正律师事务所的律师李广武告诉记者,一般情况下,地区政策会给予被拆迁人一定的优惠购房面积指标,所以牵涉到回迁房的问题也比较多。尤其在产权归属问题上,争议较多。
说到回迁房,李律师表示,在房价日益飙升的今天,物美价廉的房子越来越难找了,很多人把目光集中在回迁房上,这类房子虽然在价格上有优势,但同时也存在很多风险。
他说,回迁房分两种情况:一种是业主已经持有房产证,这些回迁房完全可以做二手买卖或租赁交易。另一种是业主只持有回迁协议和回迁证,这就需要购房者提高警惕。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的协议,只对签署协议的双方有效,并且此协议并没有得到房管部门的认可。因此双方进行交易时,是在公证处做公证交易,待《房产证》出来后再做真正的过户交易。
对于刘女士的问题,李律师解释道,从刘女士家的房屋来源、演变过程分析来看,动迁房屋为刘女士丈夫婚前取得,在丈夫与她未对夫妻财产以书面形式进行约定的情况下,即是在婚姻存续期间没有重新分配原属于个人的财产,则根据婚姻法第十八条:一方的婚前财产为夫妻一方的财产的规定,则系该房屋应归属刘女士的丈夫。
但是,李律师补充道,如果回迁房的价值大于动迁房屋,且刘女士与其丈夫对增值部分均支付了相应的对价,则等值部分仍应属于刘女士丈夫的婚前个人财产,增值部分则属于刘女士与其丈夫的夫妻共同财产。
当然,牵涉到回迁房的产权归属问题,远远不止于这些。李律师说,如果动迁房屋系父母中的任何一方所有,那么回迁房的产权归属仍属于父母中的一方,不属于儿女夫妻共有；除非是父母有指定的赠与协议等等之类的具有法律效力的文件证明。另外,还有一种情况是,如果动迁房本身属于夫妻共有的财产,那么回迁房的产权继续为夫妻共同所有。
此外,李律师提醒市民在购买回迁房的时候,一定要注意查清房屋性质。如果拆迁的是商品房,回拆房自然是应当商品房；而若拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,那么回拆房的性质一般不是商品房；另外,回迁房的买卖还牵扯到两次缴税的问题,其中包括原房主取得房屋所有权证书需要缴纳的税费和原房主装让房屋产权时需要缴纳的税费。两次税费如何承担,应当在合同中明确约定；另外,还要防止原房产所有人一房二卖的情况发生。由于房屋买卖合同办理了登记以后才发生物权变动的法律效果,而回迁房屋无法预告登记,这就增加了原房产所有人将房屋同时卖与他人的可能。
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