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楼市吹起降价风 烟台是否在降价的行列?

都市女报   2011-10-27 08:39

[摘要] 继龙湖、星河湾之后,越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中,不乏绿地、中海、华润等超大型房企,降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目,价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

近日,继龙湖、星河湾之后,越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中,不乏绿地、中海、华润等超大型房企,降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目,价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

上海楼市价格的下跌引领了楼市的降价潮。济南楼市虽然没有如一线城市一般出现大幅度的降价潮,一直保持着比较平稳的价格,但是也略有下降。9月,济南市商品住宅开盘成交均价为7918元/平方米;济南二手房(住宅)10月17日-10月23日挂牌均价为8626元/平方米,每平米下降了101元,环比下跌了1.16%。对于楼市初现的降价趋势,开发商又会作何反应呢?

降与不降左右为难

当部分开发商终于抵挡不住成交的低迷,纷纷以9折、8折,甚至更低的价格大面积降价促销时,新一轮的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太仓等长三角城市大规模爆发。房企目前正面临两难的处境,究竟是降价还是不降价?有专家表示,当前市况下,不降价促销,销售难有起色;但如果降价,一旦遭到业主退房,事情就更加复杂、棘手。部分开发商忌惮于降价后的退房麻烦,选择暂时观望,不敢贸然降价。另一方面,面对退房,开发商的应对选择截然不同。有些是坚决按合同办事不妥协,而有的则只能暂时收回降价措施,平息退房。更有甚者,退房承诺成了一些新开楼盘的促销噱头。降价与退房成为调控必须要化解的一对矛盾。

在市场销售疲软、降价压力大增的情况下,面对退房暗潮汹涌和已经爆发的退房冲突,地方政府的预防政策很难收到实效。很大程度上,退房与大幅降价同在。以当前的市场走势,更多潜在的退房冲突可能浮出水面,毕竟降价已经是许多开发商无法逃避的现实,而退房压力无疑也是这一现实的另一个组成部分。

降价在即,随之而来的退房似乎也难以避免。尤其是那些前期业主购买价格明显高于降价后同类房源价格的项目,将是退房的重灾区。由于多年来对房价只涨不跌的期待,面对降价和资产缩水,退房依然是一些准业主的选择。

退房无据理智对待

对于购房后出现的价格下跌,虽然大部分人都能够选择理性看待,但现实中,一旦这样的事情落到自己头上,可能大多数人都会选择退房。此时,作为购房者来说,要理智地对待,切勿感情用事。

一般采取降幅明显的大规模降价促销,开发商都会对可能产生的退房等连锁反应进行前期评估,只有在不会产生大规模退房的情况下,降价策略才会被执行。一旦预期降价引发的退房非常激烈,企业很可能会因此暂缓降价或者采用间接的缓和方式进行促销。

一旦已经降价引发退房冲突,开发商的应对也比较分化,或强硬或息事宁人。但就合同约定而言,采取相对强硬措施将会是主流,毕竟购房合同本身并不支持退房,一般开发商也避免在附加条款中加入不利于自身的内容。

退房潮居然成为房价下降的一道屏障。房价要真正迎来所谓拐点,就必须突破这道屏障。虽然从情感的角度看,买房后就遇到房价大跌,资产大幅缩水数十万甚至上百万,值得同情,但从法律和市场契约的角度看,房价有涨有跌,这应该是常识,应该严守合同。

大规模降价或现年末明初

相较于国内其他城市楼市出现的大幅降价,济南楼市一直以来都表现得比较平稳。最近虽然也有楼盘开始降价,但有细心的购房者发现,济南楼市的住宅成交量并没有因为开发商的降价而快速放大。由此可见,对于现在的降价来说,噱头成分更多一些。

开发商之所以没有大幅度降价走量,究其原因还是没有达到“泣血”的地步。据业内人士分析,常规情况下,维持一个项目运营的流动资金大约占到资金总量的20%左右。也就是说,即便企业年借贷利率达到25%,也只能够侵占总房价的5%。如果企业判断5%的价格调整对市场没有吸引力,那他一定选择借款来渡过难关而不是降价。于是,在现行的政策环境下,开发商的降价蕴含着多种意味,首先是度过当下的交易瓶颈;其次是如何防备被别人吃掉。而部分开发企业在上一轮楼市起伏中积累了一定经验,宁愿捂盘谋求在下一轮波峰到来之际实现更多利益收割。

目前开发商大规模的降价,大多情况下并不是因为本身的资金链原因,而是为了能够在第四季度取得更好的业绩,给股东和管理层一份好看的业绩单。开发商之所以选择以低价位产品入市吸引客户,目的是迅速抢占市场,从而更有机会赢得局部先机。可以看出,目前开发商的价格战,还仅仅处于热身赛阶段,真正大规模的降价或许还没有开始。也许,只有在限购等政策的持续抑制下,融资成本不断抬高,超过降价造成的利润损失后,降价才会真正启动。

降价潮下如何买到高性价比房源?

一位想在今年买房的购房者感叹,现在的价格信息真乱,一方面透明售房网没了单个楼盘当天的成交价格信息,另一方面各个楼盘开发商又有意识地隐藏自己的历史价格,真搞不清价格有没有降,到底降了多少?专家认为,在眼下这个价格纷繁复杂的市场,要想真正买到便宜的房子,还需自己有双慧眼。

比如,多看楼盘。首先要在同一个区块里多看几个楼盘,详细了解项目用材,比如外立面、门窗、公共空间的精装修,在差不多品质的基础上,价格低者肯定是的。很多购房者困惑:为什么两年前的房子建安成本会远低于现在的房子?就拿外立面和精装修大堂来说,现在的住宅都是干挂石材外立面,光这一项,就要600元/平方米的成本,而且动不动是地下地上双层精装修大堂。而2008年前的房子,大堂虽然装修,但都比较简单,没有吊灯、家具,更没有石材墙面。

如何判断同一个楼盘的房源是否降价?专家建议,可以对这个楼盘进行几个月至半年的价格跟踪。切记必须选择差不多位置、楼层、差不多赠送面积的房源进行价格比较才有意义。很多楼盘号称降价,实际上推的是差一点位置的房源,或者赠送面积少的房源。

另外,自己也可以尝试对一个楼盘的成本进行测算,这样房价的水分就一目了然。一般来说,房价包括土地成本、财务成本、税收成本、建安成本、营销管理成本几项。

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