[摘要] 中国某房产信息集团研究中心发布的数据显示，2011年“十一”国庆期间，全国各大城市成交面积普遍大幅下滑，北上广深四大一线城市中深圳的7天成交面积同比下滑超过九成，而整个9月份，半数以上城市周均成交面积同比跌幅超过了50%。
“金九银十”表现惨淡
楼市调控步步深入之下，市场观望情绪愈发浓烈。相关数据显示，原本指望在“金九银十”力挽狂澜的上市房企最终以惨淡收场。中国某房产信息集团研究中心发布的数据显示，2011年“十一”国庆期间，各大城市成交面积普遍大幅下滑，北上广深四大一线城市中深圳的7天成交面积同比下滑超过九成，而整个9月份，半数以上城市周均成交面积同比跌幅超过了50%。
与此同时，有消息显示，从10月13日建行北京分行宣布首套房贷利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍后，已经有多家银行自16日起宣布上调首套房贷利率，上浮区间为5%至10%。同时，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市。
多位业内专家对本报记者分析说，在部分地区房价已步入调整的敏感时期，商业银行的这一举措对购房者的影响较大，将进一步抑制投资者的购房冲动。“首套房贷利率上调的消息对于开发商而言是负面消息，因为这种调整直接影响到客户的购房心态，同时，投资者购房冲动也会进一步抑制，尤其是高房价的一线城市。”兴业证券房地产业分析师张忆东如是说。
中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，房地产市场的火爆主要是因为投机因素导致的，目前的楼市调控政策不会放松。在开发贷收紧、按揭贷款利率上升、市场信心不足等多重因素影响下，房地产下行的趋势会进一步确立，楼市拐点只会渐行渐近。”他同时强调，首套房贷款利率进一步上浮表明楼市信贷政策并未放松，这也体现了楼市的整体政策环境仍然趋紧。
房地产业预期发生转变
今年以来，尽管楼市调控政策层层加码，但房价依然表现“坚挺”。国家统计局发布的数据显示，9月份70个大中城市新房价格仅1个城市同比下降，与8月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市有17个，持平的城市有29个。
实际上，伴随着9月份以来房地产市场成交量的大幅下滑以及多家银行上调首套房贷利率，业内对房地产行业乃至房地产板块的预期正在发生转变。华创证券认为，如果说限购令主要遏制的是房地产投资需求，那么首套房贷利率上调将影响需求的释放速度，二者效果叠加将明显遏制下一阶段房地产市场需求。预计在调控政策进一步发力的情况下，四季度房地产市场成交情况不容乐观。而开发商现金流情况已明显恶化，降价压力增大，前三季度房地产板块经营活动现金流量净额同比大幅下滑，预计下一阶段成交量的萎缩将使开发商降价压力增大，房价下行概率逐步增大。
央行日前发布的金融统计数据显示，9月份人民币贷款增加4700亿元，较8月明显回落，且创下21个月来新低，这表明政策总体基调依然偏紧，而流动性正是楼市的大环境之一。在准备金连续提高的累积作用、准备金率缴存基数扩大、差别准备金率动态调整以及存款增长放缓的影响下，东方证券分析师金麟表示，未来银行的房贷政策可能会继续收紧。资金成本上升，信贷额度紧张，政府房地产调控政策依然会很紧，房地产的风险不断上升，因此诸多因素导致在一部分银行率先调高房贷利率后，更多的商业银行会选择跟上。
根据近期央行营管部对银行家的调查结果显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降12.7%，其中看跌占比逐季上升至40%。这意味着，银行对于房地产开发贷将更加谨慎，房地产开发商回笼资金越发需要依靠销售新房。
“本来‘金九银十’是出货的好时机，但近期成交量的低迷无疑进一步加大了未来两个多月的销售欲望。若成交低迷现象得不到缓解，随着未来入市项目的增多，滞销情况将进一步加剧，将会直接导致库存量增加，开发商资金周转压力可想而知。”张忆东表示，虽然短期行业不存在系统性资金断裂风险，但资金紧张程度在年底会进一步上升。
地产股破位下行
深圳证券信息有限公司数据显示，上半年，上市房企负债总额突破万亿元，同比上涨41.29%。其中流动负债占负债总额的70.62%，同比上涨53.88%至7713亿元。显然，过去的巨额举债已到归还之时。Wind数据也显示，在房地产行业整体负债率提高的前提下，有些地产公司的负债率已经超过80%以上。截至今年上半年，具有可比数据的136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。“第三轮调控政策出台以来，商品住宅成交日益萎缩，价格逼近拐点临界，房企在面临高库存、成交、旺市转淡等销售压力下，高企的负债率令其在资本市场也面临生存风险。”有业内分析师认为，短期内房地产行业低迷状态还有可能进一步加深。
相关数据显示，9月以来，地产股破位加速下跌。包括万科、保利地产在内的龙头地产股加速大幅下跌，市场恐慌气氛严重。9月地产股整体跌幅高达14.5%，跌幅居各大行业板块之首。在节后的A股反弹中，房地产板块反弹幅度继续落后于各大板块。
中金公司研究报告认为，广东佛山市放松版限购政策在推出一天内紧急叫停，说明中央对于房地产调控的定调还是没有松动，政策依然处于平稳期。中金公司通过对长沙、武汉、合肥三地调研情况认为，行业刚出现下行趋势，政策面没有松动，地产股反弹的催化剂并不足，而且未来还存在市场的盈利下调的风险，短期内需要保持对地产股的谨慎。
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