[摘要] 万科在探索差异化发展的时候，似乎并没有完全做好产品的定位。而万科的周转速度，在不明显的转型过程中已经出现明显的降低。今年王石的“销售有20%-30%的增长”，或许将再次成为万科的一次误判。
房产大佬 房贷新政调控背景下万科的艰难转身
“07年以前，万科各地的分公司会在内部做年度的销售预测，但在07年以后，这个内部预测取消了，因为我们发现内部的销售预测非常不准确。 ”万科董秘谭华杰如是向观点地产新媒体表示：“07年预计销售400亿，结果卖了500亿；08年预测600亿，结果卖了480亿。”
“带头大哥”不再降价
在这轮堪称史上最严厉的调控风暴下，万科08年的降价快销策略也许将成为现今许多房企明哲保身的共识。“降低开盘预期售价”这种暗降价，为企业资金回笼起到了一定的作用，尽管利润少了，但在政策年下，财务状况的安全将会至关重要。
事实上，无论降或不降，早已被认定为风向标的万科，都要面对销售速度下降的压力。
在江南证券近期的一份报告指出，万科在调控下，将有70%的项目因位于一线城市等原因，受到调控冲击。继而导致公司的周转速度减慢，估值下降。
虽然今年万科在重庆、镇江、沈阳等二三线城市有在建项目，但因二三线城市项目售价较低，因而难以减轻万科受本轮调控的影响。
万科目前并没有太大的资金压力，因此是否需要进行降价促销，成为了万科的高压线。但显然，在上一次的调控中采取了快速出盘、尽快解套的做法，在本轮调控中，万科并不想再次重演。
有分析人士认为，尽管一线城市的高销售均价为万科提供了大部分利润，但此刻的万科并没有降价的想法：“我们有理由相信，经历了2008年的降价风波，此次万科将会谨慎采用价格策略，而且从今年前个4月万科各地公司的销售业绩分析，万科还没有到需要降价的地步。加上这次恒大闹出的降价风波，作为带头大哥的万科不会跟进。”
“万科今年的销售压力大，业绩增长没有大家预期的乐观。万科的财务状况在业内还是不错的，但是面临成长的压力。”金融分析家、清华大学经管学院博士 虹认为，万科在今年，已经很难完成原定的20%-30%的增长计划。
在江南证券该份研报中，万科今年的预计销售为709亿，仅获得了11.9%的增长率。这比起09年30%的增长率出现了大幅下降。
虹表示，万科09年的周转速度已经在明显下降，今年的调控确实在显现效力。如果今年全年这种低迷的状况将持续的话，万科的销售速度将进一步降低，增长速度将进一步减慢。
事实上，万科的成长速度缓慢早已屡遭诟病。面对在房地产市场极其狂热的09年，万科仅录得30%的增长的质疑，万科总裁郁亮曾表示，万科已经度过成长极快的青春期，现在是万科的成熟期，是在增强自己的体能，09年不是失去增速的一年，而是重回增长轨道的一年。
“从丰田汽车现在所遇到的困境来看，某种程度上企业发展速度过快并不是一个好事情。万科这两年来放慢步伐，调整心态及发展模式，这也是对过去快速发展的反思。”郁亮彼时如是做出了解释。
“万科困境”从住宅转型
但长期跟踪万科的 虹则认为万科陷入了开发模式的定位困境。
“目前的万科定位不清晰。以前的万科，就算看年报的致股东信，也可以很明显的理解到万科到底要做什么，譬如说专注于住宅开发，民生产品；但现在，万科又提出从民生产品往全生命周期产品的一个转型，包括做高端住宅以及商业项目的试水，但一直以来，万科对这些都没有一个明确的表述。”虹指出，万科在探索差异化发展的时候，似乎并没有完全做好产品的定位。
“因此在09年万科的年报里，只有一点是明确的，就是万科要做绿色地产；但是对于产品定位究竟是中端还是中高端，万科事实上并没有在此方面做出一个清晰的界定，所以万科在这方面做的尝试和探索相对影响了公司发展的速度。”
事实上，因为定位的不明确，万科的周转速度在2010年就已经出现明显降低。
研究报告指出，2005-2007年，万科的存量资产周转率一直在0.90倍以上，08年行业低谷的时候，下降至0.45倍。而在09年市场复苏的时候，许多企业的周转速度已经恢复或接近07年的水平，万科却仅提高至0.53倍。
以万科今年的一季报计算，万科的周转率为0.50倍左右。而这与万科向高端项目拓展的联系非常大。
以深圳为例，万科今年在深圳开发的十多个项目里，高端项目将占很大比例，除在开发的万科棠樾、清林径、金域华府等高端项目外，新增加的如溪之谷为别墅项目，其余的则选择别墅和普通产品混合在一起。
万科总裁郁亮今年也在业绩推介会上表示，会预计下半年的供应量会增加，同时供应出来相对来说高端房的比例会大一些，因为去年卖的是高端房。
同时，万科很明显的在今年也放出了要试水商业地产的信号。有消息指出，2010年将见到万科的养老院，在深圳将会有5家万科酒店拔地而起，而整个万科商业地产规模将在三年内积累到200万平方米以上，万科持有型物业和销售物业的比例也将达到2∶8。
然而就在当下，万科却必须要面对困难选择：一边是用单一的产品来换取高周转以及高增长，另一边却是必须利用多方面产品配置来提高抗风险的能力。
有跟踪万科的人士指出，合理的产品配置将会是高端产品应占到40%，大众能接受的主流产品应占到60%。在高端产品中，市中心项目应占到60%，商业项目应占到40%；在主流产品中，近郊产品应占到55%，远郊产品应占到45%。如此将会加强企业抵御风险的能力。
也许在新政背景下，在经历自身从纯住宅模式向全生命周期产品的一个转型的过程中，万科所面临的矛盾与压力，将不仅仅是降价与否那么简单。 （观点地产网）
调控风声渐紧如何应对销售目标?万科调价试探市场
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