今年的中央经济工作会议之后，政府出台了一系列房地产行业相关的指导政策。这次房地产行业的调整到底是和2008年时一样的高高举起轻轻放下，还是狼真的来了，对于这一点市场还没有很统一的意见，但是这些政策对于来年以至于今后数年间的国内楼市走向，将起到一定的影响这一点上，还是相对统一的。
重大的财政政策势必伴随着相应的货币政策，本文试将视角从中央与地方的财政政策转换到货币政策，从另一个角度来解读中央此次调控的真实意图，希望能够一窥庐山真面目。
近两年，对于急速上涨的房价，政府每多调控的言论与措施，但从实际效果看来，可以说起到的作用相对有限。其原因虽然众说纷纭，但房地产行业相关贷款存量巨大，一旦调控力度把握不当，银行坏账风险将急速上升，进而影响到中国整体经济的所谓“房地产绑架论”成为主流的观点。笔者同样认同此观点。
据统计，当前银行业房地产开发贷款占贷款总量的7%左右，个人房地产贷款占贷款总量的15%左右。（本文所使用数据如非明确标明，来源均为互联网，笔者能力所限无法验证其正确性，但数据的正确性并不影响最终结论的推导。P.S.若这两个数据属实，那么可以粗略地推测出，房地产行业的ROA至少也在100%以上，因为开发贷款还包含商业地产开发，而个人房贷基本都是住宅贷款。）再加上房地产行业带动效应的钢铁，水泥，平板玻璃等行业的贷款，这个值很可能会突破40%的大关。在银行当前贷款结构情况下，如果发生房地产行业的大幅度回调，在没有政府巨额注资的情况下，大部分的商业银行将无力承受高额的坏账，无法起到防火墙的作用，最终房地产行业的回调将影响到整个实体经济，产生无法预料的系统性经济危机。
作为中央政府，肯定不希望此次调整伤害到中国经济的整体发展，于是乎，对于此次调控将走多远，最终就将取决于银行系统是否能够起到这个防火墙的作用。简单来说，就是银行系统是否能吸收房地产行业全面回调所产生的坏账风险，将影响控制在银行系统内部而非扩散到整个实体经济。要完成这个任务，商业银行必须进行两方面的加强：一是减少房地产行业对银行资产负债表的影响，也就是减少房产相关贷款的存量；二是提高自身应对坏账的能力，也就是提高坏账准备金拨备和增强资本金。而这些正是近期金融监管当局接连下发的一系列对商业银行内部管理指导文件的核心内容！
方面一、减少房产相关贷款的存量
减少房产相关贷款存量，能够采用的方法无非是控制新贷款的发放，以及从表内移除已有的贷款。
控制新贷款发放的手法比较明显，从开发商与个人房贷两方面双管齐下。开发商方面，“房地产商拿地至少50%首付，余款一年内缴齐”；个人房贷方面，要求各家银行严格执行第二套房贷的贷款收紧规定。
与此同时，因为银行不可能将已经发放出去的未到期贷款强行收回，所以将贷款从银行表内移除的方法，就没有那么明显。
进入2009年最后一个月，央行提出要“稳步发展住房、汽车等消费类贷款的保险”。贷款保险，或者信用衍生工具的代表产品是信用违约互换（Credit Default Swap）。这种产品的结构为：保险购买方（银行）在购买了贷款保险（信用衍生产品）后，当坏账发生时，将由保险卖出方（保险公司或者信用衍生品卖出方）而非购买方承担坏账损失。这个措施的本质，就是使用表外工具隐蔽地减少贷款坏帐对银行可能造成的影响，其效果等同于减少了银行的信用风险暴露，即减少了贷款存量。
与央行不显山不露水的措施相比，而国内商业银行自身对于削减贷款存量的态度则更为直接。2009年下半年以来，各大国有银行的老总们以维持资本充足率以及推进金融创新的名义在何种场合大声疾呼开放贷款二级市场以及推进银行资产的证券化。与此形成对比的是，当11月底12月初，银监会要求各家大型国有银行资本充足率必须高于10%的时候（根据银监会之前的规定，资本充足率为8%，与巴塞尔委员会的要求保持一致），各家大行立即宣布其资本充足率满足银监会要求（均超过10%，比之前的要求高出至少25%）。既然各家国有银行并不存在资本充足率不足的问题，那么各家银行的老总们到底为何急于削减贷款存量呢？削减的又是哪些行业的贷款呢？因为无论是贷款二级市场还是贷款证券化，绝大多数情况下标的物都是一个资产包而非单一贷款，投资者限于专业知识以及成本很难辨识资产包中到底包含了哪些资产，这个问题恐怕只有卖出这些资产包的银行自己才知道了。最后，我需要提醒一下的是，无论是贷款二级市场还是贷款证券化，在欧美市场上可供参考的大多数产品都是买断式，即如果贷款资产包内资产发生违约，将由投资者而非银行承担损失。
方面二、提高坏账准备金拨备和增强资本金
银监会明确要求各家商业银行提高坏账拨备，多家银行已经将拨备提高至150%以上。而就在前不久，传来了各大国有商业银行来年将增资的消息。
综合以上事实，金融监管当局与银行系统自身，似乎正在倾尽全力地提高商业银行抗击信贷坏账狂潮的能力。而其手法如此迫切，让我们有理由相信，危机已经离我们不远了。
让我们跳出货币政策的框架，注意一下正在发生的细节，或许能捕捉到更多的线索：
限制对房地产行业相关产业的贷款。国务院要求大幅限制产能过剩行业的银行融资。六大产能过剩行业：钢铁，水泥，平板玻璃……（国发38号文）
今年早些时候监管当局放出风声要加速推进地方融资平台贷款的证券化进程。而我们知道，房地产企业中的主力，就是国企。
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