房地产调控政策频出房企到二级市场合理拿地
一边是楼市调控政策频出，闲置土地收紧的呼声越来越高，另一边却是土地供应激增，住宅用地拍卖接连创新高。
“地王”频出的2009年，开发商在土地市场“杀红了眼”。想象力的外滩金融区8-1地块更被指将在本月底成为破百亿的 “新地王”，而部分企业通过股权收购等方式在二级市场拿地。
“凯德绝不制造 ‘地王’，凯德80%的土地是通过股权收购等协议转让的形式取得的，参与拍地会相对比较少。”凯德置地总裁廖茸桐于日前表明凯德在中国的拿地原则。但是，就在这种零拿地的背后,却是一张未来高速扩张的时刻表。旗下储备的土地、未开发项目以及现有运作项目将使凯德在未来3－5年在华资产达到500亿元。
与凯德拿地方式不谋而合的嘉凯城，去年12月26日发布公告称，公司拟与恒惠贸易签署《南京恒祥置业有限公司股权转让意向协议》，收购恒祥置业70%的股权，涉及超过9000亩土地的开发。公告显示，该地块位于南京市江宁区湖熟镇青龙山生态公园内，占地9251亩，其中租用地约5000亩，林地约4251亩。而这种模式也被投资机构所看好。中银国际发布的投资报告指出，如果嘉凯城能够成功完成本次收购，则可以在南京江宁区以南获得具备独特资源优势的60万平方米低密度住宅用地储备；且由于介入时机较为理想，能够较快回笼投资并实现利润。
嘉凯城集团总裁边华才认为，存量、闲置土地的解决，收回等惩罚措施不是最终目的，消化开发地块形成供应才是最关键的。 “我们采取的是合作开发模式，对方拥有优质土地，需要引入实力专业公司共同开发，其出让的价格基数一般低于一手公开出让土地的参考标准，更不会出现一手市场目前底价出让的情况。 ”边华才坦言通过二手市场收购增加土储的模式，相对于一手市场，二级市场收购、合作开发实际的土地成本，甚至会比一手市场的出让底价还要 “便宜”。
但是，业内人士也指出，尽管二手项目价格低廉，但风险不小，要捕获这样的商机，首先需要具有大型房企的实力和品牌。最重要的是需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务、法律团队。其次，渠道资源在二手市场土地资源竞争中也尤其重要。房地产时报 唐颖豪
连续调控政策下心态分化 二手房业主有进有退
一手打压投资投机性需求，抑制房价上涨；一手增加普通商品房供应，确保自住购房需求，稳定市场预期。这种“刚柔并济”的调控政策已经在二手房市场生效，小业主心态逐渐开始分化。
退：挂牌价连续降
汉宇地产大华分行的一套挂牌房源价格“变脸”颇具代表性。大华分行李经理透露，他的客户周先生三年前购进一套嘉华苑的两房作为投资，2009年底市场最火爆时决定将房子出手，挂牌价格240万元，略高于市场价。随着去年底和今年初各项调控政策陆续出台，二手房行情逐渐转冷。 2010年元旦后，周先生决定把挂牌价格调低4万元，即以236万元出手。可就在周先生调低价格没几天，国家又颁布了“国11条”。仔细研究了此项政策后，周先生对今年的楼市预期悲观，前两天他再次调低挂牌价格以尽快出手，现在他的这套房源挂牌价格已经降到225万元，与去年底相比降了15万元。
进：房涨价不商量
与周先生的情形刚好相反，在汉宇地产普陀大渡河分行挂牌的一套金玉苑小区房源，挂牌价格不降反升。该套房源的业主李先生属置换型客户，由于要换房，他决定将其位于金玉苑的一套住房出售，元旦挂牌时价格为200万元。不久有客户对该套房源表示出购买意向，李先生犹豫再三，决定将挂牌价格上调至210万元。事后，李先生道出了原因：这套房子是满5年的一套住房，按当下政策可以免征营业税，相比区域内别的房源光税费就要低好几万元，因此即使现在上调10万元，价格比区域内其他房源更有优势，所以才决定“跳价”。
汉宇地产西宝山及普陀区域总监李斌表示，现在买卖双方观望情形正在加剧，区域门店内无论是挂牌量还是成交量都呈现下降趋势。他说，去年二手房市场中确实有不少投资客，但在政策打压之下，今年一季度炒房的投资客逐渐淡出市场。不过新政策在打击炒房现象的同时，也很可能将部分有改善住房需要的购房者挡在门外。
既然小业主“退步”了，购房者是否可以立即出手？上海永庆房屋副总经理陈史翎表示，后续可密切观察存款准备金率、银行资本充足率、利率这三个与资金息息相关的指标。若银行存款准备金率继续上调，或银行资本充足率提高，利率上调，对房地产市场而言都是利空因素。对于自住购房者而言，可在房地产市场利空时选择合适时机进入。对于卖方或开发商而言，成交量不断萎缩，会致使市场存量逐渐增加，房屋销售时间变长，如果要卖房，只有折价才是“硬道理”。房地产时报 唐颖豪
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