年底，张先生经过一年的积攒加上年终奖，手头上有了几万元的积蓄，他想提前偿还部分房贷，这样可以少付一些利息。但是他了解到，今年提前还贷与往年略有不同。因为年初，很多购房人享受了银行利率的7折优惠，部分银行在批准利率7折优惠时，补充了附加条款，有的约定在一定时间内不允许提前还贷，有的约定如果提前还贷需要缴纳补偿金。针对北京各家银行的不同操作方式，记者进行了走访调查，希望给像张先生一样的购房者以借鉴。
银行审批时间一般需5～10个工作日
在走访了中国银行、工商银行、建设银行、农业银行和招商银行等10多家银行后，记者发现对于提前还款者每个银行各有操作尺度，即使同一家银行的不同支行操作也有细微不同。
办理提前还贷手续时，银行一般要求借款人提前数日做出书面申请或电话预约，银行在收到借款人申请后要进行审批，一般需要5~10个工作日。
各家银行对于提前还贷限制条件也有所不同，比如有的银行规定是还贷期超过一年后才能办理，有的银行规定提前还贷额需为1万的整数倍，个别银行还会视合同规定收取一定数额的违约金。此外，个别银行还会对借款人的提前还贷次数进行限制，比如规定一年内还款次数仅限3次，所以想办理提前还贷的借款人，一定要提前咨询贷款银行相关政策以做到心中有数。
个别银行收取提前还款的违约金
目前，对于享受了7折利率优惠的购房者在办理提前还贷的手续时，个别银行对还贷者有一定限制，比如规定在一定期限内不能还款。农行规定了一年内不允许提前还款。交行则明确了一年之内的贷款如果想要提前还贷，不可以部分还款只能一次全部还清。
此外，有的银行还附加了收取违约金的条款。招商银行约定享受了7折利率优惠的房贷客户，不可以在3年内提前还款，否则会酌情按照3%的比例支付违约金。
以赵女士为例，她在去年通过招商银行办理了贷款并购买了丰台区的一处房产，今年，她也享受了招商银行利率7折的优惠政策，如果她想提前偿还近100万元的房贷，需要支付3万元的违约金。
目前，提前还贷分为两种，一种是部分还清，一种是全部还清。全部还清还需偿还当月的利息，然后剩下的部分一次性还清，不需支付利息。对于现在接受提前还贷的银行中，对部分还款的数额规定也是不尽相同，而且对各家楼盘的规定也不尽相同，对某些楼盘，建行这样规定，提前还贷额为所剩贷款总额的三分之一，提前还贷为每年一次；相比之下，中国银行及其他银行就比较宽松，提前还贷次数不限。
不能提前还款者无法办转按揭
冯先生2006年在农业银行办理了房贷业务，购买了朝阳区一处房产，今年年初办理了利率7折的优惠业务，并签署了相关协议。最近，他想要升级置业，将这套房产卖掉，买套更大的房子，但是他看到与银行签署的协议上约定了一年内不可以提前还款，他想知道，这样的情况下能否卖房并且办理转按揭贷款？
解答：“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，二手房交易中的转按揭，通常由买家出资将房贷垫付还清，然后再以房屋作为抵押向银行申请按揭贷款，将贷款转移到买房人头上。对于冯先生这样的情况，由于与银行约定在一定的时间内不可以提前还款，则无法办理转按揭，不能卖房，所以张先生只能等到约定限制的时间过去后，才可以买卖房屋。
利率优惠如果取消每月多付182元
刘女士现在有40万元贷款额的20年等额本息房贷，如果明年利率优惠取消，有可能恢复到原来的利率优惠8.5折。年底她会有一笔钱进账，她想知道提前还贷是否合适？
解答：“伟嘉安捷”专家建议贷款人提前还贷年底前无需恐慌。一方面，2010年很有可能延续今年宽松的货币政策，所以贷款人不必急于提前还贷。即便明年首套房利率优惠由7折恢复到原来的8.5折，那么以刘女士的情况计算，原来享受房贷7折利率的贷款人每月月供增加额仅为182.87元，不会对贷款人造成太大压力。再者，2009年经济回暖后，股票、基金及其他各种理财产品的率均较高，贷款人不妨将手中流动资金投向其他项目，以实现分散投资、扩大理财的目的。
公积金提前还贷指令应及时取消
“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，住房公积金提前还款较为简单，不论是市管公积金还是国管公积金在提前还款时都是“自由还款”。具体流程为，贷款人办理完住房公积金贷款后手中都会有一张住房公积金的存储卡，然后通过此卡偿还每月的银行贷款。
公积金提前还款没有商业贷款那样复杂，部分提前还贷的，贷款人直接通过电话语音系统自动设置部分提前还款金额即可。一次性全部偿还清的，贷款人需要到住房公积金管理中心办理，带上本人身份证到住房公积金管理中心申请预约，公积金管理中心会根据贷款人要求以及公积金存储卡的开户银行政策为贷款人逐一办理，一般预约时间短则几天之内，长则不会超过一个月。
虽然住房公积金的提前还款方式较为简单、便捷，但却需要注意一个问题。完成本月提前还贷的同时需取消提前还贷指令，假设还款人这个月设置完提前还贷后未取消这个“指令”（可以通过电话取消“指令”），那么下个月的还款总金额仍然会和这个月等同，如果其公积金存储卡上的余额不够的话，还款人就要被认定为一次，也就是说会在他的个人信用报告上“摸黑”一笔。贷款人应该仔细注意这一细小环节。文/李宛霖
(本文来源：北方新报)
谈房地产融资方式
随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善，原本的土地协议出让方式被取消，开发土地取得从主要靠关系变得主要靠资金，资金在房地产开发的过程中显得及为重要，故，称房地产行业为土地加资金的行业是恰当贴切的。如何通过各种途径筹集尽可能多的资金，是各开发企业的重要工作。当前，房地产开发企业筹措资金的方式有如下几种：
一、债权融资
债权融资就是借债，由开发企业向别人借贷，最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。
对于上市房地产开发企业来讲，在符合条件的情况下，可以通过发行可转债的形式融资，该种融资具有股权和债权融资的双重性质。
二、股权融资
股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入，可以将其分为上市公司的股权融资和非上市公司的股权融资。
非上市公司通过股权方式融资相对容易，问题在于：在公司业绩或前景不好的情况下，新股东不愿意出资，而在业绩或前景好的情况下原股东又不愿意将公司的与别人分享；而且公司治理制度的不完善，导致股东普遍希望对公司有控股权，新股东如不能对公司有一定的控制力则一般不会轻易投入资金。
公司上市融资则可将融资渠道社会化，在整个社会的范围内募集资本，但房地产企业取得上市资格较艰难，但上市会带来诸多好处，不仅可以提高企业知名度，而且融资获得的资金几乎没有使用成本，没有还本付息的压力。
三、合作开发
开发企业如果具有土地或其它资源，但资金实力不够，可以通过合作开发的形式，引进有资金实力的合作伙伴共同对开发项目进行开发，双方共享开发的，共担风险。但进行合作开发之前，应对合作方、合作项目的情况有充分的了解，并根据具体情形确定合作开发模式，以达到规避风险的目的。建议在合作之初，及时聘请律师作为项目顾问，由律师进行尽职调查、方案分析等专业服务，对切实保护自己的合法权益很有帮助。
四、房地产信托
房地产信托，是指委托人出于对受托人的信任，将财产委托给受托人，由受托人以自己的名义，为委托人的利益，将财产投资于房地产。
自121号文件出台后，房地产信托出现了所谓的井喷现象，单是去年第四季度就发行了37个房地产信托基金，看好该种融资形式的开发企业很多。但实际上该种融资形式可能对开发企业是好形式，但对投资者还是有不小的风险，就算是第三人为信托提供充分担保，起码也存在回报过低的风险。
当前出现房地产信托热，主要是因为银行信贷收紧而开发企业又缺乏其他融资渠道情况下的无奈之举，其实国内当前的房地产信托只是一种过渡性安排，无论如何不会成为融资的主要途径。
五、典当
典当，指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
一般来说，典当行提供的当金数额较小，典当期限较短，利息加上综合费相对银行的贷款利息显得较高，而典物的估价一般都严重偏低，如有别的融资途径，开发企业不会通过此种途径融资。
六、承建企业垫资
由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、甚至不付工程费用，垫资实际上起到了为开发企业融资的作用。
承建企业垫资在一定程度上减轻了开发企业的资金压力，但加重了承建企业的资金负担，直接导致的后果就是承建企业可能拖欠材料厂商的材料款、设备款，甚至是建筑工人的工资，产生严重的社会问题。故，该方式不宜提倡。
七、按揭贷款
从法律关系来说，商业银行对个人的商业住房贷款是银行对个人的融资，但从效果上来看，其实际上也是对开发企业的间接融资。按揭贷款，尤其是在商品房预售阶段的按揭贷款，对开发企业项目的完工有着非常重要的作用，特别是对自有资金不足的开发企业。自从121号文件出台以来，由于银行对个人按揭贷款的要求条件提高（诸如住宅需封顶、商业写字楼需竣工等），导致按揭贷款数额减少（相对），已经造成大面积的中小开发企业资金链条断裂，可见该融资手段对开发企业的重要性。
在国内，由于信用体系的缺陷以及局部房地产过热，如果经济不景气或房地产价格出现严重下挫，过度的银行按揭贷款将会干扰贷款银行与购房人，在开发企业普遍为个人贷款提供阶段性担保的情况下，在担保责任没有解除前也会干扰开发企业。 如贷款人未能及时偿还银行贷款，则开发企业会根据担保合同的规定承担一定的担保责任，对此，开发企业应予以重视！
八、其他手段
现实中也存在一些其他的融资手段，比如开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报，从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。
还有开发企业采取职工集资的方式筹措资金，由开发企业支付高额的利息，在进行该项操纵时一定要予以注意区分罪与非罪的界限，否则将导致刑事处罚。
房地产行业所需要资金数额巨大，采取单一的融资手段未必能达到的效果，开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
