地球人都知道，中国是世界上人口的国家，也经济发展最强劲的发展中国家，城市人口每年增加1.5%左右,也就是每年大约有1800—2000万农村人口向城市里转移；由此，我们不能怀疑一点：中国的人口特征与城市化特征决定了房价长期将保持上涨趋势的必然性。可是，这也并不意味着房价只会上涨不会下跌，因为影响房地产市场有2个因素：一个是市场需求，另一个是金融政策；但归根结底，决定房地产市场冷暖的本质在于金融政策，这也就是笔者在『地王论二』中的观点：“地王”频现的根源在金融政策。
“地王”频现的根源在金融政策！为什么呢？如果没有适度宽松的货币政策、利率政策和积极的财政政策，再加上二套房政策的松动，楼市成交状况也不会那么过火，自住需求、投资需求、投机需求、恐慌需求等等几把锄头，挖出萝卜带出泥，开发商也不至于4、5个月就完成了全年的销售任务；而土地市场也不会闯进了那么新的“国字脸”，最终带头掀起了推升地价的狂潮。
一、外房企势在必得，土房企身怀鬼胎
每一块“地王”在诞生之前，都会受到很多本土房企与外来房企的兴趣与关注，而关注这些“地王”的房企，绝大多数都是“财大，抑或气粗”的房企；从这些参与竞标的房企来看，我们可以从中发现这些房企存在着2类特征：一类是以外来房企为主，心存“势在必得”，这类企业要么想借此踏进该地区市场，要么感觉在该地区土地储备不足；而另一类则是以本土房企为主，抱以“尽力而为”；这类企业很想拿到这块“地王”，可是，当拿不到“地王”时就在竞价中“做托”，通过抬高土地的价格造成房价还要继续上涨的预期，同时也让人们知道未来该项目会卖到多少价钱，目的在于推销自己手中的在售楼盘。
二、地王再起的幕后真相
回顾过去，检索现在。2007年的“地王”，基本上都是上市公司在充当主角；而2009年的“地王”，基本上都是央企在充当主角。这些地王都是在房价上涨的预期下形成的，从各地诞生的“地王”来看，我们至少可以从中总结出以下几个共同点：
首先，从地块区域的角度来看，地王多出在城市中心区，而非城市过渡区或者城市边缘区。纵横房地产40年之久的首富李嘉诚最经典的投资理念都是：地段，地段，还是地段！而万科董事局主席王石在二次纠错时也说：学习保利从郊区回到城中央。中心之区，心中之区，岂容错过？
其次，从地块特征的角度来看，每块地王几乎都是稀缺地块，而且地块质素很高；俗语云：物以稀为贵，越是稀缺的东西，越是好的东西，越能折射出利润的空间；而房地产商从不讳言，他们的目标就是追求高额的利润，追求资本下的利润化。
第三，从竞标参与的角度来看，地王竞卖时都是经过很多家房企经过数十轮甚至上百轮的轮番加价而出的，而成交的溢价也基本都是超过了100%，甚至200%、300%；谁都知道：是千金难求！可开发商骨子里似乎都有一种这样的思想：拿自己的好地，让别人无地可拿。
第四，从标价计算的角度来看，不管是以竞价还是暗标的方式，每一块“地王”几乎都是以销售时点的相对很高预期售价和很低预期利润来计算标价的。在日前召开的2009博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团董事长陈启宗说：从香港以及东南亚地区国家的经验来说，凡是买了地王的，后悔的人多，欢喜的人少，历史都证明他们是傻瓜，不是聪明人。前段时间有报道：这几年来，广州27个老地王24个晒着太阳，开工量不足七成；于是，广州开始大刀阔斧整顿“地王”，国土资源和房屋管理局已经将2007年部分违约“地王”的处理意见上报广州市政府；可是，为什么“新地王”面对前车之鉴视若无睹，不顾风险，前仆后继呢？笔者认为：没有赚不到钱的地王，只要开发商能争取到时间；即便有风险，也可以转嫁给银行或购房者，开发商何乐而不为呢？
有人认为：地王现象是地方政府和开发商高度默契乃至“合谋”的结果。笔者虽然不完全苟同，但并不说政府独善其身。我们都知道：地王现象是一种市场行为，是市场需求的结果；但是关键起作用的是政府，毕竟房市系于金融政策。
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