[摘要] 短期成交量走低不会影响整个市场的景气回升，在社会刚性需求和通胀预期导致的投资性购房增加的双重因素推动下，房地产市场可能再次出现泡沫。
有关部门监测数据显示，7月份70个大中城市房地产价格连续5个月上涨，而销售面积环比下滑了近20%，首次出现了价升量跌的局面。专家认为，短期成交量走低不会影响整个市场的景气回升，在社会刚性需求和通胀预期导致的投资性购房增加的双重因素推动下，房地产市场可能再次出现泡沫。
是否“拐点”说法不一
国家发展改革委、国家统计局日前公布的房价数据显示：7月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点。房价在保持继续上行的同时，涨速进一步加快。
与此同时，7月楼市成交量普遍下滑，70个大中城市商品房销售面积环比下滑了近20%。这不禁让人联想起去年7月以后在上海、杭州等地楼市出现的“拐点”。一些业内人士也据此判断楼市或将出现又一个“拐点”。
多家券商在分析报告中认为，楼市成交量下降主要与各地不同程度地收紧房贷并取消其他优惠政策有关，另外新增可售楼盘量下降、销售淡季因素、上半年房价涨幅过大过快等也造成一定程度的影响。国泰君安[0.00 0.00%]房地产分析师孙建平认为，目前和未来行业趋势并没有出现拐点，预计1至7月的月均成交量可以持续，而年初以来许多二线城市房价并无明显上涨。
上海台庆房产副总经理陈史翎则表示，7月的二手住宅市场行情，说明买方购房热度虽然保持强劲，但因房东提价幅度过高，部分意向买方已经开始持观望态度。但据此判断楼市出现“拐点”还为时尚早。
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，成交量下降而房价没有下降，说明楼市刚性需求和投资需求依然旺盛，供给紧张局面短期难改，市场仍属于卖方主动阶段。而开发商在经历上半年良好的销售境况后，对后市预期较高，不会轻易调整下半年的销售价格，在信贷宽松的背景下，开发商资金充裕，也不存在类似去年降价回笼资金的压力，同样二手房交易也会有类似的心态。因此目前的市场波动回调，不可能是“拐点”。
下半年房价易涨难跌
交通银行[9.61 1.91%]近日发布的《2009年下半年中国宏观经济金融展望》报告指出，受益于楼市和股市双重回暖，地产商又开始重拾2007年借壳重组和向上市公司“装资产”的做法，一方面大幅放大了上市资产的估值，并打通直接融资渠道；另一方面，也将房地产实体开发领域内的风险转移至资本市场。近期楼市销售强劲已带动房价明显上扬，而地产公司再起上市热潮，可能加剧房地产泡沫的生成。
在流动性持续充裕的情形下，资产价格泡沫几乎不可避免。而房地产的复苏将拉动私人部门的投资，因此资产价格泡沫在短期也是拉动经济持续复苏的有效手段。交通银行首席经济学家连平表示，7月份我国新增贷款约5000亿元至6000亿元，高于此前市场预期。而经济复苏，通胀预期和热钱流入三重作用，可能加速资产泡沫的出现。野村证券首席经济学家孙明春也认为，中国的房地产市场已经隐约出现了泡沫，这从上半年平均住房价格超过20%的涨幅可以看出。
交通银行报告还指出，在目前我国楼市供过于求，回暖根基不稳的背景下，下半年房价大幅上涨的动力不足，但经济回暖将使房价在目前的水平上止跌回稳，甚至会出现小幅上升，因此2009年下半年房价易涨难跌，仍将在高位徘徊。
值得注意的是，近期北京、上海、广州、深圳等城市诞生的多块“地王”，几乎都是上市公司或其控股公司所为。在近期住宅项目的资本金比率从35%调低至20%、上半年预售强劲和开发商的融资渠道拓宽等利好情况下，可以预见房地产开发商将以更加积极的姿态参与项目建设并补充土地储备。
一些经济学家同时提醒，高额的房价使产业资本投资其他产业率下降，风险加大，迫使产业资本投向利润高、技术门槛低的房地产业，或者直接将资本投入楼市，而这将会造成更大的泡沫。
市场出现货币政策微调预期
上半年，人民币各项贷款增加7.37万亿元，6月末广义货币(M2)供应量同比增长28.46%，外汇储备余额2.13万亿美元。这三个指标皆创近十几年的历史新高，目前经济学界多数人认为正是这种流动性过剩，很大程度上推高了股价和房价。房地产市场泡沫破灭导致的美国金融危机告诫人们，在房价上涨过程中，银行扮演的角色不应是楼市泡沫的推手而应是稳定器。
交通银行报告指出，下半年，尽管信贷的增量会明显下降，但受政府投资项目继续投放、项目资本金比例调整、房地产市场持续回暖等因素的推动，信贷余额仍将保持一定增速，信贷结构将趋于优化。预计全年新增人民币贷款9万亿至10万亿元，年末余额同比增长29%至32%。预计明年总贷款需求至少7万亿元以上。随着经济增速明显加快和物价回归为正值，不排除明年货币政策适度收紧并趋中性的可能性。
从政策动向来看，虽然我国宏观货币政策“适度宽松”的方向未变，但市场已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。银监会近期再次重申要求商业银行严格执行第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，表明监管层对房价过快上涨的担心。虽然在宏观经济回升还存在不确定性的大背景下，短期内对房地产市场的调控政策还不会有方向性的变动，但微调已经开始。如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从中央近期表示继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策可以预见，下半年货币政策肯定不会全面收紧。但近期央行通过公开市场操作，连续加大资金回笼力度，说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所担忧。假如第四季度经济“保八”无忧，则可能会收紧流动性，这将阻碍房价继续上涨。 （经济参考报）
中国房地产是正在复苏，还是新泡沫的开始？昨天上午，2009博鳌房地产论坛在海南博鳌开幕。来自各地的600多名来自地产业的精英、业内专家学者、金融巨头等会聚一堂，共同探讨“复苏与变革中的房地产行业”。高高在上的房价未来走势如何、政府会不会出台调控政策、如何看待上半年层出不穷的地王现象，成为大家关注的焦点。
关于房价：过快上涨增加政策调整敏感度
“我们的房地产企业一定要冷静地判断形势，不要助推楼市涨价，以实际行动来维护楼市回暖的大好局面。”昨天，中国房地产业协会副会长朱中一发出呼吁。他还透露，“上半年一些地方过快上涨的房价和地价，已经引起了社会各方面以及中央政府的关注，同时增加了政策调整的敏感度。”
回顾2009年过去的这7个月，身为开发商的潘石屹自己坦言，“感觉有点困惑”。原因就是楼市这一年来的大落大起，“去年房子卖不出去，那个时候大家都在呼吁政府救市，转眼间，今年的楼市就已经十分火爆了。”
新近出炉的数据似乎印证了潘石屹的话。国家统计局8月10日发布的数字显示，1月至7月，商品房销售面积同比增长了37.1%，商品住宅销售面积同比增长了38.8%。在31个省区市当中，商品住宅销售面积同比下降的也只有山西和西藏。同时，70个大中城市的房屋销售价格也同步上扬，房屋销售价格从3月份开始环比上升，4月至7月的环比涨幅分别为0.4%、0.6%、0.8%和0.9%。在经历了全面回暖的半年之后，房屋销售价格仍有加速上涨的迹象。
“从有关数据来看，房地产在经过了前一段时期调整后，已经完全回到了回升的阶段。不少城市的房价已经接近或者超过2007年八九月份的水平。”朱中一表示。
高房价基础脆弱开发商应多出货
“现在的房价，是建立在一个比较脆弱的基础上的，所以我认为，开发商应该找机会在价格偏高的时候卖多一点。”昨天在作主题演讲时，中原集团主席施永青表达了这样的观点。他还解释说，“其实在目前货币政策下，现在的房地产价格已经相对偏高，对开发商来说，应该找机会在楼价偏高的时候卖多一点。因为长远来说，一旦经济继续转好的时候，政府不需要房地产去支撑经济复苏的时候，政策就会调回来，可能就要出台打压房价的宏观调控政策。”
施永青的观点得到了朱中一的认同，他表示，虽然目前行业发展的态势是积极的，但基础并不稳固，“一些城市的房价虽然有上涨压力，但涨幅会趋缓，并且成交量可能出现振荡。客观地说，一些房价、地价上涨过快的城市要防止泡沫的产生与积累，否则将对需求的进一步释放、房地产市场和金融市场的稳定产生不利影响。”
关于政策：未来楼市调控政策或将从紧
楼价和地价快速回到历史高位，引起了多位与会专家的担忧，他们认为，这将增加政策调整的敏感度。朱中一指出，“必须看到新增的贷款到7月份已经达到了7.73万亿元，今后一段时间信贷发放是否能够继续保持对开发企业和个人住房消费者支持，将对楼市产生重大的影响。”
著名经济学家樊纲认为，上半年楼市快速回暖是建立在中央7万多亿的信贷支持上的，而如此大量的信贷支持只是解救危机的特殊政策，等到经济回暖后，该政策的退出只是早晚的事，“到了明年，市场需求能否取代政府投入支撑起经济，还有待观察。”
朱中一还呼吁，有关部门“对个人信贷要实行区别对待的政策”。他说，“对于投机性的购房需求，在信贷上不予支持。对普通商品房这块要继续鼓励，对二套房贷政策，要由各地人民政府按照当地市场情况给予调整。”关于住房
有房子住不是人人都买得起房
昨天，著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮在会上表示，“十二五”期间(2011年到2015年)的住房目标仍然是住有所居，无论盖房子的，卖房子的，报道房子的和买房子的，务必把握这个目标。有房子住，而不是人人都买得起房。
“十二五”期间的住有所居，层次是进一步推进廉租房等包括公共租赁住房和其他的带有保障性质的住房的建设，实现人人有房住这个目标。第二层次是土地等各种要素、资源应当进一步地可持续地优先保障住房困难群体和适度改善群体的住房需求。第三层次是要提高普通居民的购房能力。第四层次是发展租赁市场，其中包括市场化的租赁房和公共租赁房等多方面。
关于地王：拿地王的不是疯了就是傻瓜
“拿地王的不是疯了，就是傻瓜。”对于目前国内房地产企业疯狂制造地王的现象，香港恒隆地产董事局主席陈启宗只用了简短一句话表明了自己的态度。这位擅长“逆市操作”的地产商认为，出了这么多地王对三种人没好处，“，对那些想买房的人，因为地王炒高房价让他们买不起房；第二，对社会安定不是好事，因为这样房价就可能大起大落；最不利的还是对拿了地王的人，承担的风险一定很高。”施永青对房企高价拿地王表示了担忧，他认为目前不是企业拿地的时机，“因为未来可能还有便宜一点的土地供应。”（来源： 金羊网）
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